Geerbtes Haus verkaufen: Erben – Wie Ihre Immobilie zu Geld wird!

Geerbtes Haus verkaufen – Es gibt allgemeine Fragen die uns erreichen, wie „Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?“ und insbesondere viele Varianten um ein Thema: Steuern beim Verkauf. Ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerpflichtig? Wie wird ein geerbtes Haus versteuert? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus? Bevor das geerbte Haus verkauft werden kann, muss zunächst entschieden werden, ob das Erbe überhaupt angetreten wird. Beachtet werden muss, dass ein Erbe nur als Ganzes angenommen werden kann. Nicht alleine Grundstück und Immobilie werden erworben, auch die Hypothek und etwaige Schulden werden vom Erben angenommen. Somit kommen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf den Erben zu. Für die Entscheidung für oder gegen das Erbe stehen Ihnen sechs Wochen zu. Innerhalb dieser Frist gilt es sich auszurechnen, ob es sich finanziell rentiert, das Erbe anzunehmen. Jetzt neu: Tipps, Berechnung und Fehler vermeiden – Hausbewertung.

Ein geerbtes Haus verkaufen – Die ersten Schritte

Welche Art von Immobilie Sie nun auch immer nach der Erbschaft veräußern müssen: Es kommt auf die Lage an. Beim Wohnung verkaufen, Haus verkaufen, dem Grundstücksverkauf und erst recht, wenn Sie den Verkauf von Mehfamilienhäusern anstreben. Die Lage Ihrer Immobilie ist ein entscheidender Bewertungsfaktor. Ebenso die Substanz und die Ausstattung. Privat zu verkaufen heißt Risiken in Kauf zu nehmen und Fehler zu machen. Von der Immobilienbewertung, über Verträge, Steuern und Kosten.

In den meisten Fällen entscheiden sich die Erben für das Erbe: Einziehen, verwalten oder verkaufen?

Auch dann, wenn die Immobilie weit vom Wohnort des Erben entfernt liegt. Doch in genau dieser Situation stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Kommen weder Bewohnen noch Vermieten des Hauses infrage, besteht die häufigste Überlegung darin, das geerbte Haus zu verkaufen.

Off Market Immobilie: Verkauf & Kauf

Off Market heißt, Ihr Immobilienverkauf wird nie öffentlich sichtbar sein. Ihre Immobilie wird nur einem internen, solventen Käuferkreis bei idealer Konstellation empfohlen. Off Market Verkäufe werden insbesondere von prominenten Personen beansprucht, die den Verkauf sowie Adresse, Fotos und vieles mehr geheim halten wollen. Auch Privatpersonen greifen auf den Service zurück, zum Beispiel wenn die Familie nichts vom anstehenden Verkauf erfahren soll oder die Nachbarschaft. Für einen solchen diskreten, Off Market Verkauf brauchen Sie einen renommierten Immobilienmakler mit guten Netzwerk. Ihr Vorteil: Niemand wird vom Verkauf erfahren. Tipp! Viele exklusive Immobilien finden Sie nicht online. Eigentumswohnung, Haus und Mehrfamilienhaus:
Unsere exklusiven Off Market Immobilien

Der erste Schritt: Amtsgericht, Pflichtanteil und Erbschein

Nachdem ein Haus geerbt wurde, besteht für den Erben der erste Schritt im Gang zum Amtsgericht. Dort kann der Erbschein beantragt werden. Diese Maßnahme sollte auch dann erfolgen, wenn der Erbe nur den Pflichtteil in Anspruch nimmt. Der Erbschein weist den Erben als rechtmäßigen Besitzer der Immobilie aus.

Ausgestellt wird der Erbschein vom Nachlassgericht. Das zuständige Nachlassgericht ist immer das Amtsgericht des letzten Wohnsitzes, unter dem der Verstorbene gemeldet gewesen ist.

Beim Termin auf dem Nachlassgericht muss der Erbe seinen Anspruch auf das Erbe nachweisen. Dies kann durch das öffentliche Testament, den Erbvertrag oder durch Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses mit der einhergehenden gesetzlichen Erbfolge geschehen.

Folgende Dokumente müssen vom Erben zum Nachlassgericht mitgebracht werden:

  • Der Personalausweis
  • Die Sterbeurkunde
  • Eine eidesstattliche Versicherung bezüglich der Richtigkeit der persönlichen Angaben

Anschließend wird durch das Nachlassgericht der Erbschein angefertigt. Bei diesem handelt es sich entweder um einen Allein-Erbschein, einen Gemeinschaftserbschein oder einen Teilerbschein.

Der Allein-Erbschein wird ausgestellt, wenn es sich um nur einen Erben handelt. Ein Gemeinschaftserbschein wird erstellt, wenn es mehrere Erben gibt. Der Teilerbeschein weist aus, dass es mehrere Erben gibt und von diesen jeder ein einzelnes Erbe erhält.

Der Erbschein ermöglicht dem Erbenden ein Einblick in das Grundbuch. Hierdurch kann erfahren werden, ob die Immobilie mit Grundschulden belastet ist.

Beachtet werden muss, dass es bei der Erstellung des Erbscheins zu hohen Kosten kommen kann. Diese richten sich nach dem Wert der geerbten Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls, abzüglich der Schulden des Verstorbenen. Zusätzlich richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Aufwand des Erbscheinverfahrens. So wird beispielsweise bei einer Nachlasshöhe bis zu 125.000 Euro eine Gebühr von 300,00 Euro fällig. Bei einem Nachlasswert von bis zu 500.000 Euro fallen bereits 935,00 Euro an Kosten an.

Der Grundbuchauszug wird anschließend berichtigt, da der Erbe nun der neue Eigentümer der Immobilie ist. Im Gegensatz zum herkömmlichen Eintrag ins Grundbuch beim Kauf eines Hauses ist der Eintrag bei einem Erbe kostenfrei, sofern dies innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragt wird. Anschließend kann mit dem Verkauf des Hauses begonnen werden.

Geerbtes Haus verkaufen bei mehreren Erben

Nicht selten tritt der Fall ein, dass eine Immobilie in den Besitz mehrerer Erben übergeht. Dies ist dann der Fall, wenn mehrere Kinder das Haus erben. Dies steht dem Verkauf der geerbten Immobilie nicht im Wege. Voraussetzung ist hierfür natürlich, dass die Erben sich einig sind und alle dem Verkauf des Hauses zustimmen. Mündliche Zusagen sind hierbei nicht verlässlich, stattdessen ist eine klare Rechtslage vonnöten.

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Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Muss das geerbte Haus weder saniert werden noch ist eine Spekulationssteuer fällig, halten sich die Kosten in einem überschaubaren Rahmen. Kleine Schönheitsreparaturen werden fällig sein. Auch anteilige Kosten des Maklers müssen mit einberechnet werden. Ist das Haus noch belastet, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Hypothek fällig.

Geerbtes Haus verkaufen: Historische Immobilie

Der Verkauf eines Altbauhauses oder einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, kann sich als komplizierter herausstellen. Häufig macht die Spekulationsfrist Erbenden zu schaffen. Wird die Immobilie innerhalb der Frist verkauft, werden jene steuerlichen Begünstigungen zurückgefordert, die durch den Status des Hauses ursprünglich gewährt wurden.

Daneben ist der Erbe verpflichtet, die Immobilie zu erhalten. Geschieht dies nicht, kann eine ein Auftrag zur Instandhaltung durch die Denkmalschutzbehörde erfolgen. Die daraus entstehende Rechnung wird an den Erben weitergeleitet. Die Folge sind sehr hohe Kosten, die der Erbe hätte umgehen können.

Welche Steuern werden beim Verkauf eines geerbten Hauses fällig?

Bei jedem Hausverkauf ist eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese wird vom Käufer übernommen.

Die Erbschaftssteuer selbst ist bei jedem Erbe fällig, unabhängig davon, ob das Haus verkauft wird oder nicht.

Von Bedeutung ist für den Erben daher in erster Linie, ob eine Einkommenssteuer fällig wird. Diese wird dann erhoben, wenn das Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Die Dauer der Spekulationsfrist beläuft sich auf zehn Jahre. Die Spekulationsfrist wird nicht ab dem Zeitpunkt des Erbes gerechnet, sondern ab dem Zeitpunkt, als das Haus vom Erblasser gekauft wurde.

Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, sind für den Erben keine Steuern fällig.

Wird das Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft ist der Gewinn des Verkaufs steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie versteuert wird, sondern ausschließlich die Wertsteigerung des Hauses seit dem Erwerb. Versteuert wird somit der Betrag, um den der Erlös beim Verkauf höher ist als der Kaufpreis, der damals vom Erblasser gezahlt wurde.

Die Höhe dieses Gewinns erfahren Sie, indem von dem Preis, der für die Immobilie veräußert wurde, die Anschaffungskosten, Maklerkosten, Kosten des Notars und die Grunderwerbssteuer abziehen.

Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, setzt sich oftmals einem großen Stressfaktor aus. Hilfreich ist es daher, einen fachkundigen Makler zu engagieren, der sich um den Hausverkauf kümmert und alle damit einhergehenden Aufgaben übernimmt.

Sie werden ein Haus erben? 8 Tipps für richtige Erben einer Immobilie

Sie werden ein Haus erben und fragen sich, worin für Sie nun die nächsten Schritte bestehen? Wir präsentieren Ihnen 8 Aspekte, mit denen Sie sich beim Erben einer Immobilie auseinandersetzen müssen.

Wie bekomme ich mein Erbe?

Im Idealfall hat der Verstorbene ein Testament verfasst und dieses bei einem Notar hinterlegt. Ein Testament regelt (etwa im Falle mehrerer Kinder) wer was erben soll. Liegt kein Testament vor, greift die gesetzliche Erbfolge. Ehepartner und Kinder sind hierbei Erben erster Ordnung.

Prüfen Sie den Nachlass

Wird ein Erbe angenommen bedeutet dies, alle Rechte, aber auch Pflichten anzunehmen. Handelt es sich bei dem Erbe um einen reinen Geldbetrag, ist dieser Wert sofort ermittelt. Anders gestaltet es sich bei einer Immobilie. Nicht nur das Haus geht in die Hände des Erben über, auch etwaige Schulden wie eine Hypothek wird dann vom Erben angenommen. Dies bedeutet in der Praxis, dass der Erbe für diese Schulden mit seinem eigenen Vermögen haftet.

Dem Erben steht daher eine Frist von 6 Wochen zu, innerhalb der er sich entscheiden muss, ob er das Erbe annehmen oder ausschlagen möchte. Diese Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie von dem Erbfall erfahren. Der Blick ins Grundbuch verrät, wie es finanziell um den Nachlass steht. Ein Makler ist zudem in der Lage, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.

Das Ausschlagen des Erbes geschieht auf dem Amtsgericht. Alternativ kann die Ausschlagung ebenfalls von einem Notar Ihrer Wahl beurkundet werden.

Benötige ich einen Erbschein?

Der Erbschein bestätigt die Rechtmäßigkeit des Erbes. Häufig ist der Erbschein notwendig, um das Erbe überhaupt erst zu erhalten bzw. um auf Konten des Erblassers zugreifen zu können. Zudem berechtigt der Erbschein den Erben, Einblick in das Grundbuch zu erhalten.

Sind Sie Alleinerbe oder Miterbe einer Erbengemeinschaft?

Bei einer Erbengemeinschaft geht das Erbe nicht an eine einzelne Person, sondern an mehrere Personen über. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Erblasser mehrer Kinder hinterlässt. Das vererbte Haus gehört somit allen Erben. Keiner der Miterben hat ein Anrecht auf einzelne Gegenstände des Erbes. Dies bedeutet, dass alle Entscheidungen bezüglich der geerbten Immobilie von allen Erben gemeinsam beschlossen werden müssen.

In einer Erbengemeinschaft treffen häufig sehr unterschiedliche Vorstellungen bezüglich der Immobilie aufeinander, was oftmals zu großen Konflikten führen kann. Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich daher gemeinsam dafür, das Haus zu verkaufen und den anschließenden Erlös untereinander aufzuteilen. Dieser Verkauf ist, im Gegensatz zur Teilversteigerung, nicht mit wirtschaftlichen Verlusten verbunden.

Was soll mit dem Haus geschehen?

Wer ein Haus erben wird oder bereits geerbt hat, muss sich im zweiten Schritt mit der Frage auseinandersetzen, was mit der Immobilie geschehen soll. Befindet sich diese im Wohnort des Erben und weist sie zudem eine günstige Lage auf, bietet es sich an, die Immobilie selbst zu bewohnen.

Nicht immer kommt diese Option jedoch infrage. Etwa dann, wenn der Erbe bereits ein eigenes Haus bewohnt oder das geerbte Haus nicht den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht.

Die Optionen, die dem Erben dann zur Verfügung stehen, sind entweder das Vermieten der Immobilie oder aber der Verkauf des Hauses. Wer Vermieten in Erwägung zieht muss hierbei bedenken, dass oftmals zahlreiche Renovierungsarbeiten bei dem geerbten Haus fällig werden.

Welche Kosten kommen beim Erben eines Hauses auf mich zu?

Die Kosten beim Erben eines Hauses sind überschaubar. Diese belaufen sich auf die Beantragung des Erbscheins, die Änderung im Grundbuch sowie laufenden Kosten.

Die Höhe der Kosten für den Erbschein sind abhängig von dem Vermögen, das geerbt wird. Beträgt der Wert des geerbten Hauses circa 500.000 Euro, belaufen sich die fälligen Kosten für den Erbschein auf ungefähr 935 Euro.

Zu den laufenden Kosten zählen beispielsweise Nebenkosten und Steuern. Diese können sich von Immobilie zu Immobilie stark unterscheiden und müssen individuell ausgerechnet werden.

Änderung des Eintrags im Grundbuch

Bei einem gewöhnlichen Hauskauf werden für die Änderung des Grundbucheintrags Kosten fällig. Nicht so, wenn Sie ein Haus erben. In diesem Fall steht Ihnen eine Frist von zwei Jahren zu, innerhalb der Sie sich kostenfrei als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen können.

Um den Eintrag im Grundbuch abändern zu lassen, ist ein Erbschein erforderlich. Diesen erhalten Sie beim Nachlassgericht des Amtsgerichts des letzten Wohnorts, unter dem der Erblasser gemeldet gewesen ist.

Alternativ kann auf dem Grundbuchamt auch ein notarielles Testament vorgelegt werden. Ein einfaches Testament ist jedoch nicht ausreichend.

Berechnen Sie die Erbschaftssteuer

Wer ein Haus erben wird, sollte sich möglichst zeitnah die Höhe der Erbschaftssteuer ausrechnen. Das Gesetz gewährt dem Erben einen hohen Steuerfreibetrag. Bei Ehegatten der Erbschaftssteuerklasse I liegt dieser bei 500.000 Euro. Kinder und Enkel profitieren von einem Steuerfreibetrag von 400.000 Euro.

Steuerfreibetrag:

Ehegatten der Erbschaftssteuerklasse I = 500.000 Euro

Kinder und Enkel = 400.000 Euro

Eine Erbschaftssteuer wird dann fällig, wenn der verbleibende Nachlass, nachdem alle Verbindlichkeiten errechnet und abgezogen wurden, über dem Freibetrag liegt.

In der Erbschaftssteuerklasse I werden nach Abzug der Freibeträge bei einem Nachlass im Wert von bis zu 75.000 Euro 7% Erbschaftssteuer fällig.

Bei einem Nachlass im Wert von bis zu 300.0000 werden 11% Erbschaftssteuer fällig.

Sie werden ein Haus erben und möchten dieses verkaufen? Gerne stehen wir Ihnen zur Seite und beraten Sie. Nehmen Sie per Telefon Kontakt mit uns auf, damit wir uns Ihrer Sache annehmen können.

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Wertsteigerung durch Umbau?

Durch einen Hausumbau kann eine alte Immobilie neu genutzt werden. Kleine Räume können zusammengelegt werden. Alternativ können neue Räume geschaffen werden. Durch den Dachausbau oder den Kellerausbau können sogar neue Quadratmeter hinzugewonnen werden. Das eröffnet viele Möglichkeiten für die aktuellen Hausbewohner, kann manchmal aber auch sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Vor allem bei Altbauten mit kleinen Räumen kann ein Umbau wahre Wunder bewirken und mehr Käufer ansprechen. Umbauten sind jedoch mit viel Aufwand und einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Sie sollten ihn als Wertsteigerung Ihrer Immobilie also nur einsetzen, wenn sich Ihre Chancen auf dem Immobilienmarkt dadurch merklich verbessern.

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