Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, was kommt auf Sie zu? Beim Verkauf von Wohn- bzw. Wohn- und Gewerbeimmobilien stellen sich Erstverkäufer vor allem eine Frage: Wie viel Steuern muss ich beim Verkauf bezahlen? Hier ein schneller Einblick, in die typische Versteuerung beim Immobilienverkauf. Sie wollen mehr lernen? Mein Tipp, die richtigen Experten und ein Immobilien Steuer Coaching (nicht vom Steuerberater, sondern von Investoren aus der Praxis). Ich stelle gern den Kontakt zu meinen Experten für Sie her, schreiben Sie mir: Kontakt.

Der typische Verkauf: „Asset Deal“

Der Unterschied: Bei einem Asset Deal im Immobilienkontext werden spezifische Vermögenswerte wie Grundstücke und Gebäude einzeln verkauft, während beim Share Deal die Anteile am Unternehmen, das die Immobilien besitzt, übertragen werden.

Einfach gesagt:

• Asset Deal = Immobilie wird verkauft
• Share Deal = Immobilien GmbH wird verkauft

Share Deal heißt also, der Käufer erwirbt also nicht die Immobilie selbst, sondern die – in diesem Fall – Immobilien GmbH. Hier eine kurze Infografik. Danach zurück zum direkten Verkauf vom Mehrfamilienhaus, im Anschluss erkläre ich Ihnen mehr zur Holdings und Steuern beim Verkauf.

Sie wollen mehr lernen?

• Immobilien Coaching
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Typischerweise verkaufen Sie als Privatperson meist direkt das Mehrfamilienhaus. Das sind für Sie relevant:

1. Spekulationssteuer
2. Drei-Objekte-Regel

Steuern beim Verkauf

Ein sehr schneller Blick auf die Steuern beim Mehrfamilienhaus Verkauf:

1. Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen
2. 3 Objekte Regel
3. Asset & Share Deals: Nur 1,54% Steuern

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen

Die Spekulationsfrist schneller erklärt:

• Selbst bewohnt = 3 Jahre
• Vermietet = 10 Jahre

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Wenn Sie kurz nachrechnen wollen, nutzen Sie meinen kostenlosen Spekulationsfrist Rechner.

Steuer Berechnung: Beispiel

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Alleinstehend hieße das typischerweise 42 % Spitzensteuersatz.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Privatperson:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Bei 42 % (alleinstehend) = 840.000 Euro

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Unternehmen:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
• Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf nach der Spekulationsfrist (> 10 Jahre):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2034 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Steuerfrei

Sie können jetzt aber nicht 10 Immobilien kaufen, 3 Jahre warten und die Gewinne aus Grundstückswertsteigerung mitnehmen, denn:

3 Objekte Regel

Dazu kommt die 3-Objekte-Regel. Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, ist es gewerblicher Immobilienhandel.

Beim Verkauf von Immobilien bezieht sich die „3-Objekte-Regel“ darauf, dass Privatpersonen in Deutschland bis zu drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren steuerfrei verkaufen können. Wenn eine Person mehr als drei Immobilien innerhalb dieses Zeitraums verkauft, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel und unterliegt der Einkommensteuerpflicht – auch wenn diese nicht vermietet, sondern selbst bewohnt werden.

Nach 10 Jahren des Haltens, ist der Verkauf aber immer steuerfrei.

Warum gibt es diese Regel?

Genauso wie die Spekulationssteuer, soll die Regel Spekulationen auf dem Immobilienmarkt einzudämmen und den Verkauf von Immobilien zu Wohnzwecken begünstigen.

Wie sparen die „Großen“ dann Steuern? – dazu gleich mehr, nach der Umsatzsteuer

Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, die der Umsatzsteuer unterliegt und vermietet ist, muss der Verkäufer den Vorsteuerabzug korrigieren. Falls der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzt, wird keine Rückerstattung der Vorsteuer gewährt.

1. Umsatzsteuerpflichtige Gewerbeimmobilien erfordern eine Vorsteuerkorrektur beim Verkauf
2. Die Fortführung der Vermietung beeinflusst nicht die Vorsteuererstattung für den Verkäufer

Share Deals: Firma verkaufen, „statt“ Immobilie

Eine Option steueroptimiert zu verkaufen ist der Share Deal. Hier muss die Immobilie aber bereits von einer Firma (wie Immobilien GmbH) gekauft worden sein (nicht als Person).

Nur 1,54% Steuern beim Verkauf

Das ist ein Share Deal möglich, wenn Sie die Firma in einer Holdingstruktur haben. So zahlen Sie durch das Schachtelprivileg (§ 8b KStG) nur 1,54% Steuern.

• Asset Deal = Immobilie wird verkauft
• Share Deal = Firma wird verkauft (mit Immobilienbesitz)

Berechnen wir jetzt noch einmal unser Beispiel, zunächst beim direkten Verkauf einer Immobilie:

Verkauf einer Immobilie als Firma (Asset Deal):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2028 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
• Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma (Share Deal):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2028 = 3.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 1.000.000 Euro
• Bei GmbH 1,54 % = 1.540 Euro

Sie sehen, wie gewaltig der Unterschied ist.

Keine Grunderwerbsteuer beim Kauf

Steigen wir noch ein wenig tiefer in die Materie Immobilien und Steueroptimierung!

Wieder einfach gesagt:

• Verkauf der Immobilien GmbH unter 89% = keine Grunderwerbsteuer

Warum ist das so? In Deutschland unterliegt der Verkauf von Anteilen an einer GmbH, die Immobilien besitzt, normalerweise nicht der Grunderwerbsteuer, solange die Anteile unter einem bestimmten Prozentsatz liegen (§ 5 GrEStG).

Was ist der Vorteil? Immobilien als Kapitalanlage müssen Profit bringen, meist berechnet durch die Mietrendite. Die Grunderwerbsteuer erhöht den Kaufpreis, je nach Bundesland bis zum 6,5%. Bei 1 Million Euro immerhin 65.000 Euro Kosten. So steigt die Rendite direkt um ein paar Prozent.

Steuern bei Schenkung und Erbe

Sollte es sich beim Mehrfamilienhaus um ein geerbtes oder geschenktes Objekt handeln, stellt sich auch hier die Frage: Welche Steuern fallen an? Wie bei selbst erworbenen Objekten kann auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie eine Spekulationssteuer fällig werden.

Eine Besonderheit sollte jedoch beachtet werden:

So beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Tag, an dem das Mehrfamilienhaus vererbt oder verschenkt wurde, sondern der Tag, an dem es vom ursprünglichen Eigentümer gekauft wurde.

Handelt es sich beim Mehrfamilienhaus also um ein frisch geerbtes Mietobjekt, das vor mehr als 20 Jahren erworben wurde, gilt die Spekulationsfrist als abgelaufen. Eine Spekulationssteuer fällt somit nicht an, auch wenn Sie die Immobilie erst kürzlich vererbt bekommen haben.

Zusammengefasst:

• Spekulationssteuer kann anfallen
• Nur bei vermieteten oder verpachten Objekten
• Beginn der Spekulationsfrist mit Tag des ursprünglichen Erwerbs

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