Teilverkauf Immobilie: Vorteile, Nachteile, Steuer, Scheidung, Erbe… Teilkauf
Teilverkauf Immobilie 2023 – Kann man einen Teil einen Immobilie verkaufen? Ja! Möglich ist der Teilverkauf von Haus, Wohnung und Grundstück. Ist ein Teilverkauf sinnvoll? Die Antwort lernen Sie hier. Für viele wird die eigene Immobilie irgendwann „zu groß“, das Gesparte wird gleichzeitig immer weniger. Ein Teil der eigenen Immobilie zu verkaufen, mit vollem Wohnrecht und Nutzungsrecht (Nießbrauch), das hört sich verlockend an – insbesondere dann, wenn der Kaufpreis sofort überwiesen wird. Doch, ist ein Teilkauf wirklich sinnvoll?
Teilverkauf / Teilkauf: Was ist das? Erklärung + Vorteil
Sicher haben Sie auch schon die Werbeanzeigen der vielen Teilkauf Anbieter gesehen. Dieses Kaufangebot richtet sich insbesondere an ältere Immobilienbesitzer, die Geld brauchen, zum Beispiel für einen angenehmeren Lebensabend.
Ein Blick auf Nutzungskosten, Vorteile, Nachteile, den Gesamtverkauf, die berechnete Wersteigerung unter Inflation und ein Vergleich, was ist „günstiger“: Teilkauf oder der alternative Immobilienkredit, spezieller das Hypothekendarlehen? Dazu Steuern, Verkauf aus Erbengemeinschaft, Scheidung und vieles mehr.
Tipp! Finden Sie den besten Anbieter
Ich habe die wichtigsten Teilverkauf Anbieter, Ihre Vorteile, Nachteile und Konditionen für Sie verglichen! Einfach, verständlich und übersichtlich.
Zuerst eine schnelle, kurze Definition.
Definition Teilverkauf bzw. Teilkauf
Was bedeutet Immobilien Teilverkauf?
Natürlich zieht keine zweite Person in Ihre Immobilie, Sie bleiben alleiniger Nutzer. Als ehemaliger Alleineigentümer zahlen Sie jetzt aber ein Entgelt, für die Nutzung des Teils der Immobilie, die Ihnen nach dem Teilkauf nicht mehr vollständig gehört – vergleichbar mit Miete. Dieses Entgelt bezeichnet man als „Nutzungsentschädigung“, bzw. „Nutzungsentgelt“.
Teilverkauf zusammengefasst:
- Sie verkaufen ein Teil Ihrer Immobilie (meist 10-50%)
- Teilkauf Haus: Ja
- Teilkauf Wohnung: Ja
- Teilkauf Grundstück: Ja
- Finanzunternehmen wird Teileigentümer
- Sie bleiben alleiniger Nutzer der Immobilie
- Sie zahlen monatliches Nutzungsentgelt
- Gesamtverkauf in X Jahren (optional)
Die wichtigsten Fragen zum Teilkauf
Die wichtigsten Fragen im Überblick:
- Kann ich die Hälfte des Hauses verkaufen? Ja, meiste Anbieter ~ 20-50%.
- Kann ich einen Teil meiner Wohnung verkaufen? Ja.
- Teilkauf auch für Grundstücke? Ja.
- Vorteil? Schnelle, unkomplizierte Kaufpreis Überweisung.
- Nachteil? Nutzungsentgelt (~ 3-5% p.a.)
- Außerdem bei Gesamtverkauf: Manchmal unter Inflation
Diese wichtigen Faktoren beim Teilkauf
Die zentralen Faktoren für den Teilverkauf:
- Wert der Immobilie = 500.000 Euro
- Gewünschte Sofortauszahlung = 100.000 Euro
- Zu verkaufender Anteil = 20%
- Monatliche Nutzungsentgelt = ?
- (wenn) Gesamtverkauf nach X Jahren = ?
Zwei zentrale Fragen müssen Sie im Vergleich beantworten:
- Wie hoch ist das monatliche Nutzungsentgelt?
- (Bei Gesamtverkauf, später) Wertsteigerung und Gebühren?
Unterschied: Verkauf vs. Teilverkauf
Was unterscheidet den Teilverkauf vom normalen Immobilienverkauf? Wenn Sie eine Immobilie auf den normalen Weg verkaufen wollen, durchlaufen Sie insgesamt drei größere Phasen (Vorbereitung, Besichtigungen/Bonitätsprüfungen, Verkauf), die wiederum mehrere Schritte enthalten. Die Suche nach solventen Käufern (Bonität) kann je nach Immobilienlage (Nachfrage) längere Zeit in Anspruch nehmen.
Regulärer Immobilienverkauf: Zeitplanung
Grob zusammengefasst, beinhaltet der Immobilienverkauf folgende Schritte:
- Unterlagen vorbereiten
- Wertermittlung
- Immobilienvermarktung
- Erstellung eines Exposés
- Durchführung und Planung der Besichtigungstermine
- Kaufverhandlungen
- Abwicklung und Aufsetzen des Kaufvertrags
- Schlüsselübergabe
Verkürzte Verkaufsphase
Beim Teilverkauf wird ein Großteil dieser Schritte komplett übersprungen. Sie wenden sich direkt an einen Finanzdienstleister, der Ihre Immobilie anteilig abkauft. Dementsprechend bleiben vom Ablauf beim regulären Immobilienverkauf in folgende Schritte übrig:
- Wertermittlung
- Abwicklung und Aufsetzen des Kaufvertrags
- Schlüsselübergabe
Vorteile im Überblick: Schnell verkauft und bezahlt
Ob Reihenhaus, Einfamilienhaus oder auch die Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus: So schnell haben Sie noch nie einen Teil Ihrer Immobilie verkauft.
Ein Teilverkauf hat Vorteile:
- Banken-unabhängige Finanzierungsmethode
- Keine Bonitätsprüfung, vgl. Kreditfinanzierung
- Schneller Verkaufsprozess
Nachteil? Nutzung im Kostenvergleich
Wie in der Einleitung beschrieben, richtet sich das Angebot „Teilkauf“ inbesondere an ältere Immobilieneigentümer.
„Banken geben älteren Menschen keine / wenige Kredite“
So ein häufiges Vorurteil. Deshalb funktioniert die Werbung mit dem „Teilkauf Ihrer Immobilie“ derzeit so gut. Allerdings werden die Folgekosten oft nicht berücksichtigt. Wenn Sie beispielsweise 25% der Immobilie verkaufen und dann 300 Euro im Monat Nutzungskosten zahlen, sollten Sie den Betrag unbedingt mit einen regulären Immobilienkredit, genauer Hypothekendarlehen, vergleichen.
Im Nachhinein sonst eine Erfahrung, die Sie bares Geld kostest, jeden Monat.
Starten wir die Analyse.
Nutzungsentgelt beim Teilkauf: Nachteil 1
Jetzt zu den „Folgekosten“.
Was ist monatliches Nutzungsentgelt? Viele werben zurzeit damit, „einfach“, „angenehm“, „keine Bank“. Das stimmt. Aber der Preis dafür ist hoch. Vor allem, die laufenden Kosten, die beim Teilkauf an Finanzunternehmen entstehen. Das Finanzunternehmen wird Miteigentümer. Der verkaufte Teil der Immobilie, wird Ihnen wieder zur Verfügung gestellt.
Sie geben also nicht „die Hälfte“ vom Garten ab oder ein Teil Ihrer Zimmer: Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin allein.
Dafür zahlen Sie die „Nutzungsentschädigung“.
Höhe der Nutzungsentschädigung
Der Ersatz, den das Finanzunternehmen für die Nutzung des Eigentums verlangt, liegt in der Regel bei:
- Zwischen 3-5% der ausgezahlten Summe p.a.
Die Summe bezieht sich jeweils auf 1 Jahr. Die Formel zur Berechnung vom Nutzungsentgelt (je nach Anbieter) im Monat:
- Monatliches Nutzungsentgelt = 3% * Kaufpreis (Anteil) / 12
- = 3% * 100.000 / 12
Damit zahlen, beim Teilverkauf im Wert von 100.000 Euro, 250 Euro im Monat.
Nutzungsentgelt bei 100.000 Euro = 250 Euro / Monat
Wie immer gilt, je nach Anbieter. Alle Anbieter finden Sie hier im Teilkauf Haus: Vergleich.
Vergleich Immobilienkredit: 2-4% günstiger
Wie viel zahlen Sie zurzeit für einen „klassischen“ Immobilienkredit? Durch die Niedrigzinsphase zahlen Sie aktuell nur:
- Ungefähr 1% der ausgezahlten Summe p.a.
Verglichen mit dem Finanzierungswunsch von 100.000 nur ~ 80 Euro / Monat.
Kredit nur ~ 80 Euro / Monat
Kalkulieren und überlegen lohnt sich, wenn es um den Teilverkauf Ihrer Immobilie geht. Tipp! Sie lernen gleich auch noch die „Immobilienrente“, als weitere Alternative zum Teilverkauf kennen.
Steuern: Was müssen Sie zahlen?
Die Steuer unterscheidet sich beim Teilverkauf nicht vom regulären Verkauf.
Wie Sie in dieser Steuer-Checkliste sehen, geht es für Privatpersonen eigentlich „nur“ um die Spekulationssteuer. Sie tritt dann in Kraft, wenn eine Immobilie, innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf wieder verkauft wird. Die Höhe der Spekulationssteuer wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet, wodurch sie bei mehr als 25 Prozent liegen kann.
Zur Vollständigkeit erwähnt: Wer 3 oder mehr Immobilien in 5 Jahren verkauft, der unterliegt außerdem dem gewerblichen Immobilienhandel und damit auch der Gewerbesteuer. Als letztes, der Vollständigkeit zuliebe, die Umsatzsteuer (Käufer) für gewerblichen Immobilienhandel.
Mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf:
Rechner! Anbieter im Vergleich
In dieser Analyse habe ich in allen Rechnern der Anbieter Beispiel für Sie kalkuliert. Wie hoch ist das Nutzungsentgelt? Wie viel bekommen Sie beim Gesamtverkauf? Hier finden Sie den großen Anbieter Vergleich:
Gesamtkaufpreis und Inflation: Nachteil 2
Wenn Sie einmal genau über die Online Berechnung von Schritt 2) dem Gesamtkauf nachdenken, dann werden Sie feststellen, dass Sie keinerlei Regionen (Immobilien Lage) der Immobilie angeben. Dementsprechend ist die Wertsteigerung ein sehr grober Wert. Nehmen wir diesen aber als Grundlage.
Inflation vs Wertsteigerung: Vergleich (-2.8% Verlust)
Faktor Inflation (Geldentwertung) – Wenn Sie jetzt als zweiten Faktor die Inflation hinzunehmen, die nach Europäische Zentralbank bei 2% im Jahr liegen soll, derzeit aber sogar bei 5% liegt (Stand 01/22), dann stellen Sie fest:
Die Wertsteigerung von nur 25 %, 30 % in 15 Jahren, gleich nicht einmal die Inflation aus.
Vergleichen wir also 30% in 15 Jahren und Inflation („wie gewünscht“ bei 2%, ohne Steigerungen):
| Zeit | Wert | Inflation (Σ) |
| 1. Jahr | 2.00% | |
| 2. Jahr | 4.20% | |
| 3. Jahr | 6.40% | |
| 4. Jahr | 8.60% | |
| 5. Jahr | 10.80% | |
| 6. Jahr | 13.00% | |
| 7. Jahr | 15.20% | |
| 8. Jahr | 17.40% | |
| 9. Jahr | 19.60% | |
| 10. Jahr | 21.80% | |
| 11. Jahr | 24.00% | |
| 12. Jahr | 26.20% | |
| 13. Jahr | 28.40% | |
| 14. Jahr | 30.60% | |
| 15. Jahr | 30.00% | 32.80% |
Das Ergebnis unseres Vergleichs:
Nach (meisten) Onlinerechnern, ein Verlust von -2.8%.
Dementsprechend bekommen Sie nicht einmal die Inflation ausgeglichen, wenn Sie unter 32.8% liegen.
Tipps für Ihren Teilverkauf: Nutzung, Leibrente, Scheidung und Erbe
Hier noch praktische Tipps, bzw. Denkanstöße:
Immobilienrente: Weitere Alternative
Den Teilverkauf haben Sie jetzt kennengelernt, auch das Hypothekendarlehen. Vielleicht noch ein weiterer Tipp für Sie, die Immobilienrente. Insbesondere interessant, wenn Sie schon ein höheres Alter erreicht haben, meist ab 70, 75 Jahren.
Immobilienrente bedeutet: Sie verkaufen Ihre Immobilie (direkt) vollständig, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht und Nutzungsrecht. Zusätzlich erhalten Sie einen kleinen, monatlichen Betrag. Für manche eine gute Lösung. Denn Sie haben auch nichts mehr mit Instandhaltungskosten zu tun, das regelt der neue Eigentümer.
Immobilienrente einfach erklärt:
- Direkter, vollständiger Verkauf Ihrer Immobilie
- Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
- Kleine, monatliche „Extra-Rente“ vom Verkäufer
- Keine Instandhaltungskosten
Nießbrauchrecht: „Lebenslanges, alleiniges Wohnrecht“
Bevor wir die verschiedenen Anbieter vergleichen, hier noch ein wichtiger Tipp, wenn Sie sich wirklich für den Teilverkauf Ihrer Immobilie entscheiden sollten. Wie Sie schon im Ratgeber Teilverkauf gelernt haben, können Sie Ihre Immobilie auf 2 Arten veräußern: Teilweise oder Teilweise inkl. Gesamtverkauf in X Jahren.
Sollten Sie einen Gesamtverkauf nach X Jahren erwägen, werfen Sie unbedingt einen Blick auf das:
Nießbrauchrecht bei Gesamtverkauf
Nießbrauchrecht bedeutet einfach gesagt, dass Sie das alleinige Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie haben – auch nach dem Verkauf (ebenso in anderen Fällen, wie dem vorgezogenem Erbe).
Vorteil: Das Nießbrauchrecht bringt Ihnen den Vorteil, dass Sie zu keiner Zeit, auf das Wohlwollen oder die Zustimmung des Verkäufers angewiesen sind.
Teilverkauf trotz laufender Finanzierung möglich?
Teilverkäufe sind – in Absprache – möglich, allerdings sowohl Sie, als Kreditnehmer (Immobilieneigentümer), als auch die Bank, grundsätzlich an den abgeschlossenen Darlehensvertrag gebunden, zumindest während einer vereinbarten Zinsfestschreibungsfrist. Im Idealfall ist Ihre Immobilie also abbezahlt.
Was unterscheidet Teilverkauf und Leibrente?
Klären wir zuerst den Begriff Leibrente: Im Rahmen einer Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie gegen eine Rentenzahlung und gleichzeitiges, lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Es ist also eine spezielle Form des Verkaufs einer Immobilie. Der Vorteil: Liquidität.
- Meist Eigentümer über 70 Jahren
- Vollständiger Verkauf an ein Finanzunternehmen
- Dafür lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
- Zusätzlicher, monatlicher Betrag für Sie (Leibrente)
- Keine zusätzlichen Kosten / Instandhaltungskosten
Erbengemeinschaft: Verkauf nach Erbe
Kann man Anteil aus Erbengemeinschaft verkaufen? Ja. Mit Verweis auf BGB § 2033 Absatz 1. Darin heißt es:
„Jeder Miterbe kann über den Anteil an dem Nachlass verfügen.“
Scheidung: Verkauf nach Trennung
Kann man Anteil aus einer Trennung bzw. Scheidung verkaufen? Bei Scheidung ist es zunächst etwas umständlicher. Grundsätzlich gilt, erst nach dem Trennungsjahr, spätestens aber nach der Scheidung, können Ehegatten vom Partner verlangen, dass das Eigenheim verkauft werden soll. Sprechen Sie dafür individuell mit den Anbietern.
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