Teilverkauf Immobilie — kann man wirklich nur einen Teil seiner Immobilie verkaufen, das Geld sofort erhalten und trotzdem wohnen bleiben? Ja, technisch ist das möglich. Doch ob es finanziell sinnvoll ist, hängt von Nutzungsentgelt, Restlaufzeit, Wertentwicklung und Ihrer Lebensplanung ab. In diesem Leitfaden lernen Sie alle Vorteile, alle Nachteile, konkrete Rechenbeispiele über 15 Jahre, Steuern, Erbe, Scheidung — und die ehrliche Antwort auf die Frage: Lohnt sich der Teilverkauf wirklich? Mehr zum Gesamtprozess: Leitfaden Immobilienverkauf. Möglich ist der Teilverkauf von Haus, Wohnung und Grundstück.
Sicher haben Sie die Werbeanzeigen der vielen Teilkauf-Anbieter gesehen — meist mit lächelnden Senioren, Garten, Sonne. Dieses Kaufangebot richtet sich gezielt an ältere Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim besitzen, aber zusätzliche Liquidität für den Lebensabend, eine Renovierung oder eine größere Anschaffung benötigen. Statt eines klassischen Verkaufs oder eines Bankkredits verkaufen Sie einen Anteil (meist 10-50%) an einen Finanzdienstleister, behalten aber das alleinige Nutzungsrecht — abgesichert über das Nießbrauchrecht im Grundbuch.
Definition: Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen Miteigentumsanteil seiner Immobilie an einen gewerblichen Investor, behält das alleinige Nutzungsrecht über ein Nießbrauchrecht und zahlt dem neuen Miteigentümer monatlich ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.
Natürlich zieht keine zweite Person in Ihre Immobilie — Sie bleiben alleiniger Nutzer. Als ehemaliger Alleineigentümer zahlen Sie jedoch ein monatliches Entgelt für die Nutzung des verkauften Anteils, vergleichbar mit einer Miete. Dieses Entgelt heißt im Fachjargon „Nutzungsentschädigung“ oder „Nutzungsentgelt“.
Teilverkauf in Kürze
Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie (meist 10-50%)
Nicht jede Immobilie und nicht jeder Eigentümer wird von Teilkauf-Anbietern akzeptiert. Die typischen Anforderungen:
Mindestalter: meist 60 oder 65 Jahre
Mindestwert der Immobilie: in der Regel ab 200.000 Euro
Mindestauszahlung: meist ab 100.000 Euro (max. 50% des Verkehrswerts)
Lage: bevorzugt A- oder B-Lagen, ländliche Regionen werden oft abgelehnt — siehe Immobilien Lage
Schuldenfreiheit: Immobilie sollte abbezahlt sein (sonst Sondervereinbarung mit Bank nötig)
Erstrang im Grundbuch: keine vorrangigen Belastungen
Tipp! Anbieter-Vergleich vor Vertragsabschluss
Ich habe die wichtigsten Teilverkauf-Anbieter — darunter Heimkapital, Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers LiquidHome und wertfaktor — mit Vorteilen, Nachteilen und Konditionen verglichen. Einfach, verständlich, übersichtlich:
Beim klassischen Immobilienverkauf durchlaufen Sie drei Phasen — Vorbereitung, Vermarktung, Abwicklung — mit insgesamt acht Schritten. Die Käufersuche kann Monate dauern, abhängig von Lage, Zustand und Preisniveau.
Klassischer Immobilienverkauf: Acht Schritte
Unterlagen vorbereiten
Wertermittlung
Immobilienvermarktung
Erstellung eines Exposés
Durchführung und Planung der Besichtigungstermine
Kaufverhandlungen
Abwicklung und Aufsetzen des Kaufvertrags
Schlüsselübergabe
Teilverkauf: Verkürzte Verkaufsphase auf drei Schritte
Beim Teilverkauf wird ein Großteil dieser Schritte übersprungen. Sie wenden sich direkt an einen Finanzdienstleister, der einen Anteil Ihrer Immobilie ankauft. Übrig bleiben:
Wertermittlung (durch zertifizierten Gutachter, Kosten meist vom Anbieter getragen)
Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags inkl. Nießbrauch-Eintragung
Auszahlung — typischerweise innerhalb von 6-12 Wochen
Direktvergleich: Klassischer Verkauf vs. Teilverkauf
Kriterium
Klassischer Verkauf
Teilverkauf
Dauer bis Auszahlung
3-9 Monate
6-12 Wochen
Wohnen bleiben
Nein (außer Rückmietkauf)
Ja (alleiniges Nießbrauchrecht)
Bonitätsprüfung
Käuferseite
Keine
Folgekosten
Keine
Nutzungsentgelt 5-8% p.a.
Auszahlung
100% des Verkehrswerts
Anteilig (meist 10-50%)
Profit von Wertsteigerung
Voll vor Verkauf
Nur auf eigenen Restanteil
Erben-Situation
Klar geregelt
Komplex (Anteilskauf / Komplettverkauf)
Vorteile im Überblick: Schnell verkauft und bezahlt
Ob Reihenhaus, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus oder Grundstück: Der Teilverkauf ist die schnellste Form, signifikante Liquidität aus Ihrer Immobilie zu ziehen, ohne sie aufzugeben.
Die fünf zentralen Vorteile
Banken-unabhängige Finanzierung: keine Bonitätsprüfung, kein Schufa-Eintrag
Sofortige Liquidität: Auszahlung typisch in 6-12 Wochen
Wohnen bleiben: lebenslanges, alleiniges Nutzungsrecht (Nießbrauch im Grundbuch)
Flexibilität: spätere Gesamtverkaufs-Option, teils Rückkauf des Anteils möglich
Keine Altersgrenze für Rückzahlung: anders als beim Bankkredit, wo Senioren oft abgelehnt werden
Pro & Contra im Direktvergleich
Pro Teilverkauf
Contra Teilverkauf
Schnelle Auszahlung
Hohes Nutzungsentgelt (5-8% p.a.)
Keine Bonitätsprüfung
Durchführungsentgelt bei Gesamtverkauf (3-7%)
Wohnrecht abgesichert
Wertsteigerung nur anteilig beim Eigentümer
Keine Tilgung
Erben übernehmen Verpflichtung
Vermögen aktiviert
Instandhaltung weiterhin Eigentümersache
Steuerlich neutraler Vorgang (i. d. R.)
Eingeschränkte Verfügung über Immobilie
Nutzungsentgelt: Der größte Kostenblock
Was ist das monatliche Nutzungsentgelt? Anbieter werben mit „einfach“, „angenehm“, „keine Bank“. Das stimmt — der Preis dafür ist jedoch hoch. Das Finanzunternehmen wird Miteigentümer. Den verkauften Teil stellt es Ihnen wieder zur Nutzung zur Verfügung.
Sie geben nicht „die Hälfte vom Garten“ oder einzelne Zimmer ab. Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin allein — zahlen aber Miete an den Miteigentümer.
Höhe der Nutzungsentschädigung
Die marktübliche Spanne hat sich mit dem Zinsumfeld nach oben verschoben:
Frühe Niedrigzinsphase: 2,9-4% p.a. auf den Auszahlungsbetrag
Aktuelles Zinsumfeld: 5-8% p.a., Tendenz koppelt sich an Bundesanleihen
Anpassungsklauseln: viele Verträge enthalten Zinsanpassungen nach 10-15 Jahren
Bei 100.000 € Auszahlung und 5% p.a. zahlen Sie 417 € monatlich — über 15 Jahre summiert das auf 75.060 €. Das ist mehr als Ihre Sofortauszahlung wieder zurück an den Anbieter.
