Crowdinvestment Immobilien: Erfahrungen, Vorteile, Nachteile im Vergleich + Tipps

Crowdinvestment Immobilien – Nicht jeder hat das nötige Eigenkapital oder den nötigen Cashflow (regelmäßiges Einkommen) um ein eigenes Haus zu kaufen oder eine Eigentumswohnung. Crowdinvesting hat viele Vorteile. Zum Beispiel wenig Eigenkapital, verschiedene Immobilien als Anlagemöglichkeit, Risikominimierung durch Kapitalstreuung und umfangreiche Beteiligung (fester Zinssatz, gewinnabhängige Ausschüttung und Beteiligung bei Verkauf). Immobilien sind außerdem als Altersvorsorge extrem sinnvoll, denn sie unterliegen nicht der Inflation (Geldentwertung). Eine der besten Investmentalternativen ist deshalb Crowdinvesting bei Anbietern ab 500 Euro, einfach gesagt: Immobilieninvestment für jeden.

Crowdinvesting: Erklärung, Vorteile und Nachteile

Zu wenig Eigenkapital, zu wenig Zeit, kein Problem! Crowdinvesting in Immobilien erlaubt Ihnen mit kleinsten Beträgen zu investieren. Meine Empfehlung für kleine Investments schon ab 500 Euro sind Anbieter wie Exporo und InRento.

Starten wir mit Grundlagen:

Was versteht man unter Crowdinvesting?

Zunächst einmal die Frage, was versteht man unter Crowdinvesting?

Ein sehr einfacher Vergleich wäre „eine Aktiengesellschaft„. Die Firma verkauft verschiedene Anteile an einzelne Personen und Institutionen. Damit „beteiligen“ sich viele an einer Firma und geben ihr die nötige Finanzierung für Wachstum. Genauso funktioniert es auch beim Crowdinvesting in Immobilien.

Statt einen großen Investor, werden die Anteile an viele „kleine“ Investoren gestreut. Dadurch können auch Personen in Immobilien investieren, die entweder nicht die nötige Bonität haben, nicht ausreichend Eigenkapital oder beides. Dafür gibt es einige Anbieter, wie Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo oder auch InRento, die Sie später auch noch in einer Liste finden.

Immer mehr wollen am Immobilienmarkt teilnehmen. Auch Haufe berichtet diesen Monat „Der Schwarm fliegt auf Immobilien„, schauen wir auf die Vorteile und Nachteile.

Vorteile von Immobilien Crowdinvesting

Wie schon in der Einleitung gelernt, haben Sie als Anleger einige Vorteile, wie das geringe Eigenkapital, die verschiedenen Immobilien als Anlagemöglichkeiten, Risikominimierung durch die Kapitalstreuung, aber auch eine umfangreiche Beteiligung (fester Zinssatz, gewinnabhängige Ausschüttung und Beteiligung bei Verkauf).

  • Wenig Eigenkapital – Start ab 50 – 100 Euro
  • Einmal registriert, verschiedene Anlagemöglichkeiten
  • Transparenz – Kontaktaufnahme zu Baufirmen möglich (Informationen)
  • Risikominimierung – Kapitalstreuung auf mehrere Projekte

Vergütung und Auszahlungen:

  • Fester Zinssatz
  • Gewinnabhängige Ausschüttung
  • Beteiligung im Exit-Case (Verkauf der Immobilie)

Nachteile und Risiken für Anleger

Wie immer gibt es Vorteile, aber auch Nachteile, die Sie berücksichtigen sollten. Hier auch ein weiterführender Artikel in Capital „Riskantes Spiel„. Danach kennen Sie alle Nachteile und Risiken im Detail.

  • Kein Mitspracherecht (partiarisches Darlehen)
  • Kapitalbindung über lange Zeit 5+ Jahre
  • Totalverlust wenn Projekte scheitern
  • Zu viele Beteiligung – Verlust der Übersicht

Wie funktioniert Crowdinvesting in Immobilien?

In den allermeisten Fällen soll eine Immobilie entwickelt werden (erneuert oder komplett neu gebaut).

Beim regulären Immobilieninvestment würde man jetzt gezielt einen Partner für die Finanzierung suchen. Beim Crowdinvestment sprechen Eigentümer allerdings mit den Crowdinvestment-Plattformen, die sich wiederum um die Verteilung der Anteile kümmern. Online-Plattformen vermitteln dann Immobilienanteile an Kapitalanleger.

Diese Crowdinvestment-Plattform übernimmt dann die gesamte Präsentation gegenüber den einzelnen Kapitalanlegern und die Eigentümer können sich um Ihr Kerngeschäft kümmern, Bau und Entwicklung. Sie geben beim Crowdinvesting also keinen „typischen“ Kredit an den jeweiligen Bauträger, Sie beteiligen sich an der Immobilie mit einem partiarischen Darlehen. Das heißt auch, Sie haben kein Mitspracherecht.

Die Beteiligung an der Immobilie heißt natürlich nicht, dass Sie morgen einziehen können und 0,5 Quadratmeter in Anspruch nehmen. Die Immobilien werden danach bewirtschaftet, Sie sind lediglich Kapitalgeber. Daraus erzielen Sie eine Rendite in Form vom festen Zinssatz und der gewinnabhängigen Ausschüttung.

Noch einmal die Vergütung und Auszahlung:

  • Fester Zinssatz
  • Gewinnabhängige Ausschüttung
  • Beteiligung im Exit-Case (Verkauf der Immobilie)

So werden aus ein paar Euro immer mehr.

Crowdinvestment Anbieter

Welche Crowdfunding Plattform ist die beste? Wo können Sie investieren? Es gibt verschiedene, seriöse Anbieter für Crowdinvestings. Hier ein kleiner Marktüberblick. Die Mindestanlagen unterscheiden sich, je nach Projekten auf den Plattformen.

In der Regel liegen die Mindesteinlagen zwischen 100 und 1.000 Euro.

Liste von Anbietern:

  • Bergfürst
  • Crowdinvest Immobilie
  • Dagobertinvest
  • Engel & Völkers Digital Invest
  • Exporo
  • Immofunding
  • InRento
  • Linus
  • Rendity
  • Sparkasse
  • Zinsbaustein

Was macht Immobilien als Kapitalanlage so attraktiv?

Kapitalanlage Immobilie sinnvoll?

Aus dem Crowdinvesting ergibt sich ein zweiter Vorteil, für Sie ganz persönlich!

Sie lernen mit jedem neuen Immobilien Inserat und Angebot den Immobilien-Markt kennen und lernen dementsprechend Immobilien zu bewerten. Lesen Sie hier auch unbedingt meinen Artikel zum Thema Mietrendite berechnen,  denn so können Sie die Attraktivität von Immobilieninvestments bereits im Vorfeld kalkulieren.

Immobilien sind als Kapitalanlage äußerst interessant, aufgrund vieler Aspekte. Ein sehr wichtiger Grund für Immobilien als Kapitalanlage, insbesondere in Bezug auf die eigene Altersvorsorge, Immobilien unterliegen nicht der Inflation. Der Sachwert einer Immobilie schützt sie vor der Geldentwertung. Mit Blick auf die Inflationstabelle und die Entwicklung in den kommenden 25 – 30 Jahren zeigt sich, Immobilien haben extrem viele Vorteile, vor allem im Vergleich zu Finanzanlagen, wie dem Sparbuch oder der Riester-Rente für die Altersvorsorge.

Inflation und Geldentwertung: Effekte

Beispiel: In 30 Jahren wird die Inflation soweit gestiegen sein, das sich die Kaufkraft von 1.000 Euro auf nur noch 600 Euro minimieren wird. Heißt einfach gesagt, wenn sie in 30 Jahren 1.000 Euro ausgeben, bekommen Sie nur noch Waren im heutigen Gegenwert von 600 Euro. Also (circa) 40% weniger, nach Inflation.

  • 1.000 Euro auf dem Sparbuch in 30 Jahren = 600 Euro Realwert

Jetzt kommen wir direkt wieder zum Vorteil einer Immobilie als Kapitalanlage. Diese wird vermietet. Dementsprechend zahlt der Mieter einen Gegenwert (Miete) für die monatliche Nutzung vom Sachwert (Immobilie). Wenn Geld 40% weniger wert ist, muss Ihr Mieter also 40% mehr Miete bezahlen. Dementsprechend steigen die Mieteinnahmen von 1.000 Euro auf 1.400 Euro. Also (circa) 40% mehr, nach Inflation, bzw. kein Realwert-Verlust.

  • 1.000 Euro Miete in 30 Jahren = Kein Verlust (1.400 Euro)

HättenSie ihr Geld also in einem Finanzprodukt angelegt, nehmen wir das klassische Sparbuch, hätten Sie einen realen Verlust von 40%.

Wenn Sie Ihr Geld in eine Immobilie investieren, sind Sie vor den Effekten der Inflation geschützt. Noch besser, Sie profitieren zusätzlich von der Wertsteigerung des Grundstücks. Deutschland ist ein boomender Immobilienmarkt, nicht erst in den letzten Jahren, auch beim Blick auf die letzten Jahrzehnte.

Die Bevölkerung wächst, Wohnraum ist knapp.

So profitieren Sie dazu zusätzlich von den Mietsteigerungen.

Keine Schwankung wie Aktien & Co.

Immobilien haben auch den Vorteil, dass sie kaum Schwankungen unterliegen. Wenn Sie z.b. aktiv Währungshandel betreiben, in Aktien investieren oder Kryptowährung kaufen, werden sie ständige Schwankungen der Kurse erleben. Je nach Anlagetyp, Währung, Aktie oder Krypto, mehr oder weniger. Mietverträge sind langfristig, die Miete wird monatlich überwiesen und der Betrag bleibt gleich, steigt tendenziell sogar durch Mietpreisanpassung.

  • Immobilien sind wertstabil
  • Immobilien bieten Inflationsschutz
  • Immobilienwerte schwanken nicht (wie Aktien, Kryptowährungen und andere Finanzprodukte)

Großbaustelle in Stuttgart, profitieren Sie, dank Crowdinvesting.

Eigenkapital: Einstieg ins Immobilien Investment

Der größte Knackpunkt für die meisten ist das Eigenkapital.

Besonders wenn es nicht mehr um Eigentumswohnungen im Wert von 100.000 Euro geht (15.000 Euro Eigenkapital), sondern um Investments in Großstädten mit Wohnungspreisen von 400.000 Euro, 500.000 Euro und mehr. Bei einer Immobilie mit Kaufpreis von 500.000 Euro (inklusive Nebenkosten) müssten Sie schon 75.000 Euro Eigenkapital bereithalten.

Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf: Sicherheit der Bank

Stellen wir zunächst die Frage:

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine reguläre Immobilie?

Die Antwort unterscheidet sich, insbesondere nach der Immobilienlage. Eine Eigentumswohnung in München, für die meisten unbezahlbar, auch im weiteren Speckgürtel um Nürnberg, Freiburg.

Nicht anders ist es in den anderen Großstädten, Berlin, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt. Der Kaufpreis einer Immobilie schwankt also extrem, zwischen 50.000 Euro (in C-Lage) und 400.000 (in B-Lage). Natürlich auch mehr, wenn wir über sehr gute Mikrolage innerhalb der A-Lagen sprechen. z.B. München-Mitte, Berlin-Mitte, Hamburg-Mitte, Düsseldorf-Mitte und so weiter.

Eigenkapitalanteil berechnen: So geht’s

Egal ob 50.000 Euro oder 100.000 Euro, die Bank verlangt für die Finanzierung einer Immobilie, in der Regel 15% Eigenkapital. Insbesondere dann, wenn es sich um Ihre erste Immobilie handelt.

Zu dem Kaufpreis der Immobilie kommen außerdem noch die Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland inklusive Grunderwerbsteuer, Notar Kosten und Grundbucheintrag sind es insgesamt circa 7% bis 10% extra.

Nebenkosten idR. 7% – 10% ja nach Bundesland + Makler (wenn involviert)

Die Schwankung kommt zum einen aus der Grunderwerbsteuer, die sich in jedem Bundesland unterscheidet. Zum anderen die Frage, wurde ein Makler beauftragt? Auch hier unterscheiden sich die Maklerkosten, je nach Bundesland. Beim Privatkauf müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten jeweils zu 50% teilen. Letztendlich ergibt sich daraus der totale Kaufpreis der Immobilie, inklusive der Kaufnebenkosten.

So berechnen Sie den Eigenkapitalanteil:

  • Finanzierungswunsch: 100.000 Euro
    (Kaufpreis plus Nebenkosten)
  • Eigenkapital: 15.000 Euro
  • Darlehen der Bank: 85.000 Euro

Kaufpreis Berechnung mit Nebenkosten:

  • Kaufpreis: 100.000 Euro
  • Grunderwerbssteuer Beispiel NRW (6,5%): 6.500 Euro
  • Notarkosten (1,5%): 1.500 Euro
  • Grundbucheintrag (0,5%): 500 Euro
  • Maklerprovision (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Bonität für Finanzierung: Crowdinvesting als Alternative

Nicht jeder hat die nötige Bonität für eine solch große Finanzierung. Selbst wenn das Eigenkapital vorhanden wäre. z.B. weil regelmäßiges Einkommen zählt (Selbständige). Noch mehr allerdings, haben nicht einmal das nötige Eigenkapital zur Verfügung. Wer nicht warten will, für den gibt es eine tolle Alternative, selbst in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren.

Viele Gründe, die für Immobilien als Kapitalanlage sprechen und sollte das Eigenkapital noch nicht reichen, für Crowdinvesting in Immobilien.

Wohnquartier mit vielen Eigentumswohnungen (Neubau):

Profitable Immobilien finden

Crowdinvestment nimmt Ihnen nicht die Entscheidung ab, in welche Immobilie Sie investieren. Deshalb hier noch einmal die Frage eröffnet:

Wie finden Sie profitable Immobilien?

Sie müssen sich immer noch selbst entscheiden, in welche Immobilie Sie Ihr Geld anlegen wollen. Vielleicht kennen Sie schon meinen ausführlichen Ratgeber zum Thema erste Immobilie kaufen? Hier lernen Sie die verschiedenen Immobilienarten kennen, den Unterschied zwischen Rendite Immobilien und Investment Immobilien aber auch (sehr wichtig) die Immobilienrendite.

Die Immobilienrendite ist eine einfache Berechnung, wenn man sie einmal kennt und verstanden hat. Sie betrachtet die Investitionssumme (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) und die monatlichen Einnahmen (Mieterträge). Das Ergebnis ist ein Prozentsatz.

Liegt dieser über 6% sind in der Regel alle Kosten um die Tilgung der Finanzierung, Zinsen und Rücklagen für Instandhaltung gedeckt. Jede Rendite über 6% bedeutet für Sie zusätzlichen Vermögensaufbau. Dementsprechend ist die Immobilienrendite ein extrem wichtiger Faktor für Immobilieninvestoren. Denn mit dieser einzelnen Kennzahl, können Sie die Attraktivität eines Immobilieninvestments bewerten, aber auch verschiedene Anlageobjekte miteinander vergleichen.

Schauen wir uns zunächst die einfache Formel der Mietrendite an:

Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite

Die Mietrendite unterteilt sich noch einmal in die Nettomietrendite und Bruttomietrendite. Wo ist der Unterschied?

  • Nettomietrendite = inkl. Kaufnebenkosten
  • Bruttomietrendite = exkl. Kaufnebenkosten

Mit diesem Wissen können Sie viel besser als Kapitalanleger handeln und so wirklich profitable Immobilien für Ihre Geldanlage finden.

Sobald Sie sich in einer Crowdinvestment Plattformen angemeldet haben, durchstöbern Sie die einzelnen Anlageobjekte und vergleichen Sie diese anhand der Rendite. Natürlich bekommen Sie nicht 100% der Mietzahlungen, die Rendite bekommen Sie aber auf allen Plattformen angezeigt. Jetzt wissen Sie, worum es geht!

Verdienen Sie noch heute Mieteinnahmen mit Investitionen ab 500 Euro. Meine Empfehlung: