Vergleichswertverfahren: Vorteile, Nachteile, Richtlinien und Bewertungsgesetz

Vergleichswertverfahren – Was ist das Vergleichswertverfahren? Wann kommt das Vergleichswertverfahren für Immobilien zum Einsatz? Welche Kriterien spielen beim Vergleichswertverfahren für Immobilien eine Rolle? Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Vergleichswertverfahren: Einfach erklärt

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen.

Zur Ermittlung des Vergleichswertes wird der von der Vergleichsimmobilie erzielte Kaufpreis durch dessen Fläche geteilt. Der ermittelte Quadratmeterpreis der verkauften Immobilie wird auf Ihr zu bewertendes Objekt umgelegt.

Rechenbeispiel: Vergleichswert

Für die Berechnung Immobilienvergleichswerts setzen wir beipielhaft zwei Immobilien ins Verhältnis. Anhand der Informationen zu Kaufpreis und Gesamtwohnfläche können wir dann den verhältnismäßigen Kaufpreis für Ihre Immobilie errechnen.

Angaben der zu bewertenden Immobilie:

  • Fläche der zu bewertenden Immobilie: 200 Quadratmeter
  • Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie: ?

Angaben der Vergleichsimmobilie:

  • Fläche der Vergleichsimmobilie: 100 Quadratmeter
  • Kaufpreis Vergleichsimmobilie: 300.000 Euro

Preis pro Quadratmeter

Die Berechnung des Verhältnisses von Preis pro Quadratmeter des Vergleichsobjekts bietet die perfekte Grundlage, um den entsprechenden Kaufpreis für die zu bewertende Immobilie unter selben Bedingungen zu schlussfolgern. Die beiden Kaufpreise geben Aufschluss über die Wertigkeit Ihrer Immobilie und bilden somit einen guten Vergleichswert.

  • Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis anhand vom Quadratmeterpreis

  • Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

Bei Wohngebäuden ist es auch die bevorzugte Methode, um einen realistischen Immobilienpreis zu ermitteln. Wird der Vergleichswert für ein bebautes Grundstück ermittelt, sind jedoch eventuell weitere Korrekturen vorzunehmen. Zusätzliche Ausstattungsmerkmale können den voraussichtlichen Kaufpreis erhöhen, Bauschäden oder ein Sanierungsrückstand kann den ermittelten Verkaufspreis mindern.

Das Vergleichswertverfahren bildet den am Markt erzielbaren Preis äußerst genau ab.

Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf für Sie zusammengefasst: Immobilie bewerten.

Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

Wertgutachten (Kosten)

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien? Was kostet ein Gutachter für Hausschätzung? Was kostet ein Gutachter Altbau? Sofern gesetzliche Vorgaben nicht zur Bestellung eines Sachverständigen zwingen, erhalten Sie mit einer Immobilienbewertung eine realistische Bewertung Ihres Objekts im regionalen und überregionalen Markt. Zeitnah und präzise erstellen wir die Wertermittlung zu Grundstücken, Wohn- und Gewerbeobjekten.

Soll das Wertgutachten jedoch bei Gericht vorgelegt werden, wie beispielsweise bei einer Scheidung, sind kostenpflichtige Sachverständige hinzuziehen. Vor Ort wird das Wohn- oder Mietobjekt in Augenschein genommen. In der Regel werden sowohl eine schriftliche und eine digitale Kopie des Gutachtens ausgestellt.