Nebenkosten Immobilienkauf berechnen: Steuern, Gebühren, Provisionen für Grundstück, Haus & Wohnung

Nebenkosten beim Immobilienkauf – Niedrige Zinsen, tolle Darlehensangebote und unwiderstehliche Kaufpreise verlocken den ein oder anderen und verführen den Traum vom Eigenheim Realität werden zu lassen. Jedoch beschäftigen sich die meisten zu wenig mit dem Thema und vergessen Zusatzkosten, die Käufer und Verkäufer bei einem Kaufvertrag erwarten. Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf einer Eigentumswohnung? Wie viel Prozent beim Hauskauf?

Zusatzkosten – Steuern, Gebühren, Provisionen & Zuschläge

Bei dem Abschluss eines Kaufvertrages ist die Finanzierung schon unter Dach und Fach. Jedoch werden die Kaufnebenkosten oft unterschätzt. Die Rechnungen von Makler, Notar, Grundbuch- und Finanzamt kommen nämlich, sobald der Kredit fest steht. Dieser wird aufgrund dessen oft zu gering angesetzt.

Wie viel Prozent sind Kaufnebenkosten?

20 % Baunebenkosten sollten mindestens, zusätzlich zum Kaufpreis, in den Kredit eingerechnet werden und sind durchaus realistisch.

~ 20% vom Kaufpreis

Die 4 größten Nebenkosten beim Immobilienkauf

Der Überblick zeigt die 4 größten Nebenkosten, die Sie bei einem Hauskauf erwarten. Welche Kosten kommen aber bei dem Hausbau noch auf? Erfahre hier mehr: Hausbau & die kosten die auf Sie zukommen.

Gebühren: Beurkundung des Kaufvertrages durch Notar

Die Gebühren für den Notartermin sind wohl mit der größte Posten bei den Nebenkosten des Hauskaufs. Die Notarkosten sind zwar festgeschrieben und dürfen von diesen in keine Richtung abweichen, jedoch sind auch diese ziemlich hoch.

~ 1,5% vom Kaufpreis

Als Faustformel sind etwa 1,5 % des Kaufpreises festgesetzt – und das nur für die Unterschrift des Kaufvertrages. Erwerben Sie also eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 100 000 Euro, fallen Gebühren für den Notar von 1500 Euro an, die meist der Käufer zahlen muss.

Die genauen Gebühren für Notare in Deutschland sind in der notariellen Gebührenordnung festgelegt, können aber auch online berechnet werden.

Steuern: Grunderwerbssteuer für das Finanzamt

Sobald der Vertrag beim Notar unterschrieben ist und der Kaufvertrag beurkundet wurde, bekommt der Käufer Post vom Finanzamt. Als Nächstes wird die Grunderwerbssteuer vom Käufer verlangt.

Diese fällt etwas unterschiedlich an. Normalerweise beträgt sie in Deutschland round about 3% – 6% des Kaufpreises der Immobilie. Da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, legt jedes Land einen individuellen Grunderwerbsteuersatz (extern) fest.

In einigen Bundesländern, wie Hamburg, Berlin und Sachsen-Anhalt liegt sie aber bei 4,5 % des Immobilienkaufpreises. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 100 000 Euro bezahlen Sie also nochmals 3500 / 4500 Euro für die Grunderwerbssteuer.

Lese-Tipp: Lernen Sie steuerliche Gestaltungsoptionen kennen, von Genossenschaften bis zur Familienstiftung: Steuern sparen mit Immobilien

Kaufpreis 100.000 Euro

Baden-Württemberg5,00%5.000
Bayern3,50%3.500
Berlin6,00%6.000
Brandenburg6,50%6.500
Bremen5,00%5.000
Hamburg4,50%4.500
Hessen6,00%6.000
Mecklenburg-Vorpommern6,00%6.000
Niedersachsen5,00%5.000
Nordrhein-Westfalen6,50%6.500
Rheinland-Pfalz5,00%5.000
Saarland6,50%6.500
Sachsen3,50%3.500
Sachsen-Anhalt5,00%5.000
Schleswig-Holstein6,50%6.500
Thüringen6,50%6.500

Diese Schuld sollte umgehend beglichen werden, denn erst wenn der Betrag bei dem Finanzamt eingegangen ist, stellt dieses die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist zwingend erforderlich, um die Umschreibung des neuen Eigentümers in das Grundbuch vorzunehmen. Diese wird vom Grundbuchamt veranlasst und kostet erneut gebühren, die sich vergleichsweise aber gering halten.

3,5 – 6,5% vom Kaufpreis

Provision: Makler berechnen ihren Anteil

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück über einen Makler kauft, muss natürlich die Provision von diesem mit in die Gesamtkalkulation einrechnen. Die Rechnung vom Makler erhalten Sie in der Regel direkt nach der Protokollierung beim Notar.

Wie hoch die Provision ausfällt variiert und ist von verschiedenen Faktoren, wie der Region abhängig. Meistens variiert sie zwischen vier und sechs Prozent vom Kaufpreis der Immobilie.

Bei einem Immobilienkaufpreis von 100.000 Euro bezahlen Sie also zwischen 4.000 und 6.000 Euro nur für den Makler. Jedoch ist es wichtig zu wissen, dass es sich durchaus lohnt bei der Maklerprovision Verhandlungen zu führen, denn diese ist Bekannterweise mit einem großen Spielraum verbunden.

Eine empfehlenswerte Gesamtprovision von 3,48 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer ist ein empfehlenswerter und realistischer Wert.

~ 3,48 % vom Kaufpreis

Zuschläge: Kreditzinsen und Teilzahlungszuschläge

Die Banken möchten an einem Hausverkauf natürlich auch ihren Teil mitnehmen und das nicht nur durch die Darlehenszinsen. Denn die ausgehandelten Kreditzinsen reichen ihnen nicht und somit berechnen Sie kosten, die zusätzlich anfallen und vom Käufer meist nicht erwartete werden.

Diese Kosten sind auf den ersten Blick nicht klar erkennbar und somit führen Banken ihre Kunden hinters Licht. Solche versteckten Kosten können in Form von Bereitstellungszinsen pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Gesamtkredits anfallen.

Dort werden beispielsweise 0,25 % berechnet, die der Kunde so nicht erwartet und die sich auf die Masse hin summieren. Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro sind das etwa 250 Euro monatlich, mit denen Sie nicht rechnen.

Weitere, versteckte Kosten

Es gibt aber noch weitere versteckte Kosten, die Sie so erstmal nicht erwarten. Dazu gehören die Kontoführung, die manche Banken extra berechnen und Gebühren verlangen aber auch Teilzahlungszuschläge, wenn man ein Teil des Darlehens je nach Baufortschritt ausgezahlt bekommt.

Achten Sie also bei ihrem Darlehen genau, was im kleingedruckten steht, fragen Sie bei allen unklaren Punkten nach und gehen Sie nur darauf ein, wenn Sie sich über alle Verpflichtungen im Klaren sind.

Um ganz sicher zu gehen, lassen Sie sich von ihrer Bank den sogenannten Gesamteffektivzins oder den tatsächlichen Effektivzins ausrechnen. Dort sind alle Nebenkosten im Detail aufgelistet und übersichtlich dargestellt.

Gutachter & Renovierung – potentielle Nebenkosten

Ein weiterer Nebenkosten Faktor, der aber nicht bei allen Immobilien anfällt, sind Gutachter- und Renovierungskosten.

Besonders bei älteren Immobilien ist es sinnvoll vor dem Kauf einen Gutachter zu beauftragen, der die Immobilie auf Herz und Nieren prüft. Dazu gehören beispielsweise Überprüfungen der Feuchtigkeit und der Schadstoffe (besonders bei Immobilien aus den 1970er Jahren). Solche Gutachten führen freie Sachverständige wie Architekten oder Bauingenieure aber auch Immobilien sachverständige durch.

Die Kosten fallen hier sehr unterschiedlich aus, da es auf die Art des Gutachtens ankommt und den zeitlichen Aufwand. Hierfür gibt es keine Vorschriften. Die Sachverständigen berechnen das Gutachten selbst. Je nachdem wie gut das Gutachten ausfällt, sind eventuelle Renovierungsarbeiten in der zukünftigen Immobilie nötig, die ebenfalls mit eingerechnet werden sollten.

Ob es sich nun um eine neue Heizung, neue Fenster oder die Restaurierung des Daches handelt, fallen die Kosten für diesen Fall ebenfalls sehr unterschiedlich aus. Hier sollten Sie beachten, dass meist vor Einzug auch noch Kosten für die allgemeine Renovierung anstehen. Neue Fußböden, andere Wandfarben, eine neue Küche oder auch eine Wand einreißen.

All diese Dinge kosten erneut Geld, das ebenfalls nicht unterschätzt werden darf. Hier fallen oft mehr Kosten an, als eingeplant waren, da immer mal etwas schiefgeht, doch teurer war als kalkuliert oder Kleinigkeiten fehlen. Beachten Sie auch, dass viele Renovierungsarbeiten nicht von ihnen selbst durchgeführt werden können. Sie benötigen also auch Handwerker und Fachleute, die Ihnen zur Seite stehen und diese berechnen natürlich auch ihre Arbeitszeit. Bevor Sie sich für ein Haus entscheiden, überlegen Sie vorab welche Arbeiten noch durchgeführt werden müssten, was Sie erneuern möchten und wie hoch die Kosten für solche Renovierungsarbeiten sein werden.

Fazit: Kaufnebenkosten berechnen

Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 100.000 Euro und einem gleich hohen Darlehen, erwarten Sie Nebenkosten von 9.000 bis 12.000 Euro.

Wenn Sie diese nicht mit in ihre Darlehenssumme einrechnen, müssen diese von ihrem eigenen Kapital abgezogen werden. Solche unerwarteten Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen und können von Immobilie zu Immobilie enorm variieren. Je höher der Preis der Immobilie, desto höher sind auch die Nebenkosten die Sie erwarten.22