Klassisch oder exotisch investieren: Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage? Geldanlage Interview

Immobilie als Kapitalanlage – Ganz gleich ob Ein- oder Mehrfamilienhaus, Wohnung oder Lagerhalle, Studentenwohnung oder Pflegeheim: Die Angebote zur Kapitalanlage im Immobilienmarkt sind vielfältig. Wer sein Geld in Immobilien anlegen möchte, sollte das richtige Objekt für seine Anlageziele finden. Klassisch oder exotisch: Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

  1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
  2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Pflegeheime sind Management-Immobilien

Frage: Das Thema Pflege bewegt die Menschen zunehmend. Da geht es einmal ums mangelnde Personal, aber auch im die Pflegeheime, die gebaut werden sollen. Auf dem Markt gibt es zunehmend Angebote, die den Bau solcher Häuser als Einzelbeteiligung oder sogar als Immobilienfond für mehrere Pfelgeheie anbieten. Wie wird diese Entwicklung weitergehen und wie bewerten Sie diese Anlageform?

Wer sich mit Pflegeheimen und dem gesamten Thema Pflege gut auskennt, kann sich ernsthaft mit solchen Anlagen befassen. Aber dazu braucht es wirklich sehr viel Fachwissen, denn Pflegeheime haben ein ganz besonderes Risiko: bei diesen sogenannten Management-Immobilien kommt es auf die Qualifikation des Betreibers ein. Wenn er nicht sorgsam wirtschaftet, gibt es keine Erträge – weder für das Heim noch für den Anleger. Im schlimmsten Falle droht Insolvenz und das Geld ist weg.

Und das hat nichts damit zu tun, daß die Pflegeheime meist sehr gut ausgelastet sind. Damit nämlich werben die Bauträger von Pflegeheimen. Es geht eher um die großen Kosten einer ordentlichen Pflege. Und die werden von staatlichen Einrichtungen nur teilweise bezahlt. Den Rest muss der Bewohner oder seine Angehörigen aufbringen. Gelingt das nicht, wird im Heim an vielen Dingen gespart. Das wirkt sich wieder negativ auf den Ruf des Hauses aus, was wiederum weniger Bewohner bringt. Damit erhöht sich das Defizit wegen des Mietausfalls zusätzlich.

Infografik: Zahl der Pflegeheime in Deutschland nimmt zu | Statista

Klar: es gibt auch Fonds, die sich ausschließlich aus Pflegeheimanteilen zusammensetzen. Da ist das Risiko, wie bei den meisten Fondkonstruktionen, schon etwas niedriger. Dafür aber ist die Rendite auch deutlich niedriger. Wer wirklich in Immobilien investieren will, sollte keine Management-Immobilien kaufen.

Immobilienkauf: Rund-um-sorglos-Paket vom Bauträger

Frage: Welche Voraussetzungen braucht ein Bauträger ganz allgemein, um erfolgreich zu werden? Und worauf kommt es speziell bei Planung und Bau von Pflegeimmobilien an?

Erstmal kann ich mal kurz erklären, was ein Bauträger überhaupt ist. Aus Sicht des Käufers betrachtet, ist der Bauträger sowas wie das „rund-um-sorglos-Paket“ für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Denn letztlich kümmert sich der Bauträger um alles, was mit Grundstückskauf, Planen und Bauen der Immobilie zu tun hat. Sogar der spätere Kaufvertrag läuft sehr oft über den Notar, den der Bauträger organisiert. Der Käufer nimmt den Schlüssel seiner fertigen Immobilie entgegen, packt seine Möbel rein und kann sein neues Heim genießen.

Damit das aber alles auch so reibungslos funktioniert, wie ich es gerade gesagt habe, braucht der Bauträger viele gute Verbindungen zu Behörden, Baufirmen usw. Außerdem muss er einen „guten Riecher“ haben, wo freie Grundstücke oder auch bestehende Häuser verkauft werden. Das heißt im letzten, daß ein guter Bauträger regional sehr gut vernetzt sein muss. Wer eine Immobilie von einem Bauträger kaufen möchte, kann also gut und gerne auf kleinere lokale oder regionale Firmen zurückgreifen.

Und noch etwas muss ein Bauträger kennen und können: er braucht sehr gute Kenntnisse über die Grundstücks- und Immobilienpreise. Das hilft ihm beim Einkauf der Flächen und Gebäude und bildet die Grundlage für die Verhandlungen mit den Baufirmen. Denn schließlich will und muss der Bauträger ja auch selbst Geld mit seinen Projekten verdienen. Nur dann nämlich kann sicher Bauträger bei Banken Geld zu guten Konditionen leihen. Geld, mit dem er den Kauf und Bau seiner Projekte meist vorfinanziert. Ihr ahnt dabei schon, daß ein Bauträger meist sehr große Geldsummen bewegt.

Was wichtig ist bei Planung und Bau von Pflegeheimen speziell ist meiner Erfahrung nach besonders der Blick auf dne Bedarf für so ein Haus in der Gegend, wo es gebaut wird! Das hört sich ziemlich banal an, aber nicht überall, wo Heime gebaut werden, sind sie auch nötig. Wer in ein solches Haus investiert, wird an seiner Kapitalanlage keine Freude haben. Darum sollte sich der Planer eines Heims, genau wie der Investor ganz eng mit der jeweiligen Gemeinde abstimmen, ob es eine genaue Bedarfsplanung für Pflegeheime gibt und zu welchem Ergebnis sie kommt.

Alles andere, was mit  Planung und Bau zu tun hat, steht in der Landesbauordnung und vielen anderen Normen. Die muss ein Bauträger von Pflegeheimen natürlich berücksichtigen, sonst bekommt er keine Bewohner.

Ein Sonderweg: Das Studentenwohnheim als Kapitalanlage

Frage: Bislang ist es eher exotisch, in Spezialimmobilien wie Alters- und Pflegeheimen anzulegen. Dagegen sind Studentenwohnheime schon mehr im Blick der Anleger. Welche Chancen hat man bei dieser Form der Kapitalanlage?

Ganz klar: auch hier steckt der Teufel wieder in vielen Details. Ich bleibe erstmal grundsätzlich: beim Bau von Studentenwohnalagen gibt es „dicke“ und „schlanke“ Lösungen. Gemeint ist damit nicht die Größe der Zimmer oder Appartements, sondern der Anteil an Gemeinschaftseigentum im Haus. Ein Haus, in dem Aufenthaltsräume, Fitness-Center, Grillterrasse oder so mitgeplant sind – also die dicke Lösung – bringt zwar höhere Mieteinnahmen (weil man da nicht an die Mietpreisbremse gebunden ist), aber dafür sind die vom Eigentümer zu zahlenden Unterhaltskosten auch deutlich höher. Ist das Haus nicht voll vermietet, dann fressen diese Kosten die Mieteinnahmen schon mal gerne auf.

Statistik: Anteil der Studenten, für die es Plätze im Wohnheim gibt, in deutschen Städten im Jahr 2010 | Statista


Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Wie bei allen Immobilien ist auch beim Studentenhaus die Lage besonders wichtig. Allein das Vorhandensein einer Hochschule bedeutet noch nicht, daß das Appartement ständig vermietet sein muss. Ist das Studienangebot nicht attraktiv genug, oder gibt es in der Umgebung viele bezahlbare „normale“ Wohnungen, wird´s nichts aus der Kapitalanlage.

Ich rate daher eher zu Investitionen in Objekte, die nicht auf eine einzige Zielgruppe Mieter festgelegt sind. So daß in der Wohnung neben Studenten auch der normale Mieter wohnen kann. Wenn dann das gesamte Wohnumfeld zusätzlich als besonders attraktiv gilt – etwa wegen Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten usw. – spielt das Thema „Mietausfall“ kaum noch eine Rolle.

Immer noch ein sicherer Klassiker: Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Frage: Ganz klassich ist die Anlage durch Kauf einer Eigentumswohnung. Was ist zu beachten und wie finanziert man ein solches Investment am besten?

Wir reden ja hier immer von Wohnungen, die der Anleger nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Denn dann habe ich neben dem Erlös aus späterem Verkauf meine regelmäßigen Mieteinnahmen als Rendite.

Damit diese Einnahmen aber möglichst störungsfrei und ununterbrochen fließen, muss die Wohnung in einem attraktiven Umfeld liegen. Das fängt mit dem Haus selbst an. Ist ein Garten vorhanden? Gibt es einen Aufzug? Wie ist die Ausstattung mit Parkmöglichkeiten? Lichteinfall, Freisitze und vieles mehr spielen für die gute Vermietbarkeit auch eine entscheidende Rolle. Daß der Bauzustand des Hauses bestens sein sollte, muss ich nicht erwähnen. In der Wohnung selbst ist der Mieter für die Pflege der Substanz verantwortlich, aber in den Gemeinschaftseinrichtungen sind es immer die Eigentümer. Gerade beim Kauf einer Wohnung in älteren Häusern zeigt der Zustand von Keller, Dach, Flur, Fenstern usw., ob die Eigentümer investieren oder nicht.

In Sachen Finanzierung fragt jeder natürlich am besten seine Bank und den Steuerberater. Bei einer Kapitalanlage kann es ja sowohl darum gehen, vorhandenes Kapital zum Kauf zu nutzen, oder sich Geld zum Kauf zu leihen. Beim aktuell günstigen Zinsniveau kann sich jeder auch mit wenig vorhandenem Eigenkapital seine Anlage schaffen. Aber aufgepasst: viele Angebote am Markt gelten als überteuert, weil der Verkäufer den niedrigen Zinssatz in seinen Verkaufspreis einkalkuliert hat.

Keine Sorge! Auch mittlere Wohnungsgrößen lassen sich gut vermieten.

Frage: Der Bedarf an Wohnraum steigt. Gerade in den großen Städten Frankfurt, Berlin, München usw. Was bedeutet diese Entwicklung für den Markt? Sollte man eher eine kleine oder besser eine große Wohnung kaufen? Taugt die Eigentumswohnung überhaupt als Kapitalanlage?

Zur zweiten Frage sage ich ausdrücklich „ja“! Nicht jeder will oder kann in einem Einfamilienhaus wohnen. Darum stehen heute und auch in der fernen Zukunft Eigentumswohnungen hoch im Kurs. Wer dann noch auf die passenden Rahmenbedingungen bei Lage und Ausstattung achtet, macht alles richtig!

Große oder kleine Wohnung hängt auch von der Überlegung ab, ob ich meine Wohnung irgendwann einmal selbst bewohnen will. Gesucht werden am Wohnungsmarkt derzeit kleine und ganz große Einheiten. Wer später selbst in seiner Kapitalanlage wohnen will und dafür keine „Tanzsäle“ haben möchte, sollte eher auf die mittlere Größe gehen, sagen wir 70 qm. Und keine Sorge! Die bekommt man auch gut vermietet.

Frage: Der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentums- oder Mietwohnungen ist politisch gewollt. Welche Unterschiede gibt es bei der Nachfrage nach Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten in diesem Sektor?

Eigentlich kein Unterschiede! Es gibt genügend Bauträger und Investoren, die an Mehrfamilienhäusern und Hausanlagen interessiert sind. Ich spreche da auch mal für mich selbst. Unser Unternehmen kauft sowohl Bestandsimmobilien als auch Grundstücke zum Neubau von Wohnanlagen. Das Angebot ist für beide Formen begrenzt. Jedenfalls dann, wenn man sich für attraktive lagen interessiert. Wir suchen daher auch ständig Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, die wir dann weiter entwickeln und wieder verkaufen.

Von der kleinen Etagenwohnung zum Immobilien-Imperium – mit dem Hebeleffekt geht´s!

Frage: Wer sein Geld mit Immobilien verdienen will, kann mit Häusern handeln, neu bauen oder ganz einfach im großen Stil Wohnungen vermieten. Wo liegen hier die größten Unterschiede im Vergleich zur Verwaltung einer einfachen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses?

Diese Frage ist schon ziemlich umfangreich, um sie hier zu beantworten. Als Immobilienhändler sein -meistens – großes Geld verdienen zu wollen, heißt: viel Wissen im Immobilienmarkt zu erwerben und noch mehr Arbeit zu investieren. Denn meistens laufen die nötigen Arbeiten gleichzeitig ab. Beispiel Neubau: wer den Bau einer Anlage beginnt muss unmittelbar das nächste Projekt beginnen, um Kapitalflüsse zu sichern, Kreditlinien zu bedienen usw. Er muss neben den vielen Gesprächen bei Behörden und Banken zeitgleich die Käufer oder Mieter seiner Objekte finden und bedienen. Die Verwaltung der fertigen Objekte kommt meist mit dazu, wenn man selbst Eigentümer der Anlage bleibt.

Dagegen ist die Verwaltung und Pflege seiner Wohnung oder des kleinen Eigenheims absolut überschaubar. Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnungen, Prüfen von Investitionen bei Mehrfamilienhäusern und ab und zu ein Mietergespräch führen: das war´s.

Und dennoch kann die kleine vermietete Eigentumswohnung der Einstieg in ein größeres Immobilien-Imperium werden. Da hilft einem der sogennannte Hebeleffekt. Kurz gesagt ist das der Effekt, den ich erziele, wenn ich nach einigen Jahren meine seinerzeit erworbene Wohnung bei der Bank beleihe, um eine neue Wohnung zu kaufen. Der Wertzuwachs der Ursprungswohnung hilft mir, mein Eigenkapital rechnerisch zu vergrößern und damit einen höheren Kredit für eine größere und teurere Wohnung aufnehmen zu können. Dieses Spielchen kann man, wenn man es richtig macht, beliebig oft wiederholen.

Experten raten: Die digitale Wohnwelt von morgen schon heute planen

Frage: Welche Veränderungen hat die Digitalisierung für die Immobilienbranche mit sich gebracht? Wie wirkt sich das auf die Kapitalanleger aus?

Da komme ich zunächst mit einem ganz einfachen Beispiel: Wer heute seine Immobilie verkaufen oder auch kaufen will, guckt nicht mehr in die Zeitung. Immobilienportale mit tollen Fotos oder Videos sind ohne Digitalisierung nicht denkbar. Das bedeutet für beide Seiten aber auch, daß es Kompetenzen in der Digitalisierung braucht, um bei den Angeboten als Käufer die Spreu vom Weizen zu trennen. Der Verkäufer sollte wissen, welches Portal für seine Käuferzielgruppe das passende ist.

In der Verwaltung von Immobilien, dem sogenannten Facility-Management, steht die Digitalisierung erst ganz am Anfang. Das Sammeln von Verbrauchswerten zur Erstellen von genauen Nebenkostenabrechnungen ist da ein ganz einfaches Beispiel. Spannend wird es, wenn es beispielsweise darum geht, den Zugang zu Immobilien elektronisch zu regeln. Da das Sicherheitsbedürfnis der Menschen steigt, läßt sich hier vieles aus der Entfernung über Digitalisierung regeln. Ein elektronischer Consierge sozusagen. Oder bei der Grundstückpflege: wie können dort Roboter eingesetzt werden, um Personalkosten zu sparen.

Wer heute Wohnungen und Häuser plant, muss das Thema „smart-home“ ganz deutlich auf seinem Schirm haben! Wenn es denn so sein wird, daß in Zukunft Wohnen, Arbeiten und Konsumieren zunehmend in der eigenen Wohnung stattfindet, dann müssen die Infrastrukturen für die Digitalisierung der Wohnung mit eingeplant werden. Und da rede ich nicht nur von der Verlegung irgendwelcher Kabel oder dem unsichtbaren Einbau von Unterhaltungselektronik. Vielmehr müssen Wohnungsgrundrisse flexibel änderbar sein, die Nutzung der Räume wandelbar und der Einsatz von Elektronik letztlich überall möglich sein. Auch da gibt es interessante Perspektiven für Planer und Anleger gleichermaßen.

Und das heißt für den Kapitalanleger in der Immobilienwelt: prüfen, ob die Kapitalanlage auch zukunftsfest hinsichtlich dieser Entwicklungen ist. Wer auch in Zukunft zahlungskräftige Käufer und dauerhaft wohnende Mieter haben möchte, muss in die Digitalisierung seiner Immobilie investieren. Zumal wir uns die Möglichkeiten dieser Entwicklung heute in ihrer Ganzheit noch nicht vorstellen können.

Geheimtipp: Wo sich die Kapitalanlage richtig lohnt

Frage: Hast Du einen Geheimtipp auf Lager, wo ich in der Rhein-Main-Region gut und günstig in Immobilien investieren kann?

Na klar: Meine Heimatstadt Bingen am Rhein mit ihrem unmittelbaren Umfeld ist da ganz vorne. Und das aus vielen Gründen! Hier ist das Verhältnis von Kaufpreis der Immobilie zur Höhe der erwartbaren Mieteinnahmen sehr gut. Die Preise sind deutlich günstiger als etwa in Mainz, Wiesbaden oder Frankfurt. Die Miethöhe wiederum ist im Verhältnis nicht so viel unter der der Zentren. Damit habe ich eine hohe Rendite.

Und das sicher auf lange Sicht, denn die Lage am Rhein hat einen hohen Freizeitwert, die Verkehrsanbindungen auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind sehr gut. Zudem hat die Stadt eine ordentliche kommerzielle Infrastruktur samt den nötigen Schulen und sogar einer Fachhochschule. Hier muss also eigentlich niemand wegziehen und kann bis zum Lebensabend wohnen bleiben.

Spezielle Immobilieninvestments: Möbliertes Wohnen, Gewerbe, Flüchtlingsheime etc.

Interessante Geldanlage Alternativen sind aber auch Flüchtlingsunterkünfte.

Tipp! Klassisch oder exotisch: Welche Immobilie taugt als Geldanlage? Das Interview: Immobilie als Kapitalanlage

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