Nullenergiehaus und Passivhaus: autarkes Wohnen, Auflagen, Finanzierung, bauen oder kaufen?

Nullenergiehaus und Passivhaus – Der Kauf eines Hauses ist mit vielen Faktoren und Möglichkeiten verbunden. Die Auswahl der richtigen Immobilie ist eine schwere Entscheidung. Wir stellen dir hier einzelne Haustypen umfassend vor. Neben dem Niedrigenergiehaus sind dies Arten des nachhaltigen Wohnens, die sehr nah beieinander liegen. Dennoch bestehen Unterschiede. Und vor allem gibt es ganz viele zusätzliche Dinge, die du vor dem Kauf, Bau oder bewohnen wissen solltest. Von Preisen über Besonderheiten im Bau bis hin zur Ausrichtung deines Hauses gibt es einiges, was zu beachten ist. Wir begleiten dich durch den Dschungel des energieeffizienten Wohnens. Hier findest du zurück zur Übersicht der gängigen Hausarten.

Nullenergiehaus und Passivhaus: Definition und Besonderheiten

Bautechnische und architektonische Trends bewegen sich immer mehr in den Bereich des nachhaltigen Wohnens, denn nicht nur die Umwelt fordert es, sondern auch der Gesetzgeber und die Konsumenten. Dementsprechend hat sich die Zahl von energieeffizienten Häusern unter Neubauten im Bereich der Bürogebäude, Geschäftsflächen, Hotels und auch bei Privathaushalten mehr als vervierfacht.

Das Nullenergiehaus und auch das Passivhaus können dabei als eine Art Meisterklasse des Wohnens betrachtet werden. Diese Hausformen besitzen nämlich den Anspruch eine Energiebilanz von 0 zu haben. Das bedeutet der ohnehin schon extrem reduzierte Energieverbrauch wird zusätzlich von den hausinternen Installationen zur Generierung erneuerbarer Energien gedeckt.

Du möchtest ein Haus kaufen oder bauen, doch weißt nicht, welches das Richtige ist? Dann schau in unserem Ratgeber Haustypen von A – Z vorbei! Hier findest du alle Hausformen wie Fertighäuser, Bauernhöfe oder Villen!

Besonderheiten im Bau: Lüftung, Fenster & Energiegewinnung

Die energetischen Anforderung benötigen natürlich bestimmte bauliche Maßnahmen, welche weit über die Installation einer Solaranlage hinaus reichen. Neben Fotovoltaik oder Solarthermie zum Energiegewinn, werden Voraussetzungen geschaffen, die den allgemeinen Energieverbrauch so gering wie möglich halten und es erlauben, dass Methoden der erneuerbaren Energie reichen, um den Bedarf der Bewohner an Strom und Heizung zu decken.

Der wichtigste Faktor in dieser Rechnung ist das Nutzen von erneuerbaren Energien, wie eine Studie 2019 herausfand. Dennoch spielen bauliche Faktoren zum Effizienzgewinn eine Rolle. Maßnahmen, die ein Haus energetisch optimieren sind, Dinge wie:

• Lüftungsanlage
• Große, gut isolierte Fenster
• Optimale Dämmung, vor allem im Dachbereich
• Solarenergie

Konzept Passivhaus: Verbrauch, Planung und Eigenschaften

Speziell die Konzeption des Passivhauses kann auf zwei Namen zurückgeführt werden: Bo Adamson und Wolfgang Feist. Inspiriert waren die beiden von den versuchen amerikanischer Bauleiter in den siebziger Jahren, welche möglichst energieeffiziente Häuser bauten, um die landeseigene Ölknappheit zu überwinden und weniger abhängig von importierten Rohstoffen zu sein.

Um dies zu erreichen, richteten sie Häuser mehr in Richtung der Sonne aus, installierten große, dicke Fenster und taten alles, um die Wärme im Haus zu halten. An dieser Idee knüpften Feist und Adamson mit ihrer Idee von Passivhäusern an. 1990 wurden die ersten Passivhäuser nach dem neuen Konzept in Darmstadt errichtet. Dort ist auch heute noch das Passivhaus Institut ansässig, welches den Begriff und das Konzept versucht zu regulieren.

Also unterliegen gerade Passivhäuser strengen Standards, die sie erfüllen müssen, um als solches zu gelten. Diese Standards unterscheiden das Passivhaus von anderen energieeffizienten Wohnformen:

• Heiz- und Kühlenergieverbrauch: < 15 kWh/m²
• Primärenergieverbrauch: < 60 kWh/m²
• Luftverlust: 0.6x das Hausvolumen pro Stunde

Tipp! Finde hier noch mehr Tipps rund um das Thema Hausbau: Preise, Kosten, Steuern & Co.

Vorteile & Nachteile von Nullenergie- & Passivhäusern: Fotovoltaik, Schimmel und mehr

Ausrichtung Lüftung und mehr werden im Namen der energetischen Nachhaltigkeit genauestens kalkuliert und auch die Fläche muss eingeschränkt werden, um das Haus zu optimieren. Was alles auf dich zukommt, wenn du dich für ein ‚Haus ohne Energieverbrauch‘ entscheidest, erfährst du hier.

Vorteile: niedrige Kosten und viel Tageslicht

Natürlich wird bei den nachhaltigen Bauformen weiterhin auf Qualität geachtet. Zudem bringen sie von Natur aus Vorteile mit sich, die das Leben in den Häusern angenehmer gestalten. Die Fenster, welche das Ziel haben Sonnenwärme in das Haus zu lassen, helfen gleichzeitig dabei die Wohnräume mit Licht zu durchfluten. Du kannst hier also Folgendes erwarten:

• Viel Tageslicht
• Niedrige Nebenkosten
• Optimale Nutzung der Sonneneinstrahlung
• Kompakte Wohnfläche

Nachteile: Schimmelgefahr?!

So gut die Häuser auch klingen, bringen sie leider auch Einschränkungen mit sich an die neuen Bewohner sich erst noch gewöhnen müssen. Denn das Leben in einem Nullenergie- oder Passivhaus ist schon etwas anders, als in einem gewöhnlichen Eigenheim. Wer zum Beispiel gerne regelmäßig die Fenster aufmacht, um frische Luft hereinzulassen, wird von Niedrigenergiehäusern enttäuscht sein. Die meisten Nachteile ergeben sich aber vor allem dann, wenn die Wartung der Einrichtungen des Hauses vernachlässigt wird:

• Permanent geschlossene Fenster
• Lüftungsanlage mit Wartungsbedarf
• Bei fehlerhafter Lüftungsanlage: Schimmelgefahr

Energieregeln: Richtwerte und Effizienzhäuser

Regel, Regeln, Regeln: Das ist alles, was man oft beim Hausbau mitbekommt. Mal gibt es eine Regulierung hier, oder das kann nicht gemacht werden, weil das eine Gesetz dort nicht erlaubt. Manchmal sind Regeln da, um gebrochen zu werden. Diese Einstellung sollte bei einem Bauprojekt allerdings besser nicht im Vordergrund stehen, denn das kann ganz schnell die Baulizenz kosten. Deswegen haben wir die wichtigsten Regeln und Richtwerte für dich zusammengefasst.

Energieeffizienzklassen: Nullenergiehaus vs. Passivhaus

Um einen groben Überblick zu energieeffizienten Wohnen zu erhalten ist es förderlich, sich mit den Energieeffizienzklassen auszukennen, die vor allem in Deutschland überaus große Relevanz tragen. Denn hier muss jedes Haus ein Energiezertifikat haben, auf dem der Energieverbrauch des Hauses festgehalten ist.

Solltest du dich also auf der Wohnungs- oder Haussuche befinden und per Zufall über diesen Artikel gestolpert sein, kann diese Rangliste dir helfen ein Heim mit niedrigen Nebenkosten zu finden.

Nullenergie- und Passivhäuser ordnen sich beide in die Klasse A bzw. Klasse A+ ein. Das bedeutet sie haben einen Verbrauch von < 30 kWh/qma im Jahr, logisch, da das Ziel 0 kWh/qma ist. Ein jährliches Energieaufkommen von < 100 kWh/qma ist mittlerweile typisch. Hier ist ein grober Überblick über die Klasseneinteilung:

• A+: < 30 kWh/(m²a) // < 2 €/(m²a)
• A: < 50 kWh/(m²a) // 2 €/(m²a)
• B: < 75 kWh/(m²a) // 3 €/(m²a)
• C: < 100 kWh/(m²a) // 4 €/(m²a)
• D: < 130 kWh/(m²a) // 6 €/(m²a)
• E: < 160 kWh/(m²a) // 7 €/(m²a)
• F: < 200 kWh/(m²a) // 9 €/(m²a)
• G: < 250 kWh/(m²a) // 11 €/(m²a)
• H: > 250 kWh/(m²a) // > 13 €/(m²a)

Grundstück: Auswahl und Kriterien

Bevor man überhaupt an Hausbau denken kann, steht natürlich die Wahl des richtigen Grundstücks an. Da ein Nullenergie- oder Passivhaus natürlich unterschiedlichste Form annehmen kann, ist es schwierig pauschale Aussagen über das perfekte Grundstück zu treffen. Allerdings ist es auf jeden Fall notwendig, dass das Grundstück nicht durch zu hohe Bäume abgeschottet wird, durch die die Leistung der Solarenergieanlage eingeschränkt wird.

Nullenergiehäuser werden sowohl als Massivhäuser, als auch als Fertighäuser angeboten. Ob Voraussetzungen, aufgrund der Bauweise der Grundstücke erfüllt werden müssen, kannst du im Artikel zum Grundstückskauf nachlesen, welcher auch nochmal am Ende dieses Artikels verlinkt ist.

Checkliste: Wahl des Grundstücks

Um das perfekte Grundstück zu finden, sind einige Faktoren zu beachten. Hier findest du die wichtigsten Stichpunkte in einer kompakten Checkliste für dich zusammengefasst:

• Anschlüsse (vorhandene Anschlüsse sparen Kosten)
• Grundmaterial
• Ausrichtung
• Umbauung
• Größe
• Nähe zu Gewässern (Hochwassergefahr?)

Kaufvertrag überprüfen: 5 Fallen und wie du sie vermeidest

Manchmal hat man Glück und das perfekte Nullenergie- oder Passivhaus für den persönlichen Bedarf wurde schon gebaut. In diesem Falle kommt es nur noch auf den Hauskauf an. Aber auch hier können einem einige Steine in den Weg gelegt werden. Vor allem in Form von Klausel im Kaufvertrag, aber schon bevor es an das aufsetzen des Vertrages geht, besteht die Möglichkeit Umstände des Hauses und des Grundstückes herauszufinden.

Bei der Stadt kann man kostenpflichtig den Auszug des Grundstückes anfordern, um zu prüfen, ob die Verkäufer zum Beispiel die tatsächlichen Eigentümer sind und weitere Daten zum Grundstück zu checken, zum Beispiel die Bezeichnung der Immobilie.

Fallen, die du vermeiden solltest

Die Freude über die vermeintlich perfekte Immobilie kann einem schnell die Augen vernebeln. Bevor du allerdings den Vertrag zum Kauf unterschreibst, ist es wichtig bestimmte Dinge zu beachten, damit du auf jeden Fall nur das kaufst, was du auf jeden Fall willst:

• Immobilienbezeichnung: Stimmt sie mit dem Grundbuch überein?
• Übergabetermin: Einzug nach Zahlung direkt möglich?
• Gewährleistung: Verkäufer sollte bis zu 5 Jahre für verschwiegene Mängel aufkommen
• Kauf erst nach gesicherter Erwerbsposition
• Vollständige Schlusserklärung

Baunebenkosten: Versteckte Kosten beim Hausbau?

Worüber man sich beim Immobilienbau auch im Klaren sein sollte, ist der Preis der anfallenden Nebenkosten welcher ca. 15 % der Baukosten umfasst. Dies sollte auch bei der Finanzierung des Hauses immer im Hinterkopf behalten werden, ansonsten werden diese zusätzlichen Posten ganz schnell zu Fallen, die deinem neuen Wohnglück im Weg stehen.

Vor allem, wenn du eine Immobilie als Investition bauen möchtest, solltest du diese Kosten in deinen Gewinn an dem Objekt mit einkalkulieren. Denn die realen Kosten unterscheiden sich extrem vom reinen Immobilienwert.

Erwerb: Steuern, Notar und Makler

Schon das Finden und der Kauf an sich sind mit bestimmten Gehältern und Provisionen verbunden. Zum Teil sind diese allerdings von Anfang an klar. Zum Beispiel über Maklerkosten bist du dir in jedem Fall bereits vor dem Kauf deines neuen Hauses bewusst, denn das sollte von vorne hinein geklärt worden sein. Zusätzliche Kosten und Steuern sind außerdem:

• Grunderwerbssteuer: 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises
• Notar: ca. 1,5 % des Kaufpreises
• Makler: ca. 3 – 8 % des Kaufpreises + MwSt.

Grundstück: Gutachter, Erschließung und Anschlüsse

Auch die Aufbereitung des Grundstückes geht ins Geld. Zum Teil werden diese Kosten vom Baudienstleister übernommen, meistens aber musst du für sie aufkommen. Diese Geldposten sind besonders wichtig, da ohne Anschlüsse zum Beispiel, ein Grundstück zum Hausbau völlig ungeeignet ist:

• Gutachter: 400 – 500 €
• Erschließung: 9.000 – 14.000 €
• Anschlüsse Wasser: 2.000 – 5.000 €
• Anschlüsse Strom: 2.000 – 3.000 €
• Anschlüsse Internet: 500 – 900 €

Hausbau: Versicherungen und Deponie Kosten

Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind die Kosten, die mit einem neuen Haus und dem Bau desselbigen verbunden sind. Natürlich weiß man, dass der Aufbau des Gebäudes an sich variierende Kosten mit sich bringt. Nullenergie- und Passivhäuser Kosten im Übrigen im Durchschnitt zwischen 5 und 15 % mehr, als ein klassisches Haus. Du darfst aber nicht vergessen, dass du ebenfalls diese Dinge finanzieren musst.

• Gebäudeversicherung ohne Elementarschutz: 200 – 800 € p.A.
• Erdaushub je nach Grundstückgröße und Anbieter: ca. 850 €

Tipps: Grundstück kaufen und Finanzierung deiner Immobilie

Natürlich haben wir die Grundlagen zum Grundstückkauf und bestimmte Mittel zur Finanzierung in diesem Artikel bereits angeschnitten, aber dazu gibt es einfach so viele Informationen, dass wir den Themen direkt einen eigenen Artikel gewidmet haben.

Grundstück kaufen: Tipps, Auswahl und Kriterien

Du weißt, es soll ein nachhaltiges Wohnhaus werden und du möchtest auf jeden Fall beim Bau mitbestimmen können? Dafür brauchst du das passende Grundstück, aber da gibt es noch so viel mehr zu beachten, als einfach nur die Größe. Ein paar Dinge haben wir dir bereits im vorangegangenen Artikel verraten, aber hier findest du alles zur Wahl des Bauplatzes auf dem Grundstück, Regelungen und Einschränkungen findest du hier:

• Grundstück kaufen

Finanzierung einer Immobilie: Kredite, Zinsen und Vergleich

Hier haben wir uns vor allem auf die Besonderheit von Förderkrediten beschränkt, da sie sich speziell auf das nachhaltige Wohnen beziehen. Aber das ist nicht die einzige Finanzierungsmöglichkeit für Immobilien. Über Darlehen, Bausparverträge und mehr haben wir die wichtigsten Informationen übersichtlich und detaillierter zusammengefasst.

• Immobilienfinanzierung