Grundstück bewerten: Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis bestimmen

Grundstück bewerten – Grundstücke sind im Allgemeinen etwas besonderes. Die typische Eigentumswohnung um 80qm verkauft sich schnell über ein Immobilienportal. Baugrundstücke, Agrarflächen oder sogar Waldgrundstücke aber brauchen die richtigen Käufer. Spezielle Käufer, insbesondere im Off Market Bereich, zahlen gute Kaufpreise für alle Arten von Grundstücken. Warum? Sie bewirtschaften sie, sie entwickeln sie weiter oder nutzen Rendite-Effekte.

Grundstücksbewertung aller Typen mit Methode

Sie wollen anonym verkaufen? Lesen Sie hier unser Ankauf Profil für Grundstücke. Privater Verkauf von Grundstücken birgt viele Gefahrenquellen und Risiken, so entstehen Fehler beim Grundstücksverkauf.

Lernen Sie hier mehr zur Thematik der Grundstücksbewertung. Wie bewertet man ein Grundstück? Wie berechnet man den Verkehrswert eines Grundstückes Wer darf eine Immobilie bewerten? Wer gibt Auskunft über Bodenrichtwert? Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis: So können Sie Ihre Immobilie bewerten.

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Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht all zulange zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Ist der Wert zu hoch, kann das Grundstück „verbrennen“, denn es bleibt zu lange am Markt und mit dem Grundstück scheint etwas nicht zu stimmen.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

  • Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
  • Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inserierung

Verkehrswert, Beleihungswert und Sachwert

Bei einer Bewertung werden unterschiedliche Immobilienwerte zugrunde gelegt. Die wichtigsten sind der Verkehrswert, der Beleihungswert und der Sachwert. Grundsätzlich wird bei einer Grundstücksbewertung bzw. Immobilienbewertung der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ermittelt.

Häufig verwendete Verfahren zur Wertermittlung berücksichtigen:

Welche Bewertungsmethode für mein Objekt? Grundstück + Immobilie

Zur Wertbestimmung der Immobilie durch Sachverständige und Gutachter sind drei standardisierte Methoden zulässig: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welche Methode wann sinnvoll ist, hängt von der Immobilie ab. Handelt es sich um ein Grundstück werden andere Bewertungsmethoden verwendet, als bei einem Gebäude. Auch für eigengenutzte und vermietete Objekte werden unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet. Bei Objekten in der Zwangsversteigerung, sind bei den zuständigen Amtsgerichten die Wertgutachten der Immobilien einsehbar – oft auch online. In diesem Fall ist die Zustimmung des Eigentümers nicht erforderlich und jeder Interessent kann ein solches Gutachten gratis einsehen.

Immobilienwertverordnung (ImmoWertV)

Bis 1988 wurde bei der Immobilienbewertung die Wertermittlungsverordnung (WertV) zugrunde gelegt. In 2010 wurde diese von der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Das neue Gesetz soll die Wertermittlung nochmals vereinheitlichen. Mit der Verabschiedung der neuen Verordnung hatte der Gesetzgeber auch ausländische Investoren im Blick. Die ImmoWertV regelt verbindlich Begriffe und Verfahren für privat beauftragte und öffentlich bestellte Sachverständige. Sie ist auch für Gutachterausschüsse zur Immobilienbewertung verbindlich.

Die Immobilienwertverordnung unterscheidet zwischen der:

  • Wertermittlung von Grundstücken und der
  • Wertermittlung von Gebäuden

Bebaute und unbebaute Grundstücke

Mit dem Vergleichswert der IPV kann ein Angebotspreis genauer bestimmt werden. Im Gegensatz zum Vergleichswert, der vom Makler erstellt wird, ist der Verkehrswert ist der genaue Preis, den eines Grundstücks voraussichtlich an einem bestimmten Stichtag erzielen kann. Was in den Verkehrswert eingeht, ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks werden Lage, Zustand, Ausstattung (im bebauten Zustand), aber auch rechtliche Gegebenheiten berücksichtigt. Der Begriff Marktwert wird synonym verwendet.

Bei einer Grundstücksbewertung wird der Bodenwert ermittelt. Die Bodenwertermittlung basiert auf dem Vergleichswertverfahren und dem Hinzuziehen geeigneter Bodenrichtwerte. Zur Errechnung der Grundstückwerte sind gemäß Baugesetzbuch (BauGB) Gutachterausschüsse zu bilden. Diese Gutachterausschüsse setzen sich aus unabhängigen Sachverständigen sowie einem Bediensteten der Finanzbehörden zusammen.

Die Richtwerte geben an, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer bestimmten Lage durchschnittlich kostet. Konkrete Eigenschaften des Grundstücks gehen in die Bodenrichtwerte allerdings nicht ein. Da nur ein Durchschnitt der regionalen Lage zur Bewertung herangezogen wird, können die Bodenrichtwerte stark vom eigentlichen Wert des Grundstücks abweichen.

Bauplatz und Grundbuchauszug

Zur Wertermittlung des Bauplatz ist die Einsicht in den Grundbuchauszug erforderlich. Dieser beim Grundbuchamt erhältliche Auszug enthält alle Grundbucheinträge zum Grundstück und entspricht einer Historie des Grundsücks.

Allerdings ist nur der Verkäufer berechtigt, den Grundbuchauszug anzufordern.

Der Grundbuchauszug stellt sicher, dass der Verkäufer entsprechende Rechte an dem Grundstück hat und diese tatsächlich veräußern darf. Sind mehrere Berechtigte eingetragen, können diese lediglich ihre jeweiligen Anteile verkaufen.

Bestehende Beschränkungen bezüglich der Nutzung des Grundstücks sind ebenfalls im Grundbuchauszug eingetragen (z. B. Grundstück ist ausschließlich für Wohnzwecke bebaubar). Für Käufer und Verkäufer ist der Grundbuchauszug unabdingbar, um das Grundstück oder die Immobilie zu bewerten, zu teilen oder zu veräußern.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Bewertung ist die Lage des Grundstücks bzw. der Immobilie. Kriterien bei der Wertermittlung sind:

  • die Makrolage, also die Region oder das Stadtviertel
  • die Mikrolage, die unmittelbare Nachbarschaft der Immobilie

In die Bewertung gehen beispielsweise das soziale Milieu des Viertels und seine Infrastruktur ein. Auch wenn eine gute Verkehrsanbindung zu Einkaufs-, Schul- und Industriegebieten erst in der Zukunft geplant ist, kann sich dies bereits auf die Immobilienbewertung auswirken.

Objektbewertung im Fokus von Investoren

Für Investoren ist ist neben der Standardwertermittlung insbesondere die Rentabilität eines Grundstücks oder einer Immobilie von Interesse.

Die Rentabilität eines Objekts bezieht sich auf dessen Entwicklung in künftigen Jahren. Da sich die Randparameter eines Objekts sowie die zu einem Stichtag vorgenommene Bewertung kurzfristig ändern können, ist nur eine Schätzung der erwarteten Rentabilität möglich. Auch bei dieser Schätzung erhält der Faktor „Lage“ eine besondere Gewichtung.

In einer Studie hat die Welt die Entwicklung der Makrolagen sämtlicher deutschen Kreise bis 2030 berücksichtigt. Ein weiteres Schwergewicht bei der künftigen Wertentwicklung ist der „Sanierungstau“, sofern überdurchschnittlich hohe Instandhaltungsmaßnahmen zu erwarten sind. Soll sich die Vermarktung Ihres Objekts insbesondere an Investoren richten, sind weitere Kriterien zur Einschätzung des Investmentangebots erforderlich.

Gute Gründe für Bewertung durch Experten

Ist der Grundstückswert von Interesse, muss der Verkehrswert ermittelt werden. Soll das Objekt verkauft werden, steht eine Scheidung an oder geht es um Erbschaftsangelegenheiten, wird der Verkehrswert des Grundstücks zugrunde gelegt. Auch bei der Kreditvergabe und anderen Formen der Vermögensauseinandersetzung ist der Verkehrswert die Basis für den zu verhandelnden Wert. Bei einer Teilung des Immobilienvermögens (Scheidung, Erbengemeinschaft) ist eine Preisspanne ungeeignet. Daher ist bei der Grundstücksbewertung im Rahmen der Verkehrswertermittlungen eine konkrete Summe anzugeben. Dieser Verkehrswert bezieht sich auf den im Gutachten bestimmten Zeitpunkt.

Bei einem Grundstücksverkauf ist der präzise Wert weniger entscheidend und oftmals wird der ermittelte Grundstückswert mit einer Preisspanne beziffert. Beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden spielen der regionale Markt sowie Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle.

Je nach Verkaufsstrategie wird unterschiedlich mit dem ermittelten Vergleichs- bzw. Verkehrswert verfahren. Unterschieden werden dabei grundsätzlich der Verkauf zum Festpreis sowie des Grundstücksverkaufs im Bieterverfahren. In die Vermarktungsgrundlage eingehen sollte in keinem Fall der „gefühlte Wert“ des Grundstücks. Liegt der Verkaufspreis über dem Verkehrswert, muss der Käufer ein weit höheres Eigenkapital als nötig zur Verfügung stellen.

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