Teilverkauf Grundstück: Ablauf, Steuern, Kosten beim Teilkauf
Teilverkauf Grundstück 2023 – Kann ich einen Teil meines Grundstücks verkaufen? Ja! Viele denken, dass es nur möglich wäre Häuser oder Eigentumswohnung zum Teil zu verkaufen. Der Fachbegriff dafür: Teilverkauf, bzw. Teilkauf. Doch tatsächlich ist es auch möglich, auch Grundstücke zum Teilkauf anzubieten. Sollten Sie also im Besitz eines Grundstücks sein, z.b. eine Agrarfläche oder auch eine Waldfläche und diese verkaufen wollen, dann können Sie diese entweder vollständig verkaufen oder Sie können Ihr Grundstück nur zum Teil verkaufen. Hier lernen Sie alles über den Teilverkauf von Grundstücken. Alles Weitere zum Thema habe ich für Sie auf Immobilien-Erfahrung.de zusammengefasst: Teilverkauf Grundstück.
Teilverkauf Grundstück
Beginnen wir zuallererst mit den Grundlagen, für die, die bisher nur vom „Teilverkauf eines Grundstücks“ gehört haben.
Was heißt Teilverkauf? Wie funktioniert ein Teilkauf?
Eine kleine Definition – Das Prinzip hinter dem Teilverkauf, beruht auf dem Verkauf und einem anschließenden Nutzungsentgelt, dass Sie an dein neuen Teileigentümer zahlen. Vom Verständnis ist das „Nutzungsentgelt“ also einfach erklärt, mit dem Vergleich zur Miete oder Pacht.
Teilverkauf im Überblick:
- Sie verkaufen einen Anteil (meist 10% – 50%)
- Finanzunternehmen wird zum Teileigentümer
- Sie behalten das vollständige Nutzungsrecht
- Dafür zahlen Sie ein Nutzungsentgelt
Allerdings wird bei einem Teilverkauf Ihres Grundstücks nicht ein prozentualer Anteil von 20% bis 50% verkauft, sondern buchstäblich ein vollständiger Teil des Grundstücks. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Grundstück teilweise zu verkaufen, haben Sie die Wahl zwischen zwei Optionen: Der Realteilung des Objekts oder der ideellen Teilung Ihres Grundstücks.
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Option 1: Realteilung eines Grundstücks
Wenn Sie sich beim Teilverkauf Ihres Grundstücks für die klassische Variante der Realteilung entscheiden, wird das Grundstück buchstäblich in zwei oder mehr neue, unabhängige Grundstücke aufgeteilt. Diese werden als jeweils eigenständige Grundstücke im Grundbuch eingetragen. Beachten Sie, dass Sie als Eigentümer dazu verpflichtet sind, eine solche Grundstücksteilung dem Grundbuchamt gegenüber erklären zu müssen.
Zusammengefasst zur Realteilung eines Grundstücks:
- Klassische Methode zur Aufteilung von Grundstücken
- Eintragung des geteilten Grundstückteils als eigenständiges Grundstück im Grundbuch
- Entstehung mehrerer unabhängiger Grundstücke
Wann ist eine Realteilung sinnvoll?
Vermutlich stellen Sie sich die Frage:
Warum sollte ich mich überhaupt für die reale Teilung Ihres Grundstücks entscheiden?
Ob geerbtes Bauland, geänderte Zukunftspläne oder Scheidung – ein großes Grundstück bietet finanzielle Sicherheit, kann aber bei Nichtnutzung auch ungenutztes Kapital darstellen. Entscheiden Sie sich für die reale Teilung Ihres Grundstücks, steigern Sie den Verkehrswert pro Quadratmeter. Dadurch ist der Quadratmeterpreis von überdimensionalen Grundstücken vor der Teilung weniger wertvoll als nach der Aufteilung des Grundstücks in mehrere Teilgrundstücke.
Das liegt daran, dass die meisten Käufer ein kleineres Grundstück bevorzugen, das in ihr Budget passt und keinen Platz verschwendet, anstatt viel Geld für ein zu großes Grundstück mit überflüssiger Fläche auszugeben.
Deshalb ist die Realteilung des Grundstücks sinnvoll:
- Steigerung des Verkehrswerts pro Quadratmeter
- Hohes Verkaufspotenzial
Voraussetzungen und Bedingungen
Aber Vorsicht, nicht jedes Grundstück kann einfach durch einen Zaun oder eine Mauer in zwei Teile geteilt werden. Ob und wie Sie Ihr Grundstück aufteilen dürfen, hängt von den Vorschriften Ihres Bundeslandes ab. Kontaktieren Sie daher die zuständigen Ämter und Behörden Ihres Landes, um über die geltenden Regeln und Bedingungen zur Realteilung informiert zu werden.
Ablauf der Realteilung: Bauamt, Notartermin & Co.
Wenn Sie Ihr Grundstück teilen und verkaufen möchten, beginnt der Prozess mit einem Besuch beim örtlichen Bauamt, wo Sie den Bebauungsplan und lokale Vorschriften erhalten. Anschließend wird das Grundstück von einem Vermessungsingenieur oder dem Katasteramt vermessen, neue Grenzsteine werden gesetzt und eine neue Flurkarte beantragt. Danach erfolgt der finale Notartermin, bei dem jedem Teilgrundstück ein eigenes Grundbuchblatt zugeordnet wird. Bei einem passenden Käufer wird der Kaufvertrag unterzeichnet und notariell beurkundet.
Schritt für Schritt Erläuterung der Realteilung:
- Überprüfung der baurechtlichen Vorschriften
- Eventuell Einholung der Teilungsgenehmigung
- Amtliche Vermessung des Grundstücks
- Beantragung einer neuen Flurkarte
- Grundbucheintrag durch den Notar
- Teilverkauf des Grundstücks
Am begehrtesten sind natürlich Grundstücke im Stadtgebiet, viele verkaufen aber auch landwirtschaftlich genutzte Flächen.
Option 2: Ideelle Teilung eines Grundstücks
Es könnte sein, dass Bauvorschriften die Abtrennung eines Grundstücksteils im Grundbuch verhindern. In diesem Fall bietet sich die ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an. Als Wohnungseigentümergemeinschaft werden Ihre jeweiligen Rechte und Pflichten in einer notariell beurkundeten Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz festgehalten und eigenständige Grundbuchblätter für jeden Eigentümer angelegt.
Die ideelle Teilung eines Grundstücks im Überblick:
- Nur nach Wohnungseigentumsgesetz möglich
- Rechte & Pflichten sind der Teilungserklärung zu entnehmen
- Anlage von Grundbuchblättern
- Erwerb des gewünschten Grundstücksanteils als Miteigentum
Dies ist besonders nützlich, wenn Reihenhäuser oder Doppelhaushälften auf dem Grundstück vorhanden sind und eine physische Teilung nicht möglich ist.
Ablauf der ideellen Teilung
Der Ablauf der ideellen Teilung ist weniger aufwendig als bei einer Realteilung. Sie beginnt mit einem Besuch beim Bauamt, um einen Aufteilungsplan zu erstellen. Anschließend wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, die formlos erhältlich ist. Eine Vermessung des Grundstücks ist nicht erforderlich. Nach Erhalt der Bescheinigung können Sie direkt zum Notar gehen und eine Teilungserklärung erstellen lassen, um das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum zu trennen. Zum Abschluss wird das bisherige Grundbuch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher aufgeteilt, und die ideelle Teilung ist abgeschlossen.
Hier die ideelle Teilung Schritt für Schritt zusammengefasst:
- Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt
- Erstellung einer Teilungserklärung beim Notar
- Teilung des Grundbuches in Wohnungs- und Teileigentum
Vergleich: Hypothekendarlehen auf Grundstück
Im Vergleich zum Hypothekendarlehen, bei dem Sie nur 1% zahlen, stellt der Teilverkauf einen deutlichen Nachteil dar. Dafür müssen Sie nicht durch die Bonitätsprüfung der Banken.
Bei 1% liegt die Ersparnis im Jahr schon bei 2.000 – 4.000 Euro. In 10 Jahren ein erheblicher Unterschied.
- Vorteil: Günstigere Konditionen
- Nachteil: Bonitätsprüfungen
Sollten Sie also Liquiditätsmangel haben, so dass Sie gezwungen sind, ein Grundstück sofort zu verkaufen, dann ist ein Teilkauf eine mögliche Option. Denn Sie sparen viele Schritte im Grundstücksverkauf.
Auf der anderen Seite haben Sie hohe Folgekosten. Deshalb lohnt sich ein Vergleich! Verkauf? Teilverkauf? Hypothekendarlehen auf das Grundstück? Meine Empfehlung ist eindeutig das Hypothekendarlehen, denn damit sparen Sie 2/3 der Kosten (Vergleich Teilverkauf). Wenn Sie schnell, wirklich schnell Geld brauchen, ist der Teilkauf durchaus eine Option.
Bedenken Sie also immer beide Optionen, Teilverkauf und Immobilienkredit.
Fazit: Grundstück Teilverkauf sinnvoll? 3 Optionen
Teilverkauf – Wenn Sie schnell, also wirklich schnell (binnen wenigen Wochen) Geld brauchen, aufgrund von Liquiditätsengpässen, dann ist der Teilverkauf Ihres Grundstücks eine Option.
Verkaufen und pachten – Sollten Sie ein wenig Zeit haben (mehr als ein paar Wochen) sollten Sie eher über den Verkauf Ihres Grundstücks nachdenken und danach pachten. Denn insbesondere im Hinblick auf die Inflation (Gesamtverkauf im zweiten Schritt), haben Sie beim Teilverkauf einige Nachteile.
Hypothekendarlehen auf Ihr Grundstück – Wichtig, sprechen Sie mit Ihrer Bank. Auch im höheren Alter bekommen Sie Kredite. Davor haben viele Angst und sagen „ich bekomme sowieso keinen Kredit mehr von der Bank“. Falsch! Sprechen Sie deshalb mit Ihrer Hausbank und mit 2, 3 Alternativen. Dadurch zahlen Sie statt 3-5% nur 1% (bei aktuellem Zinsniveau).
Tipp! Auch für Waldflächen eine Option bei weiterer Bewirtschaftung:
Teilverkauf XL: Spekulationssteuer, Erbengemeinschaft & Co.
Lesen Sie hier mehr zum Teilverkauf – Ein Blick auf Nutzungskosten, Vorteile, Nachteile, Steuern, Verkauf aus Erbengemeinschaft, Scheidung und vieles mehr. Meine Empfehlungen für Verkäufer!
