Altes Haus / Mehrfamilienhaus verkaufen: Sanierungsstau, Leerstand, Baufällig – was tun?
Altes Haus / Mehrfamilienhaus verkaufen 2023 – Sie sind im Besitz eines alten Hauses oder eines alten Mehrfamilienhauses (auch Zinshaus), das demnächst verkauft werden soll und Sie stellen sich die Frage: Wie organisiere ich den Verkauf von einem alten Haus bzw. Mehrfamilienhaus am besten und vor allem, am effektivsten? Wie verändert sich der Angebotspreis? Lohnt sich Sanierung zur Wertsteigerung? Sanierungsstau, Leerstand, baufällig – in jedem Fall sind Sie Grundstücksbesitzer. Doch, was lässt sich noch tun: Direkt verkaufen oder renovieren und dann mit Immobilienmakler verkaufen? Ablauf, Bewertung und mehr, lernen Sie hier und in weiteren Artikeln kennen.
Alte Immobilien verkaufen 2023: Worauf achten?
Zunächst ist die Ausgangssituation ein wichtiger Anhaltspunkt, für das weitere Vorgehen. Zum Beispiel die ganz grundsätzliche Frage:
Verkaufserfahrung, Zeit und Kapital
Verkaufen Sie Ihre allererste Immobilie oder haben Sie bereits Erfahrungen im Immobilienhandel gesammelt? Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, dieser Ratgeber ist speziell für Anfänger und Beginner!
Die Gründe dafür sind verschieden, vom Immobilienerbe über eine Schenkung (Steuerersparnis), bis zur Scheidung. Denn manchmal kommt man ganz unverhofft zu einem alten Haus oder Mehrfamilienhaus. Zum Beispiel werden jedes Jahr Milliarden an Immobilienwerten, von Grundstücken bis zum Mehrfamilienhaus, vererbt.
Wer spontan in den Besitz kam, der hat wahrscheinlich der geringsten Verkaufsdruck. Schließlich wurde mit den Vermögenswerten bisher nicht kalkuliert. Das wirkt sich in der Regel auch auf die Möglichkeiten aus, die Ihnen zur Wertsteigerung zur Verfügung stehen, denn oft fehlt das nötige Eigenkapital für Handwerker, Architekten & Co.
Ist mein altes Haus noch etwas wert?
Selbst wenn Ihr altes Haus oder Mehrfamilienhaus absolut sanierungsbedürftig ist, in C-Lage liegt:
Angebotspreis trifft Käufer
Erstens gilt:
Für den richtigen Preis lassen sich immer Käufer finden
Zweitens, denken Sie daran:
Wo ein Haus ist, ist auch ein Grundstück
Mehrfamilienhäuser und Grundstück
Alte Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser und besonders Mehrfamilienhäuser bieten Potenzial. Auch wenn viele Erstverkäufer zunächst oft denken: Wer interessiert sich schon für mein altes Haus?
Interessant wird es für Sie, insbesondere bei zwei Aspekten:
- Mehrfamilienhaus (Bestand mehrerer ETW)
- Großes Grundstück (auch bei Einfamilienhaus) ab 2.000 m²
Gezielt an Investoren, statt auf Portalen
Ist die Grundfläche groß genug, das Mehrfamilienhaus hat ausreichend Eigentumswohnungen, dann können alte Häuser, Mehrfamilienhäuser und deren Grundstücke großes Potenzial bei Immobilieninvestoren haben, im Inland, aber auch bei ausländischen Investoren, im Off Market Handel.
Der große Vorteil, der gesamte Verkauf ist deutlich schneller und häufig ist der Verkaufspreis für Sie, durch exklusive Angebote, statt breiter Plattform auf Portalen, häufig lukrativer.
Damit Sie solche Investoren (Family-Offices, Unternehmen, Investment und Immobilien Fonds, sonstige Institutionen) erreichen, müssen Sie Ihre Immobilie mit Experten in Off Market Bereich verkaufen. Was bedeutet das? Hier werden Immobilien exklusiv vermarktet, von einem Immobilienbüro.
Sozusagen 1:1, das Immobilienbüro kontaktiert nur ausgewählte Kontakte, anhand des vorher bekannten Profils. Ihre Immobilie wird dann nicht in Immobilienportalen auftauchen, sondern sehr gezielt einzelnen Investoren, mit passendem Ankaufsprofil, präsentiert.
Große Investoren wollen direkten und exklusiven Zugriff, andere Objekte sind für sie nicht interessant, denn sie kosten Zeit.
Kapital und Kaufkraft: Bspw. für Modernisierung
Diese Investorenkreise besitzen auch das nötige Kapital, um die alte Immobilie zu entwickeln. Sie haben 2 Optionen.
Immobilien im Sanierungsstau:
Beispiel: Entwicklung von Miete zu Eigentum
Ein ganz einfaches Beispiel: Sie haben ein altes Mehrfamilienhaus, mit 15, 20, 30 oder 40 Mietparteien. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:
Option 1: Regionale Käufer
Regionale Investoren haben in der Regel weniger Kapital als Investoren, die national oder international tätig sind. Dementsprechend wird ein Großteil der Immobilien so weiter betrieben, wie sie bisher sind.
Damit liegt weniger Potenzial in der alten Immobilie und der Kaufpreis sinkt.
Option 2: Überregionale Investoren
Größere Investoren hingegen nehmen Kapital in die Hand und entwickeln das Objekt, zum Beispiel werden aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen.
Genauso bekommen Sie als Verkäufer höhere Angebote.
Deshalb verschwenden Sie Ihre Zeit nicht auf Immobilienportalen, müssen 100 Emails beantworten, ständig Bonitätsprüfungen durchführen. Und wie prüft man das Eigenkapital bzw. die Finanzierung des Käufers?
Verkaufen Sie Ihre alte Immobilie im Off Market Bereich, passiert es nicht selten, dass bereits die erste Person vom Kontakt zum Käufer des Objekts wird. Kaufvertrag und Notartermin sind vier Wochen später erledigt.
Vorteil: Finanzierungsnachweise liegen vor, ebenso wie Ankaufsprofile der Investoren = Schneller Ablauf im Verkauf
Bewertung: Alte, sanierungsbedürftige Immobilien
Wie wird eine Immobilie bewertet? Wer seine allererste Immobilie verkauft, der hat viele Fragen zum Ablauf, Prozess aber auch zur Bewertung der alten Immobilie. Schließlich ist die Bewertung die Grundlage, für den Angebotspreis und damit auch für den späteren, zu erzielenden Kaufpreis und im Endeffekt auch Ihren Gewinn, aus dem Verkauf der Immobilie.
Welche Hausart verkaufen Sie?
Gleich haben wir für Sie noch ausführlichere Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung zu Haus, Mehrfamilienhaus und auch für Villas, je nachdem, welchen Haustyp Sie verkaufen wollen. Je nachdem, um welche Hausart es sich handelt, verändern sich die Parameter, von Reihenhaus bis Mehrfamilienhaus.
Zunächst wichtig, welche Art Immobilie besitzen Sie und wollen Sie verkaufen? Es gibt verschiedene Haustypen, vom Reihenhaus, bis zur frei stehenden Villa, dem Landhaus oder auch dem Mehrfamilienhaus, wie erwähnt.
Je nach Größe der Immobilie, Zustand des Objekts, je höher die Kapazitäten der Vermietung (versus Leerstand), Lage und die Größe des Grundstücks, ergeben sich Angebotspreise, die realistisch sind und Interessenten für Ihre Immobilie anziehen.
Mit Blick über den Fluss sieht man hier schön, wie sich die verschiedenen Typen verteilen, von alt bis neu.
Bewertungskriterien im ersten Schritt
Fünf wichtige Bewertungskriterien:
- Größe der Immobilie
- Größe des Grundstücks
- Lage und Entwicklung
- Aktuelle Vermietung
- Zustand das Objekt
Diese Bewertung erstellen Sie selbstverständlich nicht selbst, sie wird durch einen Gutachter bzw. Sachverständigen erstellt. Das bietet eine objektive Wertermittlung, zur Grundlage der gesamten Berechnung, aus der sich der Angebotspreis berechnen lässt.
Entwicklung und Potenzial des Objekts: Angebotspreis
Bei der Kalkulation des Angebotspreises können also auch perspektivische Entwicklungen mit eingepreist werden.
Lernen Sie hier noch mehr Grundlagen zum Thema Hausbewertung, Bewertung von Mehrfamilienhäuser und natürlich auf die Bewertung von Grundstücken.
Alte Burg, altes Schloß oder Anwesen?
Noch spezieller als Häuser und Mehrfamilienhäuser sind Objekte, die alte Burgen und Schlösser, die Ihre besten Zeiten hinter sich haben.
Doch auch hier gibt es gute Chancen, dass Immobilieninvestoren oder auch Investmentfonds Interesse an Ihrem Objekt haben. Je nachdem, wie es um den Denkmalschutz besteht, lassen sich auch hier „einfache“ Optionen (Umwandlung in Eigentumswohnungen), bis hin zu komplexeren Möglichkeiten der Umgestaltung bzw. Umwidmung umsetzen.
Deshalb können wir Ihnen hier keinen einheitlichen Leitfaden anbieten, ähnlich wie bei alten Häusern und Mehrfamilienhäusern. Es kommt immer auf die individuelle Lage an, die Entwicklungsmöglichkeiten, zum Beispiel durch den Denkmalschutz, aber auch die Geschichte zählt bei solchen Objekten.
