Inflation hoch, Zinsen steigen: Tipps für Immobilien Darlehen & Anschlussfinanzierung

Inflation hoch, Zinsen steigen – Die Inflation ist so hoch wie seit Jahrzehnten nicht! Die Folge: Steigende Zinsen für Kredite. Was tun bei hoher Inflation und steigenden Zinsen? Die beste Idee: Immobilien kaufen und zwar schnell, um sich jetzt noch die günstigen Zinsen zu sichern. Was nur 1% Zinsänderung ausmacht, zeige ich Ihnen hier! PS: In den 90ern lagen die Zinsen im Bereich von 7%, 8%, derzeit finanzieren Sie noch um die 2%, manchmal schon 3%. Es geht um 1) Schutz vor der Inflation, zum anderen 2) um den richtigen Zeitpunkt für den Kauf – jetzt! Denn, die Zinsen werden weiter steigen und steigen. Tipps für den ersten Kredit und für die, die über ihre Anschlussfinanzierung nachdenken.

Immobilien Darlehen: Schnell erklärt

Wer Tipps für die Anschlussfinanzierung sucht, kann diesen kleinen Bereich überspringen! Wer seine erste Immobilie finanzieren will, egal ob Haus oder Wohnung, noch einmal schnell erklärt:

Was bedeutet Annuität / Kreditrate?

Annuität / Kreditrate – Der Fachbegriff “Annuität” ist Ihre jährliche Rückzahlung an die Bank, für einen Immobilienkredit. Diese besteht zum einen aus der Tilgung (Kreditrückzahlung) und den Zinsen (Kosten für Ihren Kredit). Steigen die Zinsen, steigt Ihre monatliche Kreditrate, bzw. jährliche Annuität.

Schnell erklärt:

  • Annuität – Jährliche Summe aus Tilgung und Zinsen
  • Kreditrate – Monatliche Zahlung (Tilgung und Zinsen)

Was bedeutet Tilgung? – Kreditrückzahlung

Tilgung (Rückzahlung vom Kredit) – Der Begriff Tilgung bezeichnet Ihre Darlehensrückzahlung. Mit jeder Tilgung, sinkt die Restschuld und damit auch die Zinsen.

Tipp! Exkurs – Als Immobilieneigentümer mit Finanzierung finden Sie Inflation gar nicht so schlecht. Warum?

Typisch sind (waren) 2% Tilgung im Jahr. Mit diesen 2% finanzieren Sie Ihre Immobilie über 30 Jahre (jedes Jahr 2%) und nutzen dementsprechend auch die Vorteile, die sich für Sie durch die Inflation (Geldentwertung) ergeben. Denn 1.000 Euro heute, sind bei 3%, 4% oder sogar 5% Inflation in 10 Jahren „nicht mehr dasselbe“. Währenddessen ist Ihr Grundstückwert gestiegen und auch die Mieteinnahmen. Lesen Sie hier mehr über Immobilien & Inflation.

Was bedeutet Zinsen? – Kredit Kosten

Zinsen (Kosten für Kredit) – Zinsen sind sozusagen die Kosten, die Sie für die Kreditaufnahme zahlen. Grundlage für die monatlichen bzw. jährlichen Zinskosten ist die Höhe Ihrer Restschuld.

In den letzten 10 Jahren, 15 Jahren, rechnete man meist mit Zinsen von 2%. Das verändert sich jetzt, denn die Zinsen steigen.

Je höher der Zins, desto höher sind Ihre monatlichen Kosten

Welchen Auswirkungen die kommenden Zinserhöhungen auf Ihr Vermögen hat, sehen Sie gleich in der Berechnung.

Hohe Inflation, steigende Zinsen: Tipps für Ihr Darlehen

Tipps aus meinem Artikel: Hohe Inflation, steigende Zinsen, was tun? auf immobilien-erfahrung.de

Hohe Inflation, steigende Zinsen, für die meisten ist das neu!

Seit 2011 gab es keine Erhöhung des Leitzins durch die EZB. Diese neue Situation fordert Hausbauer und Kapitalanleger heraus und zwingt zu neuen Denkweisen. Fassen wir die Tipps noch einmal zusammen:

Neuer Immobilienkredit: Nicht lang warten

Sie sollten Ihren Kredit so schnell wie möglich und so langfristig wie möglich abschließen, das ist der beste Tipp, den wir Ihnen in Zeiten der Zinswende mitgeben können.

Die Zinsen werden steigen und die beste Möglichkeit sich vor der Zinserhöhung zu schützen, schließlich zahlen Sie den Kredit Jahrzehnte lang zurück, ist ein schneller Kreditabschluss. Ihr Kredit sollte außerdem so lang wie möglich laufen, damit Sie die Vorteile der noch günstigen Zinsen, so lange wie möglich mitnehmen können.

Sie wollen zeitnah kaufen? Dann:

  • So schnell wie möglich abschließen
  • So langfristig wie möglich abschließen

Sollte es nicht mehr um Ihre erste Immobilienfinanzierung gehen, sondern um die kommende Anschlussfinanzierung, kann ich Ihnen Folgendes empfehlen:

Anschlussfinanzierung in 1+ Jahren: Forward Darlehen

Mittels "Forward Darlehen", können Sie die aktuellen Zinssätze schon heute, für Ihr Anschlussfinanzierung in 1, 2 Jahren mitnehmen.

Das ist mein Tipp, wenn die Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ansteht.

Sie haben noch nie etwas von einem Forward Darlehen gehört? Dann hier schnell erklärt.

Forward Darlehen = Vorzeitig abschließen, aktuelle Zinsen sichern

Forward Darlehen - Ein Forward Darlehen ist ein typisches Annuitätendarlehen, der Unterschied ist nur, dass Sie es bereits ein, zwei Jahre vor dem Ende der laufenden Finanzierung abschließen. Die Kosten sind etwas höher, dafür lassen Sie sich bereits jetzt den (noch günstigeren) Zinssatz festschreiben. Sollten die Zinsen in zwei Jahren, als so deutlich höher sein, wird Ihre Anschlussfinanzierung mit dem heute gültigen Zinssatz starten.

Anschlussfinanzierung in 5+ Jahren: Kurze Laufzeit

Leider ist ein Forward Darlehen nur in einem bestimmten Zeitraum möglich, sollte Ihre Anschlussfinanzierung als zuerst in fünf, sechs oder sieben Jahren anstehen, wird ihnen dieser Tipp für die aktuelle Zinssituation weiterhelfen!

Kurzfristige Anschlussfinanzierung (nur 1, 2 Jahre Laufzeit) und Zinsentwicklung abwarten.

Typischerweise würden Sie Ihre Finanzierung mit einer Sollzinsbindung abschließen, die solange wie möglich ist. Jetzt sind wir auf einer Niedrigzinsphase, dementsprechend kann es nur nach oben gehen, insbesondere beim Blick auf die aktuelle Inflation.

Sie sollten Ihre Anschlussfinanzierung dementsprechend nur mit kurzfristiger Laufzeit planen, so können Sie auf Zinsänderungen reagieren. Sollte der Zins dann wieder nach unten gehen, können Sie dies in Ihrer weiteren Anschlussfinanzierung nutzen.

Das waren die wichtigsten Tipps zum Hauskauf, Wohnungskauf in Zeiten von steigenden Zinsen. Ebenso für die, die Ihr Haus schon gekauft haben oder Ihre Wohnung und die demnächst die Anschlussfinanzierung angehen müssen.

Mit diesen drei Tipps können Sie die Risiken für sich und Ihr Immobilien Investment minimieren.

Lasen Sie uns jetzt praktisch werden:

Was kostet Sie eine 1%, 2% Zinsänderung?

Kreditbeispiel 100.000 Euro für Haus & Wohnung

Was bedeutet eine Zinsänderung für Ihren Geldbeutel?

Hier noch zwei praktische Beispiele mit einer Zinsänderung von 1% und 2%, perspektivisch auf die kommenden Jahre. Damit die Beispielrechnung einfach bleibt, verwenden wir ein Finanzierungsvolumen von 100.000 Euro. Welche Auswirkungen hat die Zinsänderung von nur 1%, im ersten Jahr Ihrer Finanzierung?

Kredit bei 2% (aktuell): 4.000 Euro / Jahr

Schritt 1: Betrachten wir die Kreditaufnahme heute, mit 2% Tilgungssatz uns Zinssatz.

Kredit heute:

  • Kredit: 100.000 Euro
  • Tilgung (2%): 2.000 Euro / Jahr
  • Zinsen (2%): 2.000 Euro / Jahr
  • Annuität (Gesamtsumme / Jahr): 4.000 Euro

Kredit 2023 (3% / +1% Steigerung): 5.000 Euro / Jahr

Spekulieren wir, dass die Zinserhöhung im Jahr 2023 bis zu einem Prozent gehen wird. Damit würde sich Ihre Rendite Rechnung schnell verändern, denn die Kosten steigen.

Apropos Kostensteigerung! Haben Sie schon von der Grundsteuerreform gehört? Seit 2022 werden im Deutschland Grundbesitzer angeschrieben und aufgefordert neue Daten an das Finanzamt zu übermitteln. Ziel ist es die Grundsteuerberechnung zu reformieren, denn sie beruht auf über 50 Jahre alten Daten. Lesen Sie hier mehr zur Grundsteuerreform 2025.

Jetzt zurück zur Erhöhung Ihrer Zinskosten, die im ersten Jahr anfallen und (in Abhängigkeit zur Restschuld) in den Folgejahren.

Kredit 2023 (angenommen):

  • Kredit: 100.000 Euro
  • Tilgung (2%): 2.000 Euro / Jahr
  • Zinsen (3%): 3.000 Euro / Jahr
  • Annuität (Gesamtsumme / Jahr): 5.000 Euro

Fazit bei 1% Zinserhöhung zu 100.000 Euro Kredit:

Mit nur 1% Zinserhöhung, steigen Ihre Kosten direkt um + 1.000 Euro, allein im ersten Jahr.

Zinsen werden jährlich berechnet! Folgekosten

Der Effekt wiederholt sich in jedem weiteren Jahr, indem sie ein Prozent mehr Zinsen zahlen. Das bedeutet, wenn Sie im ersten Jahr Ihrer Finanzierung (100.000 Euro) Ihre ersten 2.000 Euro tilgen, bleiben 98.000 Euro Restschuld. Dementsprechend zahlen Sie auch im zweiten Jahr 980 Euro mehr Zinsen an Ihre Bank, als bisher.

  • Jahr 1 + 1.000 Euro
  • Jahr 2 + 980 Euro
  • ..

Dementsprechend bedeutet 1% Zinserhöhung allein, in den ersten beiden Jahren der Finanzierung, zusätzliche Kosten von 1.980 Euro.

Kredit 2024 (4% / +2% Steigerung) - 6.000 Euro / Jahr

Was würde passieren, wenn die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung um 2% steigen? Dieses Beispiel schauen wir uns einmal an: Wenn die Zinsen im Jahr 2024 um 2% steigen würden.

Kredit 2024 (angenommen):

  • Kredit: 100.000 Euro
  • Tilgung (2%): 2.000 Euro / Jahr
  • Zinsen (4%): 4.000 Euro / Jahr
  • Annuität (Gesamtsumme / Jahr): 6.000 Euro

Fazit +2% Steigerung:

Mit nur 2% Zinserhöhung, steigen Ihre Kosten direkt um + 2.000 Euro, allein im ersten Jahr.

Kreditbeispiel 500.000 Euro für Haus & Wohnung

100.000 Euro sind in den meisten Städten keine Finanzierungsgrundlage für eine Immobilie, besonders den A-Lagen und B-Lagen, in der die Finanzierungsumme in der Regel deutlich höher sind. Deshalb hier noch mal beispielhaft die zusätzlichen Zinskosten berechnet, mit einer Kreditsumme von 500.000 Euro.

Kredit bei 2% (aktuell): 20.000 Euro / Jahr

Zuallererst wieder der Blick auf die Grundlage, die Immobilienfinanzierung mit 500.000 Euro zum aktuellen Zinsniveau, von circa 2% für die Erstfinanzierung.

Kredit heute:

  • Kredit: 500.000 Euro
  • Tilgung (2%): 10.000 Euro / Jahr
  • Zinsen (2%): 10.000 Euro / Jahr
  • Annuität (Gesamtsumme / Jahr): 20.000 Euro

Kredit 2023 (3% / +1% Steigerung): 25.000 Euro / Jahr

Steigt der Zinssatz um nur 1%, bedeutet das für Sie direkt mehr Kosten von 5.000 Euro im Jahr. Hier im Beispiel dargestellt für das Jahr 2023.

Kredit 2023 (angenommen):

  • Kredit: 500.000 Euro
  • Tilgung (2%): 10.000 Euro / Jahr
  • Zinsen (3%): 15.000 Euro / Jahr
  • Annuität (Gesamtsumme / Jahr): 25.000 Euro

Fazit bei 1% Zinserhöhung zu 500.000 Euro Kredit:

Mit nur 1% Zinserhöhung, steigen Ihre Kosten direkt um + 5.000 Euro, allein im ersten Jahr.

Kredit 2024 (4% / +2% Steigerung) - 30.000 Euro / Jahr

Allein die Zinssteigerung von 1% sorgt für 5.000 Euro zusätzliche Kosten, die Sie im ersten Jahr Ihrer Immobilienfinanzierung haben. Steigen die Zinsen um 2%, steigen die zusätzlichen Kosten auf 10.000 Euro im ersten Jahr Ihrer Immobilienfinanzierung.

Auch hier gilt, bei Tilgung von 10.000 € im ersten Jahr zum regulären Tilgungssatz von 2%, bleiben 490.000 Euro Restschuld. Dementsprechend 9.800 Euro zusätzliche Kosten und bereits nach zwei Jahren ganze 19.800 Euro.

Kredit 2024 (angenommen):

  • Kredit: 500.000 Euro
  • Tilgung (2%): 10.000 Euro / Jahr
  • Zinsen (4%): 20.000 Euro / Jahr
  • Annuität (Gesamtsumme / Jahr): 30.000 Euro

Fazit +2% Steigerung:

Mit nur 2% Zinserhöhung, steigen Ihre Kosten direkt um + 10.000 Euro, allein im ersten Jahr.