Wie viel Erbschaftssteuer muss ich auf eine Immobilie zahlen? – Das hängt von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der geerbten Immobilie. Ehepartner und Kinder zahlen deutlich weniger als Geschwister oder Freunde. Der erste Schritt ist immer: Freibetrag prüfen.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in München (800.000 €)
Ein Kind erbt ein Haus im Wert von 800.000 €:
Freibetrag: 400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb: 400.000 €
Steuersatz (Steuerklasse I, 300.001–600.000 €): 15 %
Erbschaftssteuer: 60.000 €
Würde dagegen eine nicht verwandte Person dasselbe Haus erben:
Freibetrag: 20.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb: 780.000 €
Steuersatz (Steuerklasse III): 30 %
Erbschaftssteuer: 234.000 €
Familienheim: Wann ist die Immobilie steuerfrei?
Das selbstgenutzte Familienheim kann vollständig von der Erbschaftssteuer befreit sein – aber nur wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:
Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt
Der Erbe ist Ehepartner oder Kind
Der Erbe zieht selbst ein und bewohnt die Immobilie für mindestens 10 Jahre
Achtung: Für Kinder gilt zusätzlich: Die Wohnfläche darf nicht mehr als 200 m² betragen. Bei größeren Objekten wird der über 200 m² liegende Anteil anteilig besteuert.
5 Strategien zur Erbschaftssteuer-Minimierung bei Immobilien
Schenkung zu Lebzeiten: Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Bei frühzeitiger Planung: Kind bekommt alle 10 Jahre 400.000 € steuerfrei – über 20–30 Jahre kann so der gesamte Immobilienwert übertragen werden.
Nießbrauch vorbehalten: Eltern übertragen die Immobilie auf Kind, behalten aber das Nießbrauchrecht (Wohnrecht + Mieteinnahmen). Der Nießbrauchswert mindert den steuerpflichtigen Erwerb erheblich.
Wohnrecht eintragen: Ähnlich wie Nießbrauch, aber nur Wohnrecht ohne Mieteinnahmen. Reduziert den Schenkungswert, daher weniger Steuer.
GmbH oder GmbH & Co. KG: Immobilien in Unternehmensstrukturen können unter bestimmten Voraussetzungen Verschonungsabschläge von 85–100% nutzen (Betriebsvermögen).
Teilverkauf vor Erbschaft: Wenn mehrere Erben vorhanden, kann ein Teil der Immobilie verkauft und der Erlös verteilt werden – reduziert die Steuerlast insgesamt.
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nein. Das Finanzamt kann auf Antrag die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte und der Erbe die Immobilie selbst bewohnt.
Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine Immobilie an?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit 2023 werden dabei Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze stärker berücksichtigt – was die steuerlichen Werte deutlich nach oben getrieben hat und in vielen Fällen höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert.
Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen hat (Spekulationsfrist), oder wenn der Erblasser – oder Sie als Erbe – die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer ist dabei unabhängig von der Einkommensteuer beim Verkauf zu betrachten.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem Haus im Wert von 1 Million Euro?
Erbt ein Kind (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 600.000 €, Steuersatz 15 bis 19%, Steuer ca. 90.000–114.000 €. Erbt ein Geschwisterkind (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 980.000 €, Steuersatz 30%, Steuer ca. 294.000 €.
