Wann kann man ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen?

Wann kann man ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen? Hier habe ich einmal alles Wichtige für Sie zusammengefasst. So verstehen Sie schnell und einfach, wann ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Maßgeblich für Privatpersonen ist meist nur die Spekulationssteuer. Ein schneller Einblick! Sie wollen mehr wissen? Lesen Sie hier: Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuern. Noch Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Schnelle Antwort: Was beachten für steuerfreien Verkauf?

Vorab eine Anmerkung: Maßgeblich beim Mehrfamilienhaus ist überwiegend die Spekulationsfrist von 10 Jahren, da sich Mehrfamilienhäuser zu 99,9 % in Vermietung befinden. „Selbst bewohnt“ ist im Kontext von Mehrfamilienhaus möglich, wenn Sie keinerlei Vermietung vornehmen. Sagen wir, Sie kaufen heute ein leer stehendes oder Mehrfamilienhaus in Berlin, warten 3 Jahre und nehmen dann die Gewinne aus der Grundstückspreissteigerung mit.

Egal, ob Mietshaus oder Immobilien allgemein, so können Sie steuerfrei verkaufen:

1. Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen
2. 3 Objekte Regel in Berlin
3. Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen

Die Spekulationsfrist schneller erklärt:

• Selbst bewohnt = 3 Jahre
• Vermietet = 10 Jahre

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Wenn Sie kurz nachrechnen wollen, nutzen Sie meinen kostenlosen Spekulationsfrist Rechner.

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Alleinstehend hieße das typischerweise 42 % Spitzensteuersatz.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Privatperson

Betrachten wir den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Privatperson:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Bei 42 % (alleinstehend) = 840.000 Euro

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Unternehmen

Ein Blick auf den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Unternehmen:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
• Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf nach der Spekulationsfrist

Verkauf nach der Spekulationsfrist (> 10 Jahre / bzw. > 3 Jahre bei Selbstnutzung):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2034 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Steuerfrei

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Sie können jetzt aber nicht 10 Immobilien kaufen, 3 Jahre warten und die Gewinne aus Grundstückswertsteigerung mitnehmen, denn:

3 Objekte Regel: Gewerblicher Handel

Dazu kommt die 3-Objekte-Regel. Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, ist es gewerblicher Immobilienhandel.

Beim Verkauf von Immobilien bezieht sich die „3-Objekte-Regel“ darauf, dass Privatpersonen in Deutschland bis zu drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren steuerfrei verkaufen können. Wenn eine Person mehr als drei Immobilien innerhalb dieses Zeitraums verkauft, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel und unterliegt der Einkommensteuerpflicht – auch wenn diese nicht vermietet, sondern selbst bewohnt werden.

Nach 10 Jahren des Haltens, ist der Verkauf aber immer steuerfrei.

Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, die der Umsatzsteuer unterliegt und vermietet ist, muss der Verkäufer den Vorsteuerabzug korrigieren. Falls der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzt, wird keine Rückerstattung der Vorsteuer gewährt.

1. Umsatzsteuerpflichtige Gewerbeimmobilien erfordern eine Vorsteuerkorrektur beim Verkauf
2. Die Fortführung der Vermietung beeinflusst nicht die Vorsteuererstattung für den Verkäufer

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