Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat den zyklischen Tiefpunkt hinter sich gelassen. Nach dem historischen Preisrückgang von der Spitze im dritten Quartal 2022 — damals erreichten Eigentumswohnungen bundesweit einen Durchschnitt von 5.541 Euro pro Quadratmeter in Toplagen — hat eine strukturelle Erholung eingesetzt.
Aktuell liegt der bundesweite Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen bei 3.265 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser verzeichnen ein Jahreswachstum von +3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Beide Zahlen signalisieren: Der Markt stabilisiert sich nicht nur — er wächst wieder.
BVR-Prognose: +3,1 Prozent für 2026
Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) veröffentlichte in seinem aktuellen Immobilienmarktbericht eine Prognose von +3,1 Prozent Preiswachstum für den deutschen Wohnimmobilienmarkt im Gesamtjahr 2026. Diese Schätzung gilt für den Gesamtmarkt — in Toplagen liegt das Potenzial deutlich höher.
Besonders bemerkenswert ist die Einschätzung des Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln), das von einem „verstetigten Preisaufschwung“ spricht. Das IW betont, dass die fundamentalen Nachfragefaktoren — Urbanisierung, Haushaltsgründungen, Zuwanderung — unverändert stark bleiben und das Angebot auf absehbare Zeit nicht aufholen kann.
Was den Einbruch 2022–2023 ausgelöst hat — und warum er sich nicht wiederholt
Der Preisrückgang von der Spitze 2022 bis zum Tief 2023 betrug in einzelnen Segmenten bis zu 15 Prozent. Auslöser war eine Konstellation, die sich so nicht wiederholen dürfte:
Die EZB hob den Leitzins innerhalb von 14 Monaten von 0 auf 4,5 Prozent an
Hypothekenzinsen stiegen von unter 1 Prozent (2021) auf über 4 Prozent (2023)
Kaufkraftkorrektur: Viele Käufer konnten sich dieselben Objekte nicht mehr leisten
2026 ist das Zinsniveau zwar weiterhin deutlich über dem Tiefstand, aber stabil. Käufer haben sich angepasst, Eigenkapitalquoten sind gestiegen, und der Markt hat die neue Zinswelt eingepreist. Ein zweiter Schock dieser Magnitude ist ohne vergleichbare geldpolitische Erschütterung nicht zu erwarten.
76 Prozent der Investoren erwarten Preisanstieg in Prime-Lagen
Laut EY Real Estate Trendbarometer 2026 erwarten 76 Prozent der befragten Investoren steigende Preise in Prime-Lagen innerhalb der nächsten 12 Monate. Diese Erwartungshaltung ist selbstverstärkend: Wer mit steigenden Preisen rechnet, kauft früher, was die Preise treibt.
Die Differenzierung zwischen Prime und Secondary gewinnt dabei an Bedeutung. Während A-Lagen in München-Innenstadt, Frankfurt-Westend oder Berlin-Mitte die Erholung bereits vollzogen haben, hinken B-Lagen in strukturschwächeren Regionen noch nach. Das schafft selektive Chancen für Investoren, die Lagerisiken differenziert einschätzen können.
Vergleich mit anderen Assetklassen
Ein Preiswachstum von 3,1 bis 3,5 Prozent klingt moderat. Im Kontext des aktuellen Kapitalmarktumfelds ist es aber wettbewerbsfähig:
10-jährige Bundesanleihe: ca. 2,5 Prozent Rendite (nominell)
DAX-Dividendenrendite: ca. 2,8 Prozent (ohne Kursgewinne)
Immobilien: 3,1 Prozent Wertzuwachs + 3–5 Prozent Nettomietrendite (je nach Lage)
Wohnimmobilien liefern damit 2026 eine kombinierte Gesamtrendite von 6–8 Prozent für gut positionierte Bestandsobjekte — bei gleichzeitig niedrigerer Volatilität als Aktienanlagen. Wer 2023 auf dem Tiefpunkt gekauft hat, sitzt heute auf Buchgewinnen von 8–12 Prozent.
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Fazit: Erholung, kein Boom — aber strukturell belastbar
Die aktuelle Marktlage ist kein Boom, aber eine stabile, fundamentalgetriebene Erholung. Wer auf einen neuen Einbruch wartet, riskiert, günstige Einstiegsfenster zu verpassen — denn die strukturellen Treiber (Nachfrageüberhang, Angebotsdefizit, demografischer Bedarf) sind stärker als kurzfristige Zinsbewegungen.
Für eine detaillierte Analyse zur aktuellen Kaufentscheidung 2026 — inklusive Bewertungsmethoden und Marktregionen — empfiehlt sich ein strukturierter Due-Diligence-Prozess. Die Zahlen sprechen aktuell für selektives, nicht für breites Kaufen.
