Altes Haus verkaufen oder altes Mehrfamilienhaus verkaufen — das ist eine der komplexesten Aufgaben im Immobilienverkauf. Sanierungsstau, Leerstand, baufällige Substanz: Viele Eigentümer unterschätzen, wie viel ihr Objekt trotzdem wert ist. Als Makler begleite ich solche Verkäufe regelmäßig und eines ist immer wahr:
Kein Haus ist unverkäuflich — es gibt nur den falschen Preis.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Bewertung funktioniert, welche Käufer infrage kommen und warum der Off-Market-Weg bei alten Mehrfamilienhäusern fast immer der schnellere ist.
Altes Haus: Was ist es noch wert?
Die wichtigste Frage beim Hausverkauf ist der realistische Angebotspreis. Bei alten Immobilien greift die klassische Wohnmarkt-Bewertung oft zu kurz — denn Käufer kalkulieren hier anders.
Die drei Bewertungsverfahren im Überblick
Je nach Objekttyp und Nutzung setzt der Gutachterausschuss unterschiedliche Verfahren ein:
Vergleichswertverfahren — für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in guter Datenlage
Sachwertverfahren — für selbstgenutzte Häuser ohne ausreichende Vergleichsdaten
Ertragswertverfahren — Pflicht bei Mehrfamilienhäusern und Zinshäusern (vermietetes Objekt)
Beim Ertragswertverfahren zählt der Jahresrohertrag (Kaltmiete × 12) multipliziert mit dem Liegenschaftszins. Bei alten MFH liegt der Liegenschaftszins laut Gutachterausschuss Bodenrichtwert-Ausschuss je nach Lage zwischen 3,5 % und 6 %.
Sanierungsstau: Was wird abgezogen?
Sanierungsbedarf reduziert den Angebotspreis direkt. Faustregel laut aktueller Baukosten-Indizes (Statistisches Bundesamt, Destatis 2024): Kernsanierung kostet je nach Baujahr und Region zwischen 800 und 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Dachsanierung: 150–350 €/m² Dachfläche
Fassadendämmung (WDVS): 100–200 €/m² Außenfläche
Heizungsaustausch (Wärmepumpe): 20.000–50.000 € je nach Größe
Ein MFH mit 600 m² Wohnfläche und Kernsanierungsbedarf kann einen Abzug von 600.000 bis 1.200.000 Euro bedeuten — das ist der Investitionsbedarf des Käufers und muss sich im Kaufpreis widerspiegeln.
Wer kauft alte Häuser und Mehrfamilienhäuser?
Die Käufergruppen unterscheiden sich erheblich nach Objektgröße:
Handwerker/Eigenheimkäufer — EFH bis ca. 400.000 € Kaufpreis, Eigenleistung einkalkuliert
Lokale Investoren — MFH bis 15–20 Wohneinheiten, oft Bestandshalter
Family Offices / Fonds — ab 20 WE, überregional, brauchen Ertragswert-Rendite von mind. 4–5 %
Projektentwickler — wenn Grundstück Umwandlungspotenzial hat (Abriss + Neubau)
Off-Market-Verkauf: Warum er bei alten MFH die bessere Wahl ist
Ein altes Mehrfamilienhaus auf Immoscout24 zu inserieren kostet nicht nur Geld — es kostet Zeit und zieht die falschen Interessenten an. Institutionelle Käufer, Family Offices und überregionale Projektentwickler schauen nicht auf Portalen, sondern kaufen über direkte Netzwerke.
Als Off-Market-Makler spreche ich gezielt Investoren mit passendem Ankaufsprofil an. Der Vorteil: Finanzierungsnachweise liegen vor, der Verkauf ist in 4–8 Wochen abgewickelt.
Vorteile des Off-Market-Verkaufs auf einen Blick
Diskret und anonym — kein öffentliches Inserat, keine Nachbarn-Gespräche
Schnellerer Verkauf — kein monatelanger Portal-Betrieb
Gezielte Investorenansprache — nur solvente Käufer mit Ankaufsprofil
Potenziell höherer Kaufpreis durch direkten Investorenzugang
Weniger Aufwand — keine 100 E-Mails, keine unqualifizierten Besichtigungen
Leerstand bedeutet für den Käufer Mietausfall und Kosten — aber auch die Möglichkeit zur Neuvermietung zu aktuellen Marktmieten. In Wachstumsregionen (Großstädte, Speckgürtel) ist das Argument für institutionelle Investoren durchaus attraktiv.
Ein leerstehender Altbau in Berlin-Prenzlauer Berg ist für einen Projektentwickler wertvoller als ein voll vermietetes MFH mit Bestandsschutzmieten aus den 1980er-Jahren.
Baufällig: Abriss und Neubau als Option
Bei stark sanierungsbedürftigen Objekten lohnt sich die Prüfung, ob das Grundstück für Abriss und Neubau geeignet ist. Entscheidende Faktoren:
Grundstücksgröße und Bebaubarkeit nach BauNVO
Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
Option C — Sanieren + Halten + Vermieten: Langfristiger Vermögensaufbau, aber Kapitalbindung
Als Makler empfehle ich in den meisten Fällen Option A — Verkauf jetzt, professionell begleitet. Die wenigsten Privatverkäufer haben das Netzwerk und das Kapital, um eine Sanierung effizient umzusetzen.
Steuern beim Verkauf des alten Hauses
Spekulationssteuer: 10-Jahres-Frist beachten
Wenn Sie das Objekt weniger als 10 Jahre besessen haben, fällt auf den Veräußerungsgewinn der persönliche Einkommensteuersatz an (Spekulationssteuer). Ausnahmen gelten bei:
Eigennutzung in den letzten 2 Jahren vor Verkauf (Selbstnutzer-Privileg)
Ablauf der 10-Jahres-Frist
Erbschaft (Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet)
Abschreibung und AfA
Haben Sie das MFH im Betriebsvermögen oder zur Vermietung gehalten, sind steuerliche Abschreibungen (AfA) relevant für die Kaufpreisaufteilung. Die Differenz zwischen Buchwert und Kaufpreis ist steuerpflichtig. Abstimmung mit dem Steuerberater ist Pflicht.
Alte Burg, Schloss oder Anwesen verkaufen
Historische Objekte folgen eigenen Regeln. Denkmalschutz kann Abriss verhindern, bietet aber steuerliche Sonderabschreibungen (§ 7h und 7i EStG) für den Käufer — ein Verkaufsargument gegenüber institutionellen Investoren und wohlhabenden Privatpersonen.
Mit Sanierungsstau, Leerstand oder baufälliger Substanz — melden Sie sich gern für eine unverbindliche Ersteinschätzung. Ich prüfe, ob ich direkt einen passenden Käufer aus unserem Off-Market-Netzwerk ansprechen kann.
Lohnt es sich, ein altes Haus vor dem Verkauf zu sanieren?
In den meisten Fällen nein. Sanierungskosten lassen sich selten vollständig auf den Kaufpreis umlegen. Käufer, die sanieren wollen, haben eigene Vorstellungen und bevorzugen ein nicht saniertes Objekt zu einem günstigeren Preis. Ausnahme: kleine Schönheitsreparaturen, die das Objekt wesentlich attraktiver machen.
Wie lange dauert der Verkauf eines alten Mehrfamilienhauses?
Im Off-Market-Bereich mit institutionellen Käufern: 4–12 Wochen vom Erstgespräch bis Notartermin. Bei Portal-Vermarktung mit privatem Käuferpublikum: 3–9 Monate. Entscheidend ist die Qualität des Käufernetzwerks des Maklers.
Kann ich ein altes Haus mit Schulden verkaufen?
Ja — bestehende Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) werden beim Notartermin entweder abgelöst oder vom Käufer übernommen. Der Kaufpreis muss die Restschuld decken; der Überschuss geht an Sie.
Was ist Sanierungsstau beim Hausverkauf?
Sanierungsstau bezeichnet den aufgestauten Reparatur- und Modernisierungsbedarf, der sich über Jahre aufgebaut hat. Er mindert den Verkehrswert direkt, da der Käufer diese Kosten einpreist. Typische Positionen: veraltete Heizung, undichtes Dach, fehlende Wärmedämmung, veraltete Elektrik.
