Share Deal bei Immobilien: Firma verkaufen, „statt“ Immobilie – Steuern sparen

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Share Deals – Steuern sparen, aber so richtig? In meinem Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen Steuern hatte ich gerade eine kurze, einfache Erklärung vom Share Deal, mit Beispielberechnung. Statt 382.000 Euro Steuern, nur 1.540 Euro! Wie das geht? Hier ein Einblick in Asset Deals und Share Deals. Sie erkennen schnell den Vorteil und weshalb professionelle Investoren mit Holding Strukturen arbeiten.

Key Facts -
Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf
Verkauf einer Immobilie als Firma ▶ Asset Deal
Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma ▶ Share Deal
Bonus! Keine Grunderwerbsteuer beim Kauf
Immobilien & Steuer Coaching

Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf

Eine Option steueroptimiert zu verkaufen ist der Share Deal. Hier muss die Immobilie aber bereits von einer Firma (wie Immobilien GmbH) gekauft worden sein (nicht als Person). Die Firma muss außerdem Teil einer Holdingstruktur sein. So zahlen Sie durch das Schachtelprivileg (§ 8b KStG) nur 1,54% Steuern.

  • Asset Deal = Immobilie wird verkauft
  • Share Deal = Firma wird verkauft (mit Immobilienbesitz)

Hier das Konstrukt zum Share Deal in einer Holding:

Berechnen wir jetzt noch einmal unser Beispiel, zunächst beim direkten Verkauf einer Immobilie!

Verkauf einer Immobilie als Firma ▶ Asset Deal

Berechnen wir einmal die beispielhafte Steuer in Berlin, für den Verkauf einer Immobilie als Firma (Asset Deal).

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2028 = 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
  • Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma ▶ Share Deal

Hier im Vergleich die Steuerlast, für den Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma in Berlin (Share Deal):

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2028 = 3.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn = 1.000.000 Euro
  • Bei GmbH 1,54 % = 1.540 Euro

Sie sehen, wie gewaltig der Unterschied ist.

Bonus! Keine Grunderwerbsteuer beim Kauf

Steigen wir noch ein wenig tiefer in die Materie Immobilien und Steueroptimierung!

Wieder einfach gesagt:

  • Verkauf der Immobilien GmbH unter 89% = keine Grunderwerbsteuer

Warum ist das so? In Deutschland unterliegt der Verkauf von Anteilen an einer GmbH, die Immobilien besitzt, normalerweise nicht der Grunderwerbsteuer, solange die Anteile unter einem bestimmten Prozentsatz liegen (§ 5 GrEStG).

Was ist der Vorteile? Immobilien als Kapitalanlage müssen Profit bringen, meist berechnet durch die Mietrendite. Die Grunderwerbsteuer erhöht den Kaufpreis, je nach Bundesland bis zum 6,5%. Bei 1 Million Euro immerhin 65.000 Euro Kosten. So steigt die Rendite direkt um ein paar Prozent.

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