Erbpacht – Eigenheim ohne Grundstückskauf
Der Traum vom Eigenheim besteht bei vielen Menschen, jedoch wird es zunehmend schwerer ein geeignetes Grundstück für den Bau der eigenen vier wände zu finden. Ein Konzept, das verspricht Abhilfe zu schaffen ist das Prinzip der Erbpacht, dass sich immer mehr breit macht. Aber was genau ist eine Erbpacht überhaupt? Welche Kosten fallen an und ist es wirklich besser als der Kauf eines Grundstückes? Mehr zum Thema finden Sie bei unser Guide zum Thema Kaufen oder Mieten.
Erbpachtzins statt Grundstückskauf – lohnt sich die Erbpacht wirklich?
Erbpacht ist eine willkommene Alternative zum traditionellen Grundstückskauf. Das Prinzip ist sehr einfach. Der Eigentümer eines Grundstückes verpachtet es an einen Hausbauenden oder Käufer des darauf stehenden Hauses. Es gibt also eine klare Trennung. Es gibt einen Besitzer, dem das Grundstück gehört und einem, der Besitzer des Gebäudes auf dem Grundstück ist. Dieses Prinzip lockt mit großen Ersparnissen für Grundstückspreise für den Käufer und sichert dem Verpächter gleichzeitig für einen langen und geregelten Zeitraum immer wieder regelmäßige Geldeinnahmen. Es ist eine gute Möglichkeit bei Bauplatzmangel schnell und günstig zum Eigenheim zu kommen. Jedoch verbergen sich auch hier Tücken.
Keine Grundstückskosten dafür Erbpachtzins – Kosten im Überblick
Das Prinzip der Erbpacht schließt die Tatsache mit ein, dass Sie zwar kein Grundstück erwerben und somit auch keines besitzen aber dennoch für dieses zahlen müssen. Denn bei einer Erbpacht verpflichten Sie sich dazu in regelmäßigen Abständen einen bestimmten Betrag an den Besitzer des Grundstückes zu zahlen also an den Verpächter. Es ist ähnlich wie eine Vermietung, nur das hier kein Wohnraum vermietet wird, sondern das Grundstück. Dieser Betrag wird als Erbbauzins oder Erbpachtzins erhoben und beträgt je nach Größe und Lage des Grundstückes zwischen 4 und 8 Prozent des eigentlichen Kaufpreises des Grundstücks pro Jahr.
Da Sie der Käufer und Besitzer der Immobilie auf dem Grundstück sind, wird eine Vertragslaufzeit für Pachtverträge festgelegt. Diese wird im Pachtvertrag festgehalten und zwischen den Parteien entschieden. Hier gibt es geläufige Laufzeiten, die in den meisten Fällen abgeschlossen werden. Meistens bewegen sich die Laufzeiten in einem Rahmen von 50 – 99 Jahren. Sehr selten gibt es auch Laufzeiten von 25 Jahren, die aber nur auf ausdrücklichen Wunsch vereinbart werden sollten. Wie lange Sie ein Grundstück pachten wollen sollten Sie sich vorab gut überlegen, denn es gibt für jede Laufzeit Vor- und Nachteile. Bei einer Pachtdauer von 25 Jahren haben Sie auf einen kurzen Zeitraum gesehen hohe Geldsummen die Sie aufbringen müssen. Der Vorteil besteht aber darin, dass Sie diese Laufzeit Ihre eigene Lebenszeit nicht überdauert und Sie Ihren Kindern somit keine Schulden oder Vertragsbindung hinterlassen.
Wer in Deutschland ein Grundstück erwirbt, muss die sogenannte Grunderwerbssteuer zahlen. Leider wird diese bei der Erbpacht ebenfalls erhoben, auch wenn Sie das Grundstück nicht kaufen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer hängt von dem Grundstückswert ab und wird prozentual zu diesem berechnet. Sie muss nur einmal bezahlt werden und fällt wie beim Kauf auch direkt nach dem Unterschrieben des Vertrages an. Es gelten die gleichen Kostensätze wie bei einem Verkauf.
Lohnt sich die Erbpacht wirklich?
Lohnt sich eine Erbpacht also im vergleich zu einem Kauf? Diese Frage kann man Grundsätzlich nicht beantworten, da die Kosten von den Bodenpreisen abhängig ist. Sind diese hoch, ziehen auch die Erbpachtzinsen kräftig an und zu pachten wird teurer. Allgemein kann man nur sagen, dass eine Pacht sich dann lohnt, wenn die Erbbauzinsen niedriger sind als die Hypothekenzinsen. Dabei muss aber beachtete werden, dass man sich bei einem Pachtvertrag meistens für 99 Jahre bindet, also für einen langen Zeitraum an einen monatlich oder jährlichen Beitrag gebunden ist. In den Pachtverträgen wird eine Anpassungsklausel vereinbart, die eine Erhöhung des Zinssatzes ermöglicht. Das bedeutet, dass der Zinssatz alle drei Jahre angepasst werden kann und somit die Gefahr besteht, dass dieser steigt. Bei einem Darlehen ist die Gefahr, dass die Zinsen steigen sehr viel geringen. Sie sollten sich über die Konditionen also im klaren sein und eine Pacht genau durchdenken.
Ablauf der Pachtzeit – und jetzt?
Bevor die Pachtzeit abläuft, sollte klar sein, was mit dem Grundstück nach Ablauf der Zeit geschehen soll. Für den Pächter ist es möglich, sich ein Vorkaufsrecht zu sichern und somit das Grundstück nach Ablauf der Pacht zu kaufen. Wenn allerdings nichts vereinbart wird, hat der Pächter nach Ablauf der Pachtzeit das Recht auf eine Vergütung des Gebäudewertes. Dafür muss er das Gebäude aber nicht vom Grundstück entfernen. Sollte der Pächter eine gewisse Zeit lang die Pacht nicht zahlen oder das Grundstück anders verwenden als es vereinbart war, tritt ein Heimfall ein. Das bedeutet, dass das Grundstück vor dem Ablauf der Pachtzeit an den Verpächter zurück geht. All diese Regelungen sollten aber klar im Erbpachtvertrag festgehalten werden.
Grundstückskauf & Kreditzins – Kosten im Überblick
Ein Grundstückskauf ist im vergleich gewinnbringender. Zum ersten Besitzt man das Grundstück bei einem Kauf und ‚mietet‘ es nicht nur durch eine Pacht. Zudem bezahlt der Käufer bei einem Grundstückskauf für gewöhnlich das Darlehen nach 10 – 20 Jahren ab und besitzt das Grundstück danach schuldenfrei und die Darlehenszinsen bleiben über die gesamte Laufzeit in vereinbarter Höhe und steigen nicht, wie beim Pachtzins. Eine Erbpacht lohnt sich also nur im vergleich zum Kauf, wenn eine Hochzinsphase besteht. Sonst sollten Sie auf alternativen zurückgreifen. Darunter fällt zum Beispiel der Komplettkauf von Immobilie und Grundstück zusammen, der sich anbietet wenn die Bauzinsen niedrig sind. Überlegen Sie sich also gut, welche Alternative für Sie die beste ist und welche sich auf dem aktuellen Zinsmarkt anbietet.
Rechtliche Situation – Erbpacht oder Grundstückskauf
Rein rechtlich betrachtet ist der Bauherr einer durch Erbpacht erworbenem Grundstückes beinahe dem Käufer eines Grundstückes gleichgestellt. Er erwirbt das Grundstück von einer Privatperson, der öffentlichen Hand, einer gemeinnützigen Organisation oder einem kirchlichen Träger. Somit ist der Pächter Eigentümer des Grundstückes für eine festgelegte Zeit. Das Erbbaurecht gilt ihm auch weiter, selbst wenn die Immobilie zwangsversteigert oder sogar zerstört wird. Er hat somit das Recht, sein Erbbaurecht zu verkaufen, zu vermieten, zu vererben und zu beleihen aber selbst bei einem Besitzerwechsel ändert sich der Pachtvertrag nicht.
Allgemein gesagt gilt, dass das Erbbaurecht keine Bodenspekulation zulässt, da der Erbbaurechtsnehmer durch den Vertrag zur Bebauung verpflichtet ist. Dokumentiert ist dieses Recht in zwei Grundbüchern, dem Grundstücksgrundbuch und dem Erbbaugrundbuch. Dies ist dafür gemacht, um den Bauherren abzusichern. Ist ein Betrag erst einmal geschlossen ist das Erbbaurecht unkündbar. Es erlischt erst nach der im Vertrag festgelegten Zeit, die meist 99 Jahre beträgt.