Stand: April 2026. Bayern und Sachsen mit dem niedrigsten, NRW/Brandenburg/Saarland/Thüringen mit dem höchsten Satz.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Sie wird nach dem Notartermin vom Finanzamt per Bescheid angefordert und muss meist innerhalb von 4 Wochen überwiesen werden. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ aus, die für die Grundbucheintragung nötig ist.
Inventar herausrechnen: Möbel, Küche, Einbauschränke, Gartengeräte können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Praxistipp: Bis zu 15% des Kaufpreises kann realistischerweise auf Inventar entfallen. Bei 500.000 €: 75.000 € steuerfrei = Ersparnis 3.500–4.875 € je nach Bundesland.
Schenkung statt Kauf (innerhalb der Familie): Zwischen Eltern und Kindern, Ehepartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wenn Eltern eine Immobilie schenken statt verkaufen, entfällt die GrESt komplett – es fällt nur Schenkungsteuer an, sofern die Freibeträge überschritten werden.
Share Deal (bei größeren Investments): Wer eine Gesellschaft kauft, die eine Immobilie besitzt, muss keine GrESt zahlen – wenn weniger als 90% der Anteile erworben werden. Diese Strategie ist für Privatpersonen kaum relevant, aber bei institutionellen Immobilienkäufen weit verbreitet.
Bundesland-Wahl: Wer Spielraum hat, welches Bundesland er kauft: Bayern spart gegenüber NRW 3%, bei 500.000 € = 15.000 € Unterschied.
Zeitpunkt der Übertragung optimieren: Bei Erbschaft fällt keine GrESt an. Schenkung zu Lebzeiten ebenfalls GrESt-frei zwischen nahen Verwandten.
Grunderwerbsteuer bei Scheidung, Erbschaft & Schenkung
Fall
Grunderwerbsteuer?
Kauf von Fremdem
Ja (3,5–6,5%)
Erbschaft
Nein – steuerfrei
Schenkung Eltern → Kinder
Nein – steuerfrei
Schenkung Ehepartner
Nein – steuerfrei
Kauf vom Ehepartner
Ja – GrESt fällt an
Scheidung (Realteilung)
Nein – steuerfrei
Kauf Geschwister → Geschwister
Ja – GrESt fällt an
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Das Finanzamt schickt nach dem Notartermin einen Bescheid. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel 4 Wochen. Vor Zahlung wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, ohne die kein Grundbucheintrag erfolgt.
Kann man die Grunderwerbsteuer finanzieren?
Ja, viele Banken erlauben die Finanzierung der Grunderwerbsteuer über das Baudarlehen. Allerdings erhöht das die Darlehenssumme und damit Zinslast. Empfehlung: Kaufnebenkosten (inkl. GrESt) aus Eigenkapital zahlen.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Für Eigennutzer: Nein, nicht absetzbar. Für Kapitalanleger: Ja – die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten und erhöht damit die Abschreibungsbasis (AfA). Indirekt spart man also Steuern über die Abschreibung.
