Ein Tilgungsdarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem Sie über eine vertraglich festgelegte Laufzeit eine vereinbarte Tilgungsleistung erbringen — kombiniert mit Zinsen auf die jeweils noch offene Restschuld. In Deutschland ist im Immobilienbereich die häufigste Form das Annuitätendarlehen mit konstanter Monatsrate. Daneben existiert das klassische Ratentilgungsdarlehen, bei dem die Tilgung gleich bleibt und die Rate sinkt. Wer Eigentum finanziert, sollte den Unterschied kennen — denn er entscheidet über Zinslast, Liquidität und Laufzeit.
Tilgungsdarlehen einfach erklärt: So funktioniert die Rückzahlung
Bei einem Tilgungsdarlehen zahlen Sie monatlich eine Rate, die sich aus zwei Bestandteilen zusammensetzt: Zinsen auf die Restschuld und Tilgung, die diese Restschuld reduziert. Mit jedem Monat sinkt die Restschuld — und damit auch der Zinsanteil. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant, der Tilgungsanteil wächst dafür Monat für Monat. Wie genau Sie Ihre Tilgung Immobilienkredit kalkulieren, hängt vom Zinssatz, der Anfangstilgung und der Sollzinsbindung ab.
Sollzins — meist 5–15 Jahre fix vereinbart
Anfangstilgung — heute üblich 2–4 % pro Jahr
Annuität — gleichbleibende Monatsrate
Restschuld — sinkt mit jeder Rate
Sondertilgung — meist 5 % p. a. erlaubt
Praxisbeispiel: 400.000 € Darlehen — was kostet die Finanzierung wirklich?
Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, warum die Höhe der Anfangstilgung entscheidender ist als viele denken. Angenommen, Sie nehmen ein Annuitätendarlehen über 400.000 € zu 3,8 % Sollzins auf. Bei nur 1 % Anfangstilgung beträgt die Monatsrate 1.600 €, die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung jedoch rund 38 Jahre. Bei 3 % Anfangstilgung liegt die Rate bei 2.267 € — die Restschuld ist nach 25 Jahren nahezu getilgt.
Anfangstilgung
Monatsrate
Restschuld nach 10 J.
Volltilgung
1,0 %
1.600 €
351.500 €
~38 Jahre
2,0 %
1.933 €
303.000 €
~30 Jahre
3,0 %
2.267 €
254.500 €
~25 Jahre
4,0 %
2.600 €
206.000 €
~21 Jahre
Die Tabelle macht deutlich: Wer mit nur 1 % tilgt, zahlt insgesamt deutlich mehr Zinsen, weil die Restschuld langsamer sinkt. Bei einem späteren Verkauf oder einer Anschlussfinanzierung wird das schnell teuer — gerade in einem steigenden Zinsumfeld.
Annuitätendarlehen vs. Ratentilgung: Welche Variante passt zu Ihnen?
Im Immobilienbereich dominiert das Annuitätendarlehen mit über 90 % Marktanteil — dennoch lohnt sich der Blick auf Alternativen, vor allem für Kapitalanleger mit hoher Liquidität. Beim Ratentilgungsdarlehen bleibt die Tilgung konstant, der Zinsanteil sinkt, sodass die Gesamtrate stetig fällt. Das ist mathematisch günstiger, erfordert aber zu Beginn höhere monatliche Belastungen.
Merkmal
Annuitätendarlehen
Ratentilgung
Monatsrate
konstant
fällt jeden Monat
Tilgungsanteil
steigt
konstant
Anfangsbelastung
moderat
hoch
Gesamtzinsen
höher
niedriger
Typische Nutzer
Eigennutzer, Familien
Vermögende Anleger
Wie im Ratgeber zur Immobilienfinanzierung beschrieben, sollten Sie die Wahl der Darlehensform immer im Kontext Ihrer Lebensplanung, Ihres Cashflows und der erwarteten Zinsentwicklung treffen — nicht allein nach Mathematik.
Häufige Fehler bei der Tilgung — und wie Sie sie vermeiden
Viele Erstkäufer unterschätzen die Tragweite der Anfangstilgung. Eine zu niedrige Tilgung wirkt verlockend, weil die Monatsrate niedrig ist — am Ende der ersten Sollzinsbindung steht jedoch eine Restschuld, die in einem höheren Zinsumfeld schnell zur Falle wird. Wer 2014 mit 1 % bei 1,5 % Zinsen finanziert hat, zahlt heute bei der Anschlussfinanzierung oft das Dreifache.
Zu niedrige Tilgung — verlängert Laufzeit drastisch
Keine Sondertilgung — vertraglich nicht vereinbart
Zu kurze Zinsbindung — bei steigenden Zinsen riskant
Ein zweiter, häufig übersehener Punkt: die Wechselwirkung mit der Rendite. Bei einer vermieteten Wohnung beeinflusst die Tilgungshöhe direkt den Cashflow. Wer hier blind 4 % tilgt, kann die monatliche Liquidität ins Negative drücken. Prüfen Sie daher die Nettorendite berechnen und den Cashflow Rechner, bevor Sie die Tilgungsstruktur final festlegen.
Tilgungsdarlehen für Kapitalanleger: Steuerliche Besonderheiten
Bei vermieteten Immobilien ist nur der Zinsanteil der Rate steuerlich absetzbar — die Tilgung selbst nicht, da sie das Vermögen aufbaut. Daraus folgt eine Strategie, die viele Anleger nutzen: niedrige Tilgung, lange Laufzeit, maximaler Steuervorteil. Das ist legitim — aber nur, wenn die Immobilie als Kapitalanlage wirklich nachhaltig Mietüberschüsse erzielt und die Restschuld am Laufzeitende durch andere Vermögenswerte gedeckt ist.
Eigennutzer hingegen sollten so schnell wie möglich tilgen, da sie keinen Zinsabzug geltend machen können und das Risiko einer Anschlussfinanzierung minimieren wollen. Spätestens wenn die erste Immobilie kaufen-Phase abgeschlossen ist, entscheidet die Tilgungsdisziplin über die finanzielle Freiheit im Rentenalter.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zins?
Die Tilgung ist der Anteil Ihrer Monatsrate, der die Darlehenssumme reduziert — also echte Vermögensbildung. Der Zins hingegen ist der Preis, den die Bank für die Bereitstellung des Geldes verlangt. Bei einem Annuitätendarlehen verschiebt sich das Verhältnis im Lauf der Jahre: Anfangs zahlen Sie überwiegend Zinsen, später dominiert die Tilgung. Das liegt daran, dass die Zinsen immer auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, nicht auf die ursprüngliche Darlehenssumme.
Wie hoch sollte die Anfangstilgung 2025 sein?
Bei aktuellen Sollzinsen von 3,5–4 % empfehlen Finanzierungsexperten eine Anfangstilgung von mindestens 2–3 %, besser 3–4 %. Diese Empfehlung hat einen klaren Hintergrund: Bei niedriger Tilgung verlängert sich die Gesamtlaufzeit auf 35 Jahre und mehr, was das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung erhöht. Wer Volltilgung innerhalb der ersten Zinsbindung anstrebt, sichert sich Planungssicherheit über zwei Jahrzehnte. Sondertilgungsoptionen von 5 % jährlich sollten Sie sich vertraglich zusichern lassen.
Kann ich ein Tilgungsdarlehen vorzeitig ablösen?
Eine vorzeitige Ablösung während der Sollzinsbindung ist grundsätzlich möglich, allerdings verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen. Bei einem Verkauf der Immobilie haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, müssen aber dennoch die Entschädigung zahlen. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung steht Ihnen laut § 489 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist zu — kostenfrei und ohne Begründung. Das ist ein wichtiges Argument bei der Wahl der Zinsbindung.
