Immobilien-Investment 2026: Warum 84 Prozent der Investoren auf Wohnimmobilien setzen

EY Trendbarometer: 84 Prozent wählen Wohnen — ein Rekordwert

Das EY Real Estate Trendbarometer 2026 ist die wichtigste jährliche Investorenbefragung des deutschen Immobilienmarktes. Das Ergebnis für 2026 ist eindeutig: 84 Prozent der befragten Investoren geben Wohnimmobilien als ihre bevorzugte Assetklasse an — der höchste Wert seit Beginn der Erhebung.

Zum Vergleich: 2021, auf dem Höhepunkt des Büroimmobilien-Booms, lag dieser Wert bei 67 Prozent. Die Verschiebung hin zu Wohnen ist keine kurzfristige Reaktion auf einen Markteinbruch, sondern eine strukturelle Neubewertung von Risiko und Rendite.

Auf Platz zwei folgt Logistik mit 57 Prozent — ebenfalls ein Zeichen der Zeit: E-Commerce und Nearshoring treiben die Nachfrage nach Logistikflächen strukturell. Büroimmobilien dagegen werden 2026 nur noch von 38 Prozent der Investoren favorisiert — ein dramatischer Rückgang gegenüber Pre-COVID-Niveaus.

JLL Q1 2026: Verhaltene Aktivität — aber selektiv, nicht pessimistisch

Die tatsächlichen Transaktionsdaten zeichnen ein differenzierteres Bild. JLL meldet für Q1 2026 ein verhaltenes Transaktionsvolumen — keine Großtransaktionen über 500 Millionen Euro, kaum Forward-Deal-Abschlüsse bei Neubau, Zurückhaltung bei Projektentwicklungs-Investments.

Das bedeutet aber nicht Pessimismus: Es bedeutet Selektivität. Institutionelle Investoren kaufen 2026 genauer hin. Die Deals, die abgeschlossen werden, konzentrieren sich auf:

• Bestandsobjekte mit stabilen Mieteinnahmen in A-Lagen
• Wohnportfolios mit kurzen Restlaufzeiten auf Mietverträgen (Mietpotenzial)
• Mikrowohnungskonzepte und Studentenwohnen in Universitätsstädten
• Pflegeimmobilien als demografisch gesichertes Segment

Prime vs. B-Lagen: Die entscheidende Differenzierung 2026

Die wichtigste Investitionsentscheidung 2026 ist keine Assetklassenfrage, sondern eine Lagefrage. Der Markt läuft in zwei Tempos:

Prime-Lagen (A-Städte, beste Mikrolagen)

Preise haben den Einbruch vollständig kompensiert oder übertroffen. Nettoanfangsrenditen von 3,0–3,8 Prozent bei Wohnimmobilien sind akzeptiert, weil Mietpreiswachstum und Wertstabilität als gesichert gelten. Institutionelle Investoren zahlen Premiums von 10–15 Prozent gegenüber dem Median.

B-Lagen und Randlagen

Höhere Renditen (4,5–6,5 Prozent Nettoanfangsrendite), aber auch höhere Risiken: Mietstagnation möglich, höhere Leerstandsrisiken bei Konjunkturschwäche, schlechtere Exitoptionen bei Re-Sale. Institutionelle meiden diese Segmente weitgehend, privater Investmentmarkt aktiv.

Für großvolumige Investments ab 10 Millionen Euro ist die Prime-Orientierung zwingend — Liquidität und Exitoptionen sind in B-Lagen stark eingeschränkt.

Warum Wohnen 2026 Büro und Retail schlägt

Die Überzeugungskraft des Wohnsegments gegenüber anderen Assetklassen basiert auf vier strukturellen Vorteilen:

1. Nachfrageresistenz: Wohnraum ist kein Optional-Gut. Remote Work, Rezession, Digitalisierung — nichts reduziert die Grundnachfrage nach Wohnungen.
2. Angebotsdefizit als Dauerzustand: Mit 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen ist strukturell keine Überversorgung in Sicht.
3. Kurze Laufzeiten, hohe Mietflexibilität: Wohnungsmietverträge sind unbefristet, Mietanpassungen bei Fluktuation sofort möglich. Bei Büroimmobilien binden sich Vermieter 5–10 Jahre.
4. Regulierungsrisiko beherrschbar: Trotz Mietrechtsreform bleibt die Kernrendite aus normaler Wohnungsvermietung regulatorisch weitgehend geschützt.

Ausblick: Was institutionelle Investoren als nächstes tun

Die verhaltene Q1-2026-Aktivität wird im zweiten Halbjahr voraussichtlich zunehmen. Marktbeobachter rechnen mit einer Belebung des Transaktionsmarktes, sobald erste EZB-Leitzinssenkungen die Forward-Rates weiter gedrückt haben und Verkäufer ihre Preiserwartungen endgültig an die neue Zinswelt angepasst haben.

Das Kapital ist vorhanden — europäische offene Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen haben erhebliche Allokationen für deutsche Wohnimmobilien vorgesehen. Der Markt 2026 wartet auf die richtigen Einstiegspunkte. Selektiv und datengetrieben — nicht opportunistisch.