Das Bestellerprinzip regelt seit dem 1. Juni 2015 (§ 2 Abs. 1a WoVermRG), dass bei der Vermittlung einer Mietwohnung derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat — in der Praxis fast immer der Vermieter. Vorher war es üblich, dem Mieter bis zu zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer als Courtage aufzubürden. Heute liegt die maximale Provision bei zwei Nettokaltmieten plus 19 % USt — gezahlt vom Auftraggeber. Wichtig: Beim Kauf einer Immobilie gilt seit dem 23. Dezember 2020 ein anderes Modell — die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Beide Regelungen werden im Alltag oft verwechselt.
Bestellerprinzip einfach erklärt: Wer zahlt den Makler bei Vermietung?
Die Logik ist im Kern einfach: Wer bestellt, der bezahlt. Beauftragt ein Vermieter einen Makler, um Mieter zu finden, trägt er die volle Courtage — egal, wie viele Interessenten besichtigen. Der Mieter darf in dieser Konstellation keinen Cent für Vermittlungsleistung, Besichtigung oder Vertragsentwurf zahlen.
Bußgeld bis 25.000 € — bei Verstoß durch den Makler
Keine Umgehung — auch nicht über Besichtigungsgebühren
Praxisbeispiel: So rechnet sich die Maklerprovision konkret
Damit die Größenordnung greifbar wird, hier ein typisches Szenario aus dem Berliner oder Münchner Mietmarkt — der Vermieter beauftragt einen Makler für eine 75-m²-Wohnung mit 1.500 € Nettokaltmiete:
Position
Betrag
Nettokaltmiete
1.500 €
Maximale Provision (2 Monatsmieten netto)
3.000 €
+ 19 % Umsatzsteuer
570 €
Gesamtkosten Vermieter
3.570 €
Anteil Mieter
0 €
Vor 2015 hätte derselbe Mieter rund 3.570 € selbst zahlen müssen — zusätzlich zur Kaution (meist 3 Kaltmieten) und der ersten Monatsmiete. Eine Einzugsbelastung von schnell über 8.000 € war keine Seltenheit.
Das Gesetz kennt eine eng begrenzte Ausnahme — den sogenannten Suchauftrag. Beauftragt ein Wohnungssuchender den Makler aktiv mit der Suche nach einem konkreten Objekt, kann der Mieter zur Provision verpflichtet werden. Voraussetzungen sind streng:
Vor Tätigkeit — Auftrag muss vor Vermittlung erteilt sein
Objekt nicht im Bestand — Makler darf Wohnung nicht ohnehin schon im Portfolio haben
Eigenständige Suche — gezielte Recherche für den Mieter
Inseriert der Makler die Wohnung bereits auf ImmoScout24 oder hat sie vom Vermieter erhalten, ist eine Mieterprovision automatisch unwirksam — auch wenn der Mieter unterschrieben hat.
Bestellerprinzip vs. 50/50-Teilung beim Kauf — die wichtige Abgrenzung
Hier passieren die meisten Verwechslungen. Beim Immobilienkauf gilt seit 23.12.2020 nicht das Bestellerprinzip, sondern eine zwingende Kostenteilung nach § 656c BGB. Der Unterschied im Überblick:
Kriterium
Vermietung
Verkauf (seit 2020)
Gesetz
§ 2 WoVermRG
§§ 656c, 656d BGB
Wer zahlt?
Auftraggeber (meist Vermieter)
Käufer und Verkäufer je 50 %
Höhe
max. 2 Nettokaltmieten + USt
regional 5,95–7,14 % inkl. USt
Mieter/Käufer-Anteil
0 €
50 %
Wie im Ratgeber zur Maklerprovision beschrieben, hängen die genauen Sätze beim Kauf vom Bundesland ab — in Bayern und Berlin sind es typischerweise 3,57 % je Partei, in Hessen häufig 2,975 %. Diese Provision gehört zu den Kaufnebenkosten und beeinflusst direkt den Eigenkapitalbedarf.
Häufige Missverständnisse und teure Fehler
In der Praxis versuchen unseriöse Anbieter immer wieder, das Bestellerprinzip zu umgehen. Wer als Mieter die folgenden Fallen kennt, spart sich vier- bis fünfstellige Beträge:
„Besichtigungsgebühr“ — illegal, Bußgeld bis 25.000 €
Vorformulierte Suchaufträge — bei bereits inserierter Wohnung unwirksam
„Bearbeitungspauschale“ — verdeckte Provision, nicht zulässig
Möbel-Ablöse weit über Wert — gilt als Umgehung
Kombinierter Vertrag mit Vermieter — Makler darf nicht beide Seiten provisioniert vertreten
Bereits gezahlte Provisionen können bis zu drei Jahre lang zurückgefordert werden (§ 195 BGB). Quittung, Maklervertrag und Inseratsausdruck sollten Mieter dafür sichern. Vermieter wiederum sollten den Maklerauftrag sauber dokumentieren — sonst riskieren sie, im Streitfall trotz mündlicher Absprache auf den Kosten sitzenzubleiben. Auch der spätere Mietvertrag sollte keine versteckten Provisionsklauseln enthalten.
Was bedeutet das Bestellerprinzip für Vermieter und Kapitalanleger?
Für Eigentümer einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage ist die Maklerprovision seit 2015 fester Kostenblock bei jedem Mieterwechsel. Bei einer Mieterfluktuation alle 4–5 Jahre summieren sich die Kosten über die Haltedauer spürbar — eine 100-m²-Wohnung mit 1.800 € Kaltmiete kostet pro Vermittlung ca. 4.284 € brutto. Das schmälert die Nettorendite und sollte in der Renditeberechnung berücksichtigt werden. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte deshalb die historische Mieterfluktuation prüfen — sie ist ein realer Kostenfaktor neben Instandhaltung und Verwaltung.
Gilt das Bestellerprinzip auch bei möblierten Wohnungen oder WG-Zimmern?
Ja, die Regelung gilt unabhängig von Möblierung oder Wohnform für alle Wohnraumvermittlungen nach Wohnungsvermittlungsgesetz. Auch bei möblierten Apartments, Studentenzimmern oder WG-Zimmern darf vom Mieter keine Provision verlangt werden, wenn der Makler vom Vermieter beauftragt wurde. Lediglich bei Gewerbemietverträgen oder bei reinen Ferienwohnungen unter sechs Monaten Mietdauer gilt das Bestellerprinzip nicht — hier können Provisionsregelungen frei vereinbart werden.
Was kann ich tun, wenn ich als Mieter trotzdem Provision gezahlt habe?
Sie können die gezahlte Provision innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) komplett zurückfordern, sofern der Makler ursprünglich vom Vermieter beauftragt war oder die Wohnung bereits öffentlich inseriert hatte. Senden Sie ein schriftliches Rückforderungsschreiben mit Fristsetzung von 14 Tagen, fügen Sie Maklervertrag, Zahlungsbeleg und idealerweise den Inseratsausdruck bei. Reagiert der Makler nicht, helfen Mietervereine oder ein Fachanwalt für Mietrecht — die Erfolgsquote ist sehr hoch.
Darf der Makler eine Bearbeitungs- oder Bonitätsprüfungsgebühr verlangen?
Nein, jede Form von Gebühr für Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Vermittlung ist unzulässig — dazu zählen Besichtigungsgebühren, Bearbeitungspauschalen, Bonitätsprüfungen oder Kosten für Selbstauskünfte. Auch überhöhte Möbelablösen, die offensichtlich den Wert der Einrichtung übersteigen, werten Gerichte regelmäßig als Umgehung des Bestellerprinzips. Erlaubt sind dem Makler ausschließlich tatsächlich angefallene Auslagen mit gesondertem Auftrag — etwa eine vom Mieter selbst beauftragte Schufa-Auskunft mit transparenter Kostenabrechnung.
