Stagflation — das gleichzeitige Auftreten von wirtschaftlicher Stagnation und Preisinflation — kennt man aus der Makroökonomie der 1970er Jahre. Im deutschen Wohnungsbau ist genau dieses Phänomen 2026 Realität.
Für Käufer von Neubauwohnungen bedeutet das: Sie zahlen 2026 mehr als 2025 — obwohl der Markt schrumpft. Für Bestandshalter bedeutet es: Neubau als Konkurrenz bleibt teuer, was Bestandswohnungen relativ attraktiver macht.
Destatis-Zahlen: Was +3,3 Prozent konkret bedeutet
Der Baupreisindex von Destatis misst die tatsächlichen Abrechnungspreise für Rohbau- und Ausbaugewerke. +3,3 Prozent YoY in einem Umfeld, in dem die allgemeine Inflationsrate unter 3 Prozent liegt, bedeutet: Bauen verteuert sich überdurchschnittlich.
Konkret: Eine Neubauwohnung, die 2024 in München 9.500 Euro pro Quadratmeter gekostet hat, kostet heute rund 9.800 Euro. In Frankfurt liegt der Bereich bei 8.200–8.800 Euro, in Berlin bei 7.400–7.900 Euro pro Quadratmeter für schlüsselfertige Neubauobjekte in guten Lagen.
Diese Preise liegen in vielen Märkten 40–60 Prozent über dem Bestandspreis für vergleichbare Lagen. Die Preislücke zwischen Neubau und Bestand treibt die Nachfrage in den Bestandsmarkt — und stützt dort die Preise.
Arbeit: Lohnsteigerungen im Baugewerbe 2024/2025 von 4,5–5,5 Prozent, weitere Erhöhungen erwartet
Dazu kommt der Aufwand für energetische Anforderungen (GEG 2024), der allein 300–500 Euro pro Quadratmeter Mehrkosten gegenüber dem Standard vor 2020 verursacht.
Baugenehmigungen erst ab 2027 auf Erholungskurs
Der Blick auf den Vorlaufindikator Baugenehmigungen zeigt: Eine schnelle Trendumkehr ist nicht zu erwarten. Für 2025 wurden rund 200.000 Genehmigungen erteilt — eine leichte Erholung gegenüber 2024, aber weit unter dem Niveau der 2021er Spitze von über 360.000.
Bauwirtschaftsverbände und Prognose-Institute gehen davon aus, dass Fertigstellungszahlen erst ab 2027 wieder steigen werden — und dann zunächst moderat. Die lange Pipeline von der Genehmigung über Baustart bis zur Fertigstellung (18–36 Monate) verhindert einen schnellen Angebotsaufbau.
Für die Wohnungslücke ist das eine düstere Botschaft: Selbst optimistische Szenarien sehen erst ab 2028 eine spürbare Angebotsverbesserung in Ballungsräumen.
Auswirkungen auf Projektentwickler und institutionelle Investoren
Für Projektentwickler hat die Stagflation eine existenzielle Dimension. Wer ein Projekt 2021 kalkuliert hat, sieht sich heute mit:
Baukosten 25–35% über der ursprünglichen Kalkulation
Finanzierungskosten verdoppelt bis verdreifacht
Verkaufspreisen, die nicht proportional gestiegen sind
Das erklärt die Insolvenzwelle bei mittelständischen Projektentwicklern 2023–2024 und die Zurückhaltung institutioneller Investoren bei Neubau-Forward-Deals. Großinvestoren bevorzugen 2026 deshalb klar den Bestand gegenüber dem Neubau.
Fazit: Bestandsobjekte profitieren von der Neubau-Stagflation
Die Stagflation im Neubau ist paradoxerweise eine Stütze für Bestandspreise. Wenn Neubau dauerhaft 40–60 Prozent teurer ist als gleichwertige Bestandsobjekte, verlagert sich die Nachfrage strukturell in den Bestand. Das ist 2026 der entscheidende Mechanismus, der die Preisstabilisierung und Erholung im Bestandsmarkt trägt — auch ohne Verbesserung auf der Angebotsseite.
