Courtage Makler (Lexikon): Kosten für den Immobilienmakler

Die Maklercourtage ist seit dem 23. Dezember 2020 in Deutschland gesetzlich neu geregelt — und genau das macht sie für Immobilien-Investoren zu einem oft unterschätzten Renditefaktor. Beim Kauf einer Eigentumswohnung für 500.000 € bedeutet die Courtage in vielen Bundesländern eine Zusatzbelastung von 17.850 € brutto, die direkt auf den Kapitaleinsatz drückt und sich erst über Jahre der Vermietung amortisiert. Wer als Käufer oder Verkäufer auftritt, muss das Bestellerprinzip nach § 656a–656d BGB verstehen, die regionalen Höchstsätze kennen und wissen, welche Verhandlungsspielräume bestehen. Dieser Ratgeber liefert Zahlen, Szenarien und eine klare Entscheidungsmatrix.

Courtage Makler: Was die Provision rechtlich genau umfasst

Die Courtage — synonym verwendet zu Maklerprovision oder Maklerlohn — ist das Erfolgshonorar des Immobilienmaklers für die Vermittlung eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrages. Sie wird ausschließlich bei nachweislicher Mitursächlichkeit fällig: Kommt der Vertrag ohne Beteiligung des Maklers zustande, besteht kein Anspruch. Rechtsgrundlage ist § 652 BGB, ergänzt durch die seit Ende 2020 geltenden Sonderregeln für Wohnimmobilien. Die folgende Übersicht fasst die wesentlichen rechtlichen Merkmale zusammen, die Käufer und Verkäufer kennen müssen.

• Erfolgshonorar — fällig nur bei wirksamem Vertragsabschluss
• Bemessungsgrundlage — Kaufpreis brutto bzw. Nettokaltmiete
• Umsatzsteuer — 19 % auf die Nettoprovision
• Bestellerprinzip — gilt seit 2015 bei Vermietung
• Teilung 50/50 — Pflicht bei Wohnimmobilien-Kauf seit 2020
• Schriftform — Maklervertrag muss in Textform vorliegen

Wie hoch ist die Courtage 2025 wirklich? Regionale Sätze im Vergleich

Anders als die Grunderwerbsteuer ist die Courtage nicht gesetzlich der Höhe nach festgelegt — sie ist frei verhandelbar, hat sich aber regional auf marktübliche Sätze eingependelt. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen liegt der übliche Gesamtsatz bei 7,14 % inkl. MwSt., in Bayern, Baden-Württemberg und NRW bei 7,14 %, in Mecklenburg-Vorpommern teils nur 4,76 %. Seit 2020 trägt der Käufer maximal die Hälfte — wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Bundesland	Üblicher Satz gesamt	Käufer-Anteil	Verkäufer-Anteil
Berlin / Brandenburg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Hamburg	6,25 %	3,12 %	3,12 %
Bayern / BaWü	7,14 %	3,57 %	3,57 %
NRW	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Hessen	5,95 %	2,98 %	2,98 %
MV / Sachsen	4,76–7,14 %	2,38–3,57 %	2,38–3,57 %

Bestellerprinzip beim Kauf: § 656a–656d BGB im Klartext

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“ (in Kraft seit 23.12.2020) gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Der Käufer darf maximal den Anteil zahlen, den auch der Verkäufer trägt. Vereinbart der Verkäufer mit dem Makler 3,57 %, sind beim Käufer ebenfalls 3,57 % zulässig — keinen Cent mehr. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Grundstücken gilt diese Regel nicht — hier ist die Courtage frei verhandelbar.

Wichtig: Der Käufer muss erst zahlen, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656c Abs. 2 BGB). Bei Verstoß ist der Käuferanspruch unwirksam — ein häufig übersehener Hebel in der Verhandlung.

Rechenbeispiel: Courtage bei 500.000 € Kaufpreis

Wer eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin für 500.000 € erwirbt, sollte die Courtage exakt in seine Kaufnebenkosten berechnen. Sie ist neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten berechnen der größte Einzelposten der Erwerbsnebenkosten und beeinflusst direkt den Kaufpreisfaktor berechnen.

Position	Satz	Betrag
Kaufpreis Wohnung Berlin	—	500.000 €
Grunderwerbsteuer Berlin	6,0 %	30.000 €
Notar & Grundbuch	~1,5 %	7.500 €
Courtage Käufer	3,57 %	17.850 €
Gesamtinvestition	~111 %	555.350 €

Bei einer Jahresnettokaltmiete von 18.000 € liegt die Bruttorendite berechnen bei 3,6 % auf den Kaufpreis — bezogen auf die Gesamtinvestition aber nur bei 3,24 %. Die Courtage drückt die Rendite also um rund 11 Basispunkte.

Steuerliche Behandlung: Courtage als Anschaffungsnebenkosten

Für Kapitalanleger ist die steuerliche Einordnung entscheidend. Die Courtage gehört nach § 255 Abs. 1 HGB zu den Anschaffungsnebenkosten und wird dem Gebäudeanteil zugerechnet. Sie ist nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig, sondern erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei einer Wohnung Baujahr 1985 mit 80 % Gebäudeanteil und 2 % linearer AfA bedeutet das: 17.850 € × 80 % = 14.280 € fließen in die Abschreibung — jährlich werden 285,60 € steuerlich geltend gemacht.

• Vermietung — Courtage erhöht AfA-Basis, § 7 Abs. 4 EStG
• Eigennutzung — keine steuerliche Absetzbarkeit
• Verkauf innerhalb Spekulationsfrist — mindert steuerpflichtigen Gewinn
• Verkäufer-Courtage — bei Vermietungsabsicht Werbungskosten

Wie im Ratgeber zur Spekulationssteuer Immobilien beschrieben, lässt sich die beim Kauf gezahlte Courtage bei einem späteren Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist vom Veräußerungsgewinn abziehen — ein häufig übersehener steuerlicher Hebel, der bei hohen Investments fünfstellige Beträge sparen kann.

Courtage bei Vermietung: 2 Monatsmieten Maximum

Beim Mietvertrag gilt seit 2015 strikt das Bestellerprinzip nach § 2 WoVermRG: Wer den Makler beauftragt, zahlt. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Die Höchstgrenze liegt bei 2 Nettokaltmieten zzgl. 19 % MwSt., also maximal 2,38 Nettokaltmieten brutto. Bei einer Kaltmiete von 1.500 € sind das maximal 3.570 € — keinen Cent mehr darf der Makler vom Mieter verlangen.

Verhandlungsstrategien: Wo der Spielraum wirklich liegt

Die Courtage ist trotz marktüblicher Sätze frei verhandelbar — auch in heißen Lagen. Erfahrene Investoren nutzen drei Hebel: Volumen, Marktphase und Exklusivität. Beim Kauf eines Mehrfamilienhaus kaufen ab 2 Mio. € sind 2,5 % statt 3,57 % realistisch — bei Privatverkäufen mit Zeitdruck oft sogar weniger.

Szenario	Kaufpreis	Standardsatz	Verhandelter Satz	Ersparnis
ETW Standardlage	400.000 €	3,57 %	3,00 %	2.280 €
MFH Kapitalanlage	2.000.000 €	3,57 %	2,00 %	31.400 €
Off-Market Villa	3.500.000 €	3,57 %	1,50 %	72.450 €
Bestandskunde	800.000 €	3,57 %	2,38 %	9.520 €

Entscheidungsmatrix: Wann lohnt sich der Makler überhaupt?

Für Verkäufer stellt sich die Frage, ob die Courtage von 3,57 % am Verkaufserlös durch die Maklerleistung gerechtfertigt ist. Die ehrliche Antwort: Es kommt auf Lage, Marktphase und Eigenkompetenz an. Wer die Optionen in der Immobilien kaufen Marktlage richtig einschätzt und den Markt kennt, kann beim Haus verkaufen ohne Makler oft 2–3 % Nettoerlös gewinnen.

• Makler sinnvoll — Off-Market, Erbschaft, Zeitdruck, komplexe Objekte
• Eigenvermarktung sinnvoll — Standardlagen, hohe Nachfrage, klare Objekte
• Hybrid — Bewertung beim Makler, Vermarktung selbst
• Festpreis-Makler — bei niedrigeren Kaufpreisen oft günstiger

Für detaillierte Berechnung der Provisionshöhe und steuerlichen Effekte empfiehlt sich der Maklerprovision berechnen-Rechner — er zeigt sofort, wie sich die Courtage auf Nettorendite berechnen und Eigenkapitalbedarf berechnen auswirkt.

Häufige Fragen zur Maklercourtage

Wann genau wird die Courtage fällig?

Die Courtage wird mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages fällig, nicht erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Makler muss dafür nachweislich für den Vertragsabschluss kausal gewesen sein — also die Parteien zusammengeführt oder den Abschluss aktiv gefördert haben. Beim Käufer-Anteil nach Bestellerprinzip greift zusätzlich § 656c Abs. 2 BGB: Der Käufer zahlt erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil beglichen und dies nachgewiesen hat. Wer ohne diesen Nachweis vorab zahlt, kann die Zahlung als rechtsgrundlos zurückfordern.

Kann ich die Courtage steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien ja, aber nicht sofort als Werbungskosten — die Courtage zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudeanteils. Bei einer Investition von 500.000 € mit 17.850 € Courtage und 80 % Gebäudeanteil fließen 14.280 € in die Abschreibung, was bei 2 % AfA jährlich 285,60 € steuerlich entlastet. Bei Eigennutzung gibt es keinen Abzug. Wird die Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, mindert die damals gezahlte Courtage zusätzlich den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG.

Ist die Courtage frei verhandelbar?

Ja, vollständig — es gibt keinen gesetzlich festgelegten Mindest- oder Höchstsatz beim Immobilienkauf, lediglich marktübliche regionale Werte. Beim Bestellerprinzip nach § 656c BGB ist nur die Verteilung 50/50 vorgeschrieben, nicht die absolute Höhe. Verhandlungsspielraum besteht besonders bei hochpreisigen Objekten ab 1 Mio. €, bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Off-Market-Deals. Realistische Reduktionen liegen zwischen 0,5 und 2 Prozentpunkten — bei großen Volumina sind das schnell fünf- bis sechsstellige Beträge. Lediglich bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt die feste Obergrenze von 2 Nettokaltmieten plus MwSt.

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