Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) gehört zu den methodisch solidesten Quellen für Immobilienmarktprognosen in Deutschland. Im aktuellen Immobilienmarktbericht 2026 prognostiziert der BVR ein Preiswachstum von +3,1 Prozent für den deutschen Wohnimmobilienmarkt im Gesamtjahr 2026.
Diese Zahl ist keine mutige Spekulation — sie ist das Ergebnis einer Fundamentalanalyse, die Angebotsdynamik, Nachfrageentwicklung und Finanzierungsumfeld berücksichtigt. Bemerkenswert ist, dass die BVR-Prognose gegenüber ihrer Vorjahresschätzung nach oben korrigiert wurde: 2025 wurde noch von +2,3 Prozent ausgegangen.
IW Köln: „Verstetigter Preisaufschwung“ — was der Begriff bedeutet
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) verwendet in seiner aktuellen Wohnungsmarktstudie die Formulierung „verstetigter Preisaufschwung“. Diese Wortwahl ist programmatisch: verstetigter Aufschwung — kein spekulativer Boom, kein kurzfristiger Impuls, sondern eine dauerhaft angelegte Aufwärtsbewegung, die auf strukturellen Fundamenten basiert.
Das IW begründet diese Einschätzung mit drei Hauptargumenten:
Der Angebotseinbruch 2023–2025 entfaltet seine volle Wirkung erst 2026/2027
Nur 58 Prozent des Wohnraumbedarfs gedeckt: Der Kern der Preisstütze
Der vielleicht eindrücklichste Einzelindikator für die strukturelle Lage des Wohnungsmarktes: Aktuell wird nur rund 58 Prozent des jährlichen Wohnraumbedarfs durch Neubauten gedeckt. Von den benötigten 400.000 Einheiten werden etwa 215.000 bis 230.000 fertiggestellt.
Diese Unterdeckung summiert sich: Jedes Jahr entsteht ein kumulatives Zusatzdefizit von rund 170.000 bis 185.000 Einheiten. Auf den bestehenden Fehlbestand von 1,4 Millionen Wohnungen addiert sich diese Lücke kontinuierlich.
Für die Preisprognose ist das ein zuverlässiger Indikator: Solange die Nachfrage das Angebot strukturell übersteigt, gibt es keinen fundamentalen Grund für Preisrückgänge. Das Preiswachstum von 3,1 Prozent ist damit kein Trendbruch — es ist die logische Konsequenz eines dauerhaften Ungleichgewichts.
Immobilien vs. Aktienmarkt: Die Risiko-Rendite-Betrachtung 2026
Ein direkter Rendite-Vergleich zwischen Wohnimmobilien und Aktien für 2026:
Assetklasse
Wertzuwachs erwartet
Laufende Rendite
Gesamtrendite
Volatilität
Wohnimmobilien (A-Lage)
+3,1 %
3,0–4,5 % (Nettomiete)
6–8 %
niedrig
DAX (Durchschnitt 20J)
variabel, ca. +8–10 % p.a.
~2,8 % Dividende
8–12 %
hoch
10J Bundesanleihe
0 % (par at maturity)
~2,5 %
2,5 %
sehr niedrig
Immobilien liefern bei geringer Volatilität eine mit dem Aktienmarkt konkurrenzfähige Gesamtrendite. Der entscheidende Unterschied: Immobilien können gehebelt werden. Mit 40 Prozent Eigenkapital und 60 Prozent Finanzierung (bei aktuellen Zinsen) ergibt sich eine Eigenkapitalrendite, die den Gesamtmarkt deutlich übertrifft — vorausgesetzt, der Cashflow ist positiv.
Welche Lagen von der Prognose profitieren
Der BVR-Wert von +3,1 Prozent ist ein Bundesdurchschnitt. Die tatsächliche Streuung ist erheblich:
München, Frankfurt, Stuttgart: Prognose +4,5–6 Prozent — Angebotsknappheit trifft auf stabilen Einkommenszuwachs
Berlin, Hamburg, Düsseldorf: Prognose +3–4,5 Prozent — solide Erholung, kein Boom
Leipzig, Dresden, Nürnberg: Prognose +4–5,5 Prozent — Nachholpotenzial bei beschleunigter Urbanisierung
Ländliche B/C-Lagen: Prognose +1–2 Prozent oder Stagnation — strukturelle Nachfrageschwäche
Für eine fundierte Kapitalanlageentscheidung bedeutet das: Standortselektion ist 2026 wichtiger als Assetklassenwahl. Wer in A-Lagen kauft, investiert in ein strukturell gedecktes Preiswachstum. Wer in B/C-Lagen kauft, wettet auf Outperformance — mit entsprechend höherem Risiko.
