Hotel verkaufen: Ablauf, Bewertung, Fehler, Investoren – Verkauf von Hotelimmobilien

Hotel verkaufen – Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit: Der Tourismus im Inland boomt und glänzt seit über 10 Jahren mit immer neuen Rekordzahlen. Wenn Ihr Hotelverkauf nicht unter Zeitdruck stattfindet, sicher ein gutes Geschäft für beide Seiten: Sie als Verkäufer und für den Käufer. Der Verkauf eines Hotelimmobilie, bzw. einer Gastronomieimmobilie, spricht eine spezielle Käufer- bzw. Investorengruppe an. Doch wie ist der Ablauf, welche Dokumente und Unterlagen werden im Vorfeld des Verkaufs benötigt und wer ist der beste Ansprechpartner, damit Ihre Immobilie gewinnbringend veräußert wird, bis Kaufvertrag, Notar und den Steuern? Hier ein ausführlicher Blick auf das Thema Hotelverkauf.

Erste Immobilie verkaufen: Hotelverkauf

Sie hatten noch nie etwas mit dem Verkauf einer Immobilie zu tun? Dann will ich Ihnen hier noch ein paar allgemeine Tipps zum Ablauf im Immobilienverkauf geben.

Auf vielen Internetseiten und in Onlineportalen werden Sie vor allem auf die typischen Abläufe hingewiesen, so wie die Frage, verkaufen mit oder ohne Makler? Hoteleigentümer sollten sich diese Frage auf gar keinen Fall stellen, schließlich geht es um mehr, als „nur“ eine Eigentumswohnung.

Betreiber von Hotels haben eine spezielle Immobilie, mit besonderer Widmung, viele sind schon eine Spezialanfertigung, mit Blick auf Zuschnitt (und Widmung). Dementsprechend brauchen Sie für diese Art von Immobilie spezielle Käufer.

Beim Hotelverkauf geht es also nicht nur um die richtigen Dokumente und Unterlagen, sondern auch um die richtige, im Idealfall exklusives Vermarktungsstrategie.

Wie Sie im Artikel Immobilie verkaufen nachlesen können, geht es beim Verkauf von Objekten um 3 Phasen. Zuerst kommt 1) die Vorbereitung, dann 2) die Vermarktung und 3) die Verkaufsabwicklung.

Vorbereitung im Überblick

Im ersten Schritt geht es immer um die richtige Strategie. Der erste Schritt entscheidet über den gesamten Verkaufsprozess. Innerhalb der Strategie legen Sie fest, welche Zeitplanung Sie für den Verkauf anstreben, Sie sammeln die nötigen Unterlagen und Dokumente für die Bewertung der Immobilie und der wirtschaftlichen Prognose, für die Zukunft Ihres Hotels. Daraus wird dann der Angebotspreis festgelegt.

Für die Wertsteigerung der Immobilie lohnt es sich außerdem, über Schönheitskorrekturen und Sanierungen nachzudenken. Das sind die ersten, wichtigen Schritte in der Vorbereitung.

Dazu später mehr.

Verkaufsphase: Diskret oder auf Portalen

Danach geht es in die Verkaufsphase. In der Verkaufsphase werden gezielt, einzelne Kontakte angesprochen. Zumindest bei exklusiven Verkäufen im Off Market Bereich. Je wohlhabender die Beteiligten sind, desto wertvoller ist Zeit. Zeit ist das einzige Gut, was Sie nicht produzieren können. Geld ist für diese Art von Käufern kein Thema. Finanzierungsnachweise, Verschwiegenheitserklärungen, alles liegt unmittelbar vor.

Dementsprechend wollen diese Investoren auch nur Angebote vorgelegt bekommen, auf die kein anderer Zugriff hat. Wer als Investor mit Volumen über zehn Millionen Euro einen Monat Zeit verschwendet, ist extrem frustriert.

Gerade die Reputation spielt in diesem Kreisen eine große Rolle. Von daher auch unsere Empfehlung, wenn Sie bereits an dieser Stelle im Artikel sind:

Verbrennen Sie Ihre Immobilie nicht auf Onlineportalen. Vielleicht bekommen Sie hier hunderte Anfragen, doch wer hat wirklich die Bonität? Wer soll mit allen schreiben, Bonitäten prüfen, sprechen, sie treffen, verhandeln? Lieber Off Market, gezielt an 1, 2 Investoren.

Schließlich geht es jetzt noch weiter mit der gesamten, ersten Kommunikation. Anfragen sichten, Bonitätsprüfungen der Interessenten, weitere Informationen, Telefonate, bis hin zum Besichtigungstermin und natürlich auch den Verhandlungen.

Mit wie vielen Akteuren möchten Sie diesen Prozess durchlaufen?

Zeit ist Geld.

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag, Notar und Steuern

Der letzte Schritt ist dann noch die Verkaufsabwicklung. Hier geht es vor allem um den Kaufvertrag, den Notartermin und die Übergabe des Hotels.

Das ist im Groben, der gesamte Ablauf im Hotelverkauf. Wenn Sie noch mehr Informationen zum Verkauf Ihrer ersten Immobilie haben wollen, lesen Sie hier mehr:

Alles zum Thema Steuern finden Sie hier:

Hier haben wir den Ablauf, in seinen drei Phasen, noch einmal für Sie zusammengefasst:

  • Vorbereitung: Hotel und Verkauf vorbereiten
  1. Zeitplanung
  2. Makler Termin
  3. Unterlagen
  4. Hotel vorbereiten
  5. Angebotspreis
  6. Exposé
  • Verkaufsphase: Hotel vermarkten und Käufer finden
    1. Vermarktungsstrategie
    2. Anfragen entgegennehmen
    3. Kontakt zu Interessenten
    4. Bonitätsprüfung
    5. Besichtigungstermine
    6. Verkaufsgespräch
  • Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag
    2. Notartermin
    3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
    4. Übergabe
    5. Rechnungen für Notar und Makler
    6. Steuern zahlen

    Arbeiten Sie beide Immobilienverkauf mit Profis, dann brauchen Se auf Fehler beim Immobilienverkauf nicht achten.

    Immer ein gutes Pflaster, Hotels in Berlin.

    Zeitpunkt und Zeitdruck im Verkauf

    Zu viel Stress, das hohe Alter, oder auch die fehlende Nachfolge. Verschiedene Faktoren beeinflussen manchmal die Zeit, in der das Hotel verkauft werden soll / verkauft werden muss! Warten Sie also nicht zu lang, wenn Sie bestimmte Faktoren abschätzen können (Druck durch Finanzen, Druck durch Alter bzw. Wunsch vom Betriebsende).

    Die Gründe für den Verkauf können verschieden sein:

    • Zu viel Stress im Betrieb
    • Hohes Alter
    • Fehlende Nachfolge
    • Kreditdruck

    Bevor Ihr geplanter Hotelverkauf zum Notverkauf wird, sollten Sie sich rechtzeitig Gedanken über den optimalen Zeitpunkt machen. Der Idealfall ist: Sie haben keinerlei Zeitdruck. Wenn doch, müssen Sie sich umso besser auf den Verkauf vorbereiten.

    Verkaufen Sie nicht „zu spät“, wenn der Verkauf absehbar ist, sonst entsteht Zeitdrucks

    Durch antizyklische Effekte können Sie aber auch in eine Phase rutschen, in der die Nachfrage für Hotels, von Investorenseite, geringer ist.

    Fehlerquellen: Verkauf ohne Erfahrungen

    Durch schlechte oder zu wenig Vorbereitung, können nämlich auch juristische Fehler entstehen, aber auch steuerliche Fehler. Warten Sie also nicht jahrelang und schieben Sie den Verkauf vor sich her, wenn sich gewisse Faktoren abschätzen lassen.

    Doch nicht nur in der Vorbereitungsphase können Fehler gemacht werden, auch in der späteren Verkaufsphase, wenn es in die Vermarktung der Immobilie geht.

    Sogar unerfahrene Immobilienmakler gehen falsche Wege und „verbrennen“ die Immobilie, z.b. indem sie das Hotel auf allen Immobilien Portalen listen. Gerade große Investoren stellen sich schnell die Frage:

    Wo ist der Haken, wenn das Objekt auf allen Immobilienportalen ist? Eine weitere Prüfung findet erst gar nicht statt.

    Der Tipp hier: Off Market Verkauf, direkt an Betreibt, Investoren, ausländische Investoren und Fonds. Gerade im Bereich von Hotel Immobilien ist Diskretion und Anonymität für die Verkäuferseite häufig ein sehr wichtiges Thema im Prozess.

    Anonym und diskret: Direkt an Investoren

    Wir achten bei unseren Kunden immer auf höchste Diskretion und Anonymität im Verkauf. Hotels die zu unserem Ankaufsprofil passen, werden lediglich intern, an bekannte Käufer kommuniziert. Selbst diese Kommunikation findet in mehreren Schritten statt.

    Investoren werden gezielt, diskret informiert

    Im Idealfall schafft man damit schon ein 1:1 Match. Das bedeutet ein Verkäufer, ein Käufer und keine Informationen zum Verkauf und zum Objekt tritt nach außen. Insbesondere für Familien, in den es auch um das Thema Immobilien Erbe geht, ebenso wichtig wie für Unternehmer, die nicht wollen, dass andere vom bevorstehenden Verkauf erfahren.

    Wie viel ist mein Hotel wert?

    Beim Immobilienverkauf geht man in der Regel davon aus, dass es vor allem um den Bau und die Substanz geht.

    Für Investoren und Kapitalanleger geht es aber immer um die Rendite = Gewinne der Zukunft.

    Der entscheidende Faktor bei der Bewertung, bei Hotelimmobilien ebenso wie bei Unternehmen, sind die zukünftigen Einnahmen, also Umsätze, die durch Cashflow zu erzielen sind.

    Beim Kauf von Mietwohnung ist es nichts anderes.

    Und auch hier gilt, wie im allgemeinen Immobilienverkauf:

    Lage, Lage, Lage!

    Der bei der Bewertung hilft das altbewährte Vergleichswertverfahren. Einfach erklärt: Gibt es Hotelbetriebe bzw. Gastronomiebetriebe in der Nähe, die in letzter Zeit verkauft wurden? Wenn ja, lassen sich aus diesen Informationen Angebotspreise für Ihr Hotel ermitteln und Verkaufspreise prognostizieren.

    Teuer wird es zum Beispiel immer, wenn es um Kitzbühel geht.

    Fehlerquelle: Bewertung vom Makler ist zu hoch

    Der spätere Angebotspreis vom Hotel ist wichtig, denn hier entscheidet sich, ob Interessenten anbeißen oder nicht – einfach gesagt. Preis zu hoch, Fläche zu klein, kein Interesse. Hier gibt es 2 Fehlerquellen:

    1. Falsche Preisvorstellung der Eigentümer
    2. Zu hohe Bewertung der Immobilienmakler

    Zunächst zur falschen, zu hohen Preisvorstellung von Eigentümern, vor dem ersten Maklertermin.

    Für eine erste, grobe Bewertung, werfen viele einen Blick auf Online Immobilienportale. Dort finden Sie allerdings Angebotspreise (!), nicht die letztendlichen Verkaufspreise. Nur weil ein Hotelbetrieb für 20 Millionen angeboten wird, heißt es nicht, dass das Hotel für 20 Millionen verkauft wird. Denken Sie daran, wenn Sie sich vorab selbst über Preise auf Onlineportalen informieren.

    Eine weitere Fehlerquelle liegt in der Angebotsauswahl der Makler. Genauer in einer zu hohen Bewertung der Immobilienmakler. Sie werden sagen, „super, eine tolle Bewertung“. Doch wieder der Verweis auf den Kunden:

    Preis zu hoch, Fläche zu klein, kein Interesse.

    Ist die Bewertung vom Hotel zu hoch, wird sich kein Interessent finden und damit kommen wir zurück zum Anfang, dem Verkaufsdruck! Wenn Sie also von mehreren Maklern Angebote einholen, nehmen Sie nicht automatisch den Immobilienmakler, mit der höchsten Bewertung. Achten Sie darauf, dass auch kritische Aspekte in die Bewertung mit einfließen. Das erhöht den Verkaufserfolg und die Geschwindigkeit des Verkaufs!

    Wählen Sie Makler, die auch kritische Aspekte berücksichtigen, statt auf die höchste Bewertung zu achten

    Käufer werden ebenso kritisch sein und im Zweifelsfall abspringen, ggf. schon beim Erstkontakt.

    Zeit und Angebotspreis bestimmen den Erfolg

    Eine Gewerbeimmobilie verkaufen heißt aber auch, eine spezielle, relativ kleine Käufergruppe anzusprechen. Das Hotel benötigt Investitionen für Schönheitskorrekturen, kleine und große Sanierungen, Kredite müssen bedient werden, ist der Verkaufszeitpunkt nicht geschickt gewählt, der Angebotspreis zu hoch, wird das Hotel nicht verkauft. Damit sind wir wieder beim Notverkauf.

    Vorteile Off Market: Direkte Investoren, diskreter Hotelverkauf

    Deshalb ist unsere Empfehlung, handeln Sie Ihr Hotel exklusiv. Das bedeutet ein Partner, keine Immobilienportale, sondern Immobilieninvestoren, Kapitalanleger, direkte Ansprechpartner aus einem Netzwerk. Der Fachbegriff für diese Art des Immobilienverkaufs ist, wie zuvor schon kennengelernt, Off Market.

    Der Vorteil, durch den exklusiven Verkauf können solide Investoren angesprochen werden. Der Verkaufsprozess ist deutlich schneller, manchmal dauert es nur Wochen, statt Jahre.

    Mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite erreichen Sie nicht nur den regionalen Markt von Kapitalanlegern, auch nicht nur den nationalen, haben Sie schon einmal an den internationalen Investoren Markt gedacht?

    Viele Kapitalanleger aus dem Ausland sind sehr interessiert an Immobilien hierzulande. Alles im großen Stil, für Immobilienfonds, Familien aber auch große Hotelketten, die hierzulande Fuß fassen wollen. Deshalb sprechen wir nicht nur mit Investoren aus dem eigenen Land, wenn die Rendite stimmt, erreichen die Objektinformationen diskret Investoren aus aller Welt. Ein großer Vorteil für Sie als Verkäufer, hier sitzt das Geld ein wenig lockerer als bei inländischen, prüfenden und recherchieren den Investoren, wenn ein Ziel erfüllt werden soll.

    Dokumente und Unterlagen

    Beim Hotel verkaufen sind weitaus mehr Dokumente und Zahlen nötig als beim Verkauf privater Immobilien. Der neue Eigentümer benötigt betriebswirtschaftliche Zahlen, Fakten zum Pachtvertrag und zum Betrieb des Hotels.

    Alle Angaben zu Räumen, zur Belegungshöhe, zu Sitzplätzen und Kapazitäten fließen in die Entscheidung ein und zeigen dem Interessenten, ob Ihr Hotel für seine angestrebte Nutzung geeignet ist.

    Um einen erfahrenen Hotelier oder einen angehenden Hotelbetreiber zu überzeugen, müssen die Dokumente vollständig und alle Zahlen belegbar sein.

    Ohne einen versierten Makler wird der Verkauf eines Hotels schwierig und bringt einige nicht zu unterschätzende Fallstricke mit sich.

    Alternativ zur Veräußerung können Sie eine Verpachtung wählen. Welche Variante für Sie als Eigentümer die beste Lösung ist, können Sie in einem Vergleich der beiden Optionen und in einer Kompetenzberatung vom Immobilienmakler erfahren. Zu den grundlegenden Informationen in beiden Fällen gehört die Mitteilung, ob das Hotel gerade leer steht oder ob Sie einen Eigentümerwechsel im laufenden Betrieb anstreben.

    Hotel verkaufen – Fazit

    Wer ein Hotel kaufen will, der braucht einen starken Partner, denn die besten Objekte gehen bereits im Vorfeld weg. Durch lokale Bekanntschaften und Netzwerke werden die lukrativsten Objekte meiste schon gekauft, bevor sie überhaupt im Markt und auf Immobilienportalen erscheinen. In der Regel findet man auf einer Immobilienbörse also nicht nicht die absoluten Premiumobjekte.

    Als Verkäufer profitieren Sie im Umkehrschluss ebenso von diesen exklusiveren Abschlüssen. Denn natürlich lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen, solang die Objekte noch exklusiv gehandelt werden. Hier geht der ein oder andere Käufer mit dem Kaufpreis für das Hotel noch ein wenig nach oben, damit das Angebot nicht weiter geht. Vom Landhotel zum Boutique Hotel, es herrschen bei der aktuellen Entwicklung im Inlands-Tourismus hervorragende Bedingungen für den Hotel Verkauf mit Makler.

    Wenn Sie ein Hotel verkaufen möchten, ist die von Anfang an professionelle Vorgehensweise von immenser Bedeutung. Anders als bei privat genutzten Objekten, spielen die umfassende Wertermittlung und Vermarktungsstrategie eine prägnante Rolle. Welche Käufergruppe soll von Ihrem Angebot angesprochen werden? Welche Konditionen sind in der aktuellen Verpachtung relevant und welche Reputation hat das Hotel? All diese Aspekte wirken sich auf den Angebotspreis aus und entscheiden darüber, wie groß das Interesse erfahrener Hoteliers an Ihrem Objekt ist.

    Statistik: Tourismus Boom

    Wie schon zu Beginn vom Ratgeber erwähnt, der Tourismus im Inland boomt und glänzt seit über 10 Jahren mit immer neuen Rekordzahlen. Dementsprechend steigt natürlich auch die Zahl an Übernachtungsgästen und im Immobilienmarkt die Nachfrage für Hotels. Vom schicken, luxuriösen Boutique Hotel in der Innenstadt bis zum Hotel mit angebundener Gastronomie und Veranstaltungsbereichen. In Deutschland macht man nicht nur mehr Urlaub, man gibt auch mehr dafür aus. So steigen die Preise für Übernachtungen und die Hotellerie wird für immer mehr Unternehmen und Unternehmer zu einem lukrativen Geschäft.

    Ergo: Der Immobilienmarkt und Tourismusmarkt sind derzeit beide im Aufwind. Wenn Sie jetzt verkaufen, erzielen Sie einen guten Verkaufspreis – warum auf die nächste Immobilienblase warten? Wir zeigen Ihnen, wie sie die derzeitigen Gewinne mitnehmen können. Handeln Sie Ihre Hotelimmobilie antizyklisch.

    Sie wollen mehr interessante Zahlen und Fakten aus ganz Deutschland für Immobilienbesitzer? Lesen Sie hier mehr zu Immobilien Statistiken.

    Hier der Beleg – Tourismus in Deutschland boomt seit Jahren! Mit einem neuen Konzept können alte Hotels schnell im neuen Glanz erscheinen. Weitere interessante Statistiken zum Tourismus im Inland und den Auswirkungen auf die Hotellerie finden Sie unter dem Diagramm und dem „Ablauf Hotelverkauf“.

    Gästeübernachtungen in Deutschland

    Gästeübernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben von 1992 bis 2018 (in Millionen).

    Statistik: Gästeübernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben von 1992 bis 2018 (in Millionen) | Statista

    Tourismus Beitrag am Bruttoinlandsprodukt

    Entwicklung des direkten und gesamten Beitrags der deutschen Tourismusbranche zum Bruttoinlandsprodukt in den Jahren von 2012 bis 2028 (in Milliarden Euro).

    Statistik: Entwicklung des direkten und gesamten Beitrags der deutschen Tourismusbranche zum Bruttoinlandsprodukt in den Jahren von 2012 bis 2028 (in Milliarden Euro) | Statista

    Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

    Beschäftigte im Tourismus

    Entwicklung des direkten und gesamten Beitrags der deutschen Tourismusbranche zur Beschäftigung in den Jahren von 2012 bis 2028 (in 1.000).

    Statistik: Entwicklung des direkten und gesamten Beitrags der deutschen Tourismusbranche zur Beschäftigung in den Jahren von 2012 bis 2028 (in 1.000) | Statista

    Anzahl der Hotels nach Hotelsternen

    Anzahl der klassifizierten Hotels in Deutschland nach Hotelsternen (Stand Januar 2019).

    Statistik: Anzahl der klassifizierten Hotels in Deutschland nach Hotelsternen (Stand Januar 2019) | Statista

    Mehr Statistiken finden Sie bei Statista