Grundstück verkaufen Berlin: Bauland, Acker, Wald & Wiese – So geht’s

Grundstück verkaufen Berlin – Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen oder denken derzeit über die Veräußerung nach? In diesem Ratgeber lernen Sie den Ablauf kennen, von der Vorbereitungsphase über die Vermarktungsphase bis zur Kaufabwicklung, rund um Kaufvertrag, Kaufpreis und Steuern (mehr dazu: Steuern in Deutschland). Erfahrungen haben die wenigsten, schließlich werden Grundstücke relativ selten verkauft. Dazu kommt noch ein Teil der Verkäufer, die unerwartet, zum Beispiel durch ein plötzliches Erbe, zum Grundstückseigentümer geworden sind.

Grundstücksverkauf Berlin: Ablauf lernen

In den letzten 10 Jahren rechnete sich der Verkauf fast immer, viele Investoren greifen zu und bauen Eigentumswohnungen (ETW). Warum? Allein von 2012 bis 2021 stieg der Preis pro Quadratmeter ETW in Berlin um + 168.1%, von 1.671 Euro auf 4.781 Euro / m². Grund für Wohnbau, Agrarflächen oder Wald, lernen Sie hier Schritt für Schritt: Grundstück verkaufen in Charlottenburg, Wilmersdorf , Prenzlauer Berg, Kreuzberg und allen anderen Stadtteile von Berlin. Unser Leitfaden für Grundstücksverkäufe.

Grundstücksart: Was wird verkauft?

Es gibt verschiedene Faktoren, die den Wert eines Grundstücks, je nachdem ob Wiesen- oder Waldgrundstück, Agrarfläche, Rohbauland, Bauerwartungsland oder Bauland, beeinflussen. Zum einen natürlich die vorgesehene Nutzung des Grundstücks, die Möglichkeiten der Bebauung und natürlich einer der zentralen Wertfaktoren: Die Lage Ihres Grundstücks. Egal ob Baugrundstück, Bauerwartungsland, Waldgrundstück oder Agrarfläche im Berliner Umland, für Verkäufer und Grundstückseigentümer stellen sich immer wieder dieselben Fragen!

Hier greift unser Ratgeber bzw. Leitfaden, der den Grundstücksverkauf, auch die Bewertung des Grundstücks, Stück für Stück näher bringt.

Grundstück in Berlin? Direkt ohne Makler, an uns!

Bevor wir mit Schritt 1 im Grundstücksverkauf starten – Wir sind immer auf der Suche nach Kaufoptionen und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir kaufen direkt, ohne Makler, Umwege und ohne Provisionen. Jegliche Form von bebauten Grundstücken, aber auch unbebauten Grundstücken, Bauland, Acker und Wald im ländlichen Raum. Speziell im Umkreis (~100km) von Berlin in MVP.

Sprechen Sie direkt mit unserem Experten für eine erste, grobe und persönliche Bewertung Ihres Grundstücks.

Der richtige Zeitpunkt: Kreditdruck, hohes Alter, Erbe

So verschieden die Gründe sind, der Ablauf Immobilienverkauf ist immer relativ gleich. Im Großen und Ganzen geht es um 3 Phasen: 1) die Vorbereitung beim Grundstücksverkauf, 2) die Vermarktungsphase und 3) die Verkaufsabwicklung.

Gründe für den Verkauf eines Grundstücks sind vielfältig. Wie oben schon erwähnt, kann es ein plötzliches Erbe sein und die Konfrontation mit einem Grundstück, das vielleicht gar nicht in der eigenen, unmittelbaren Umgebung liegt. Selbst wenn es direkt nebenan ist, was fangen Sie mit diesem Grundstück an? Abseits zum Thema Erbe gibt es natürlich noch viele andere Gründe, zum Beispiel finanzieller Druck durch bestehende Kredite, ebenso wie das hohe Alter.

Egal wie: Der richtige Zeitpunkt ist zentral, damit kein Verkaufsdruck entsteht. Im Idealfall informieren Sie sich jetzt, weil Sie in 3 oder 4 Monaten verkaufen wollen. Sollte es schneller gehen, empfiehlt sich die direkte Ansprache von inländischen Investoren, ausländischen Investoren, Institutionen, Bauunternehmen durch Experten im Off Market Handel. Dazu später mehr.

Vorteil Berlin: Hype der Stadt

Berlin zieht Investoren an, wie keine andere Stadt in Europa. Berlin liegt inmitten der vielen Länder, die zur europäischen Union gehören. Berlin liegt auch relativ zentral in Deutschland und ist gut von Städten wie München, Hamburg und Köln erreichbar, durch Auto, Zug und Flugzeug. Als Hauptstadt nicht nur interessant für Touristen und die Wirtschaft, auch die große Politik des Landes ist hier zu Hause. Sie sehen: Viele, verschiedene Zielgruppen!

Das wiederum unterstützt den Verkauf. Verkaufen in Stadtteilen wie Schöneberg und Wannsee oder in Trend-Vierteln wie Kreuzberg, Friedrichshain und edle Viertel wie Grunewald und Weißensee.

Verkauf in 3 Phasen: Vorbereitung, Vermarktung und Kaufabschluss

Diese 3 Phasen, mit ihren einzelnen Schritten, haben Sie vielleicht schon in unserem Ratgeber Immobilie verkaufen gelesen.

Dieser zusätzliche Ratgeber zum Grundstücksverkauf in Berlin ist speziell für die, die ihr erstes Grundstück verkaufen. Ergänzend zu den Phasen werfen wir auch einen Blick auf die Grundstücksbewertung (Lage, Zuschnitt, Größe, Erschließung, usw. ), die allgemeinen und spezielleren Dokumente und Unterlagen, die für den Verkauf benötigt werden und … doch beginnen wir bei Schritt 1:

Der Vorbereitung des Verkaufs

Grundstücksverkauf vorbereiten: Planung und Strategie

Die Vorbereitungsphase beschäftigt sich wie beim Wohnungsverkauf und Hausverkauf mit der strategischen Planung. Die Vorbereitungsphase ist entscheidend für den Erfolg beim Verkauf, hier geht es um die richtige Zeitplanung, die Auswahl des richtigen Maklers (für die richtige Zielgruppe, wie oben schon erwähnt), wichtige Dokumente und Unterlagen für den Verkauf, aus denen letztendlich der Angebotspreis (Grundstückswert) berechnet wird. Egal ob Baugrund, Wald, Feld oder Acker.

Berlin ist ein begehrtes Pflaster. Gleichzeitig können Sie als (Erst-)Verkäufer extrem viele Fehler machen, die Sie letztendlich viel Geld kosten. Nur 15% Verlust sorgen, bei einem Wert von 5.000.000 Euro, für einen Schaden von 750.000 Euro. Dabei reden wir noch nicht über Grundstücke in Berlin Mitte. Solche Preise erzielen Sie beispielsweise in Berlin Pankow.

Doch zurück zu Schritt 1 in der Vorbereitung:

  1. Zeitplanung festlegen
  2. Makler Termin vereinbaren
  3. Unterlagen sammeln
  4. Immobilie vorbereiten
  5. Angebotspreis ermitteln
  6. Exposé erstellen

Zeitplanung und Makler Auswahl

Zuallererst steht die Zeitplanung. Für den Verkauf eines Grundstücks sollten Sie mit mindestens 3 Monaten rechnen, vom ersten Gedanken bis zum Notartermin und Überweisung des Kaufpreises. Natürlich kann es schneller gehen (die angesprochene, direkte und diskrete Investorenansprache im Off Market Bereich), jedoch wollen wir hier einen allgemeinen Überblick geben!

Mindestens 3 Monate Zeit, bis zum Verkauf, heißt nicht, dass es auch nach drei Monaten verkauft ist. Hier spielt vor allem die Entscheidung für den richtigen Immobilienmakler eine Rolle, ebenso wie die Bewertung des Grundstücks. Wird die Bewertung zu hoch angesetzt, verlieren Sie Interessenten für Ihr Grundstücksangebot – auch in Berlin!

Ganz allgemein ist klar, unter Zeitdruck verkaufen ist nie eine gute Option.

Die Immobilienpreise hierzulande sind in fast allen Lagen relativ hoch und stabil, schließlich handelt es sich um einen der stärksten Immobilienmärkte in der Welt. Berlin im Speziellen erlebt seit langen einen Boom. Die Quadratmeterpreise in Berlin steigen, auch wenn die Stadtregierung dagegen ankämpft. Maßnahmen gegen „Spekulanten“ (Investoren) sind zum Beispiel die Mietpreisbremse (wenn auch vor kurzem gekippt), Verordnungen zur Sanierung und Modernisierung, Umwandlung von Mietwohnung zu Eigentumswohnung, usw.

Berlin: Preisentwicklung (Vergleich)

Das Ziel der meisten Investoren: Grundstücke entwickeln. Das heißt: Je mehr Wohneinheiten, je mehr bebaubare Grundfläche, desto besser. Das zeigt sich auch beim Blick auf den Preis, der für den Quadratmeter von Eigentumswohnungen in Berlin verlangt wird.

Die Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin, von 2012 bis zum 1. Quartal 2021 sind enorm. Hier ein Einblick auf den durchschnittlichen Preis, in Euro pro Quadratmeter.

  • 2012 (Q1): 1.671 Euro / m²
  • 2015 (Q1): 2.321 Euro / m² (+ 38.9%)
  • 2017 (Q1): 3.154 Euro / m² (+ 35.9%)
  • 2019 (Q1): 3.897 Euro / m² (+ 23.5%)
  • 2021 (Q1): 4.781 Euro / m² (+ 22.6%)

Von 1. Quartal 2012 bis zum 1. Quartal 2021 eine totale Steigerung von + 168.1 %.

Grundstücke privat verkaufen?

Aus meiner Erfahrung ohne Expertise durch vorherige Verkäufe, ein wirkliches Experiment und Wagnis, bei denen viele Fehler im Grundstücksverkauf entstehen können. Oft empfiehlt es sich dann, die Hilfe vom Immobilienanwalt anzunehmen, da sich dieser mit dem Steuern sparen beim Immobilienverkauf, Finanzen & Co. besser auskennt.

Falls Sie sich für die Gefahren interessieren, die durch den privaten Verkauf von Grundstücken passieren können, lesen Sie hier unsere Liste mit den typischen, 15 Fehlern beim Verkauf von Immobilien. Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, Grundstück:

Fassen wir also kurz zusammen: Wenn Sie gut vernetzten Maklern Off Market verkaufen, kann es sehr schnell gehen, teilweise unter 30 Tagen bis zur Transaktion, dank gezielter Ansprache von Investoren im internen Netzwerk. Beim Verkauf über Immobilienportale sind es eher 3 Monate und viel Kommunikation mit Privatpersonen, dazu Bonitätsprüfungen, usw.

Nach der Zeitplanung und der Auswahl eines guten Immobilienmaklers, geht es weiter mit den Unterlagen und Dokumenten, die sie für den Grundstücksverkauf benötigen.

Unterlagen und Dokumente für den Grundstücksverkauf

Die Unterlagen und Dokumente werden früh vorbereitet, denn Sie dienen auch zum Bewertung des Grundstücks, dazu kommen wir gleich noch.

Lese-Tipp: Immobilie verkaufen: Unterlagen

In der Regel brauchen Sie vor dem Verkauf eines Grundstücks folgende Dokumente:

  1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
  2. Bebauungsplan
  3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
  4. Flächennutzungsplan
  5. Bauvoranfrage
  6. Baulastenauskunft
  7. Erschließungsnachweise
  8. Bescheid über die Grundsteuer

Grundstück vorbereiten? Müsste im nächsten Schritt nicht die Grundstücksbewertung und der Angebotspreis stehen? Nein, denn durch keine Schönheitskorrekturen kann der Preis oft noch ein wenig nach oben korrigiert werden. Noch wurde kein Bild gemacht, kein Exposé und kein Investor angesprochen.

Wertsteigerung vor Grundstücksbewertung

Hier ein kleines Beispiel aus der Praxis: Wenn ich mit meinen Investoren spreche, sind dies meist größere Unternehmen, Institute oder Family Offices. Dementsprechend wird schnell eine Person, von irgendwo im Land losgeschickt, die sich schnell einen Überblick vom Grundstück macht, live vor Ort. Einfach so, schnell mit dem Auto, ein paar Meter zu Fuß.

Für das Exposé, für die Bewertung aber auch für solche spontanen Besichtigungen, lohnt es sich einen Blick auf Möglichkeiten zu werfen, wie Sie den Wert Ihres Grundstücks noch steigern können. Von einfacher „Schönheitskorrektur“ bis zu vorbereitenden Maßnahmen zur weiteren Erschließung.

Im unserem Beispiel aus der Praxis ging es um ein Grundstück aus Berlin. Wer sich in Berlin auskennt weiß, dass leere Grundstücke, ohne Sicherheitsmaßnahmen, schnell vermüllt werden. Wenn selbst Mehrfamilienhäuser in Berlin besetzt werden, dann sind erst recht keine Grundstücke sicher.

Es sind nur Kleinigkeiten, aber so wie eine Wertsteigerung der Immobilie, durch kleine Schönheitskorrekturen oder auch Sanierungen erzielbar ist, lassen sich auch Grundstücke vor den Immobilienfotos, vor der Bewertung, vor den ersten Besichtigungen optimieren. So lässt sich der Wert beim Grundstücksverkauf steigern, in dem Sie für Sanierungsarbeiten einen Handwerker, oder für kleine Umbaumaßnahmen einen Architekt in Berlin zu Rate ziehen. Dabei geht es nicht um 5%, 10% Wertsteigerung, doch selbst eine Wertsteigerung von 1%, 2%, macht bei einem Grundstück von 1 Million Verkehrswert schon einen erheblichen Anteil aus, den Sie als Verkäufer gewinnbringend für sich einstecken können.

Angebotspreis: Grundstückswert ermitteln (Bewertung)

Die Bewertung eines Grundstücks unterliegt verschiedenen Faktoren, genauso wie die Bewertung einer jeden Immobilie. Maßgeblich für die Bewertung von Grundstücken sind unter anderem folgende Faktoren.

Zunächst ist es, wie bei jeder Immobilie, die Lage.

Lage, Lage, Lage … auch für Berliner Grundstücke

Hier geht es auch um die Erschließung und die Verkehrsanbindung. Der nächste Faktor, in der Grundstücksbewertung, ist die Größe des Grundstücks. Größe ist aber nicht alles, auch der Zuschnitt spielt eine Rolle. Zu Größe und Zuschnitt kommt dann natürlich auch noch die Erschließung, Bodenbeschaffenheit, Bodenrichtwert, ebenso wie mögliche Altlasten und Rechte Dritter.

Exakte Details sollten Sie immer in Zusammenarbeit mit Ihrem Berater (Makler) besprechen und ausarbeiten.

Neben der Lage und Größe, wird es natürlich noch viel spezieller: Sprechen wir von Bauland, geht es um Bodenproben, sprechen wir von Waldgrundstücken, dann auch von klimatischen Veränderungen, hin zu Agrarflächen und so weiter. Die Grundstücksbewertung ist deshalb nicht so einfach zusammenzufassen, wie die Wohnungsbewertung oder die Hausbewertung.

Wertfaktoren: Checkliste

Für die Bewertung sind die Faktoren wichtig:

  • Lage des Grundstücks
  • Größe und Zuschnitt
  • Erschließung der Fläche
  • Bodenbeschaffenheit
  • Bebauungsgrad beziehungsweise Bebaubarkeit
  • Altlasten
  • Rechte Dritter
  • Bodenrichtwert

Grundstückstypen

Dazu kommen je nach Grundstück, noch Wertfaktoren im Bereich der Bebauung. Je Nachdem, welche Möglichkeiten für den Bau zur Verfügung stehen.

  • Wald- oder Wiesengrundstück; ggf. darf nicht gebaut werden
  • Bauerwartungsland; darf in absehbarer Zeit bebaut werden
  • Rohbauland; Grund ist noch nicht erschlossen
  • Bauland; Bebauung im Rahmen des Bebauungsplan möglich

Vorbereitung für den Grundstücksverkauf – Fazit

Hier sind die einzelnen Schritte noch mal zusammengefasst. Eine einfache Checkliste, bestehend aus 6 Stichpunkten, die Ihnen den Ablauf vom Grundstücksverkauf näher bringen.

  1. Zeitplanung
  2. Makler Termin
  3. Unterlagen
  4. Immobilie vorbereiten
  5. Angebotspreis
  6. Exposé

Wenn es um die Wertermittlung beim Grundstück geht, dann spielen verschiedene Faktoren mit ein. Die Komplexität einer jeden einzelnen Grundstücksbewertung können wir in diesem allgemeinen Ratgeber natürlich nicht vermitteln, wir können Ihnen aber diesen Tipp mitgeben, stellen Sie sich folgende Fragen:

  • Welchen Grundstücks Typ verkaufen Sie? Handelt es sich um ein Baugrundstück, ein Waldgrundstück, Agrarfläche,..
  • Wie groß ist Ihr Grundstück?
  • Welche Nutzungsart ist für Ihr Grundstück vorgesehen?
  • Wie kann Ihr Grundstück bebaut werden? Das bedeutet Baugrundfläche (BGF) und Haustyp und / oder Wohnungstyp
  • Wie ist die Verkehrsanbindung Lage Ihres Grundstücks?

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