Werden Ihre Eltern pflegebedürftig und können ihr Haus nicht mehr selbst halten und bewirtschaften, ist ein Verkauf oftmals die beste und einzige Lösung. Doch in diesem Haus stecken zahlreiche Emotionen und Erinnerungen, die Ihre gesamte Kindheit betreffen und eine rationale Entscheidung unmöglich machen. Nicht selten muss die Unterbringung eines oder beider Elternteile in einer Seniorenresidenz über den Verkaufserlös der Immobilie finanziert werden. Besitzen Sie selbst eine Immobilie, steht der Selbstbezug in den meisten Fällen nicht auf Ihrer Agenda. Auch die Lage der Immobilie oder unterschiedliche Meinungen mit Ihren Geschwistern als Miterben kann den Verkauf als einzige Option erforderlich machen.
Ehe der Immobilienmakler handlungsfähig ist, müssen einige grundlegende Fakten geklärt werden. Verkaufen darf nur, wer im Grundbuch steht und somit der rechtmäßige Eigentümer des Elternhauses ist. In den meisten Fällen stehen beide Elternteile als Eigentümer im Grundbuch, sodass im Sterbefall das hinterbliebene Elternteil als Alleinerbe zählt und über den Umgang mit der Immobilie entscheidet. Sind beide Eltern verstorben, sind Sie als Kinder die nächsten Erben und können sich, vorausgesetzt es herrscht Einigkeit, für den Verkauf des geerbten Elternhauses entscheiden.
Grundbucheintrag ändern
Vorab ist eine Änderung des Grundbucheintrags nötig, da Ihre reguläre Eigentümerschaft die Grundvoraussetzung für den Elternhausverkauf ist. Sehr kompliziert wird es, wenn ein Elternteil bereits verstorben und das andere Elternteil nicht mehr geschäftsfähig ist. Liegt in diesem Fall keine Generalvollmacht vor und das hinterbliebene Elternteil möchte die Immobilie nicht verkaufen, kann nur ein Vormundschaftsgericht über den Verkauf entscheiden.
Darauf gilt es zu achten:
Im Grundbuch müssen rechtmäßige Eigentümer stehen
Im Sterbefall entscheidet der überlebende Elternteil
Sind beide Eltern verstorben, entscheiden die Kinder
Änderung des Grundbucheintrags ist nötig
Rechtzeitig Regelungen treffen
Wir empfehlen Ihnen, derartige Regelungen zu einem Zeitpunkt zu treffen, zu dem Ihre Eltern und Immobilieneigentümer geschäftsfähig sind. Eine notarielle Vollmacht Schenkung oder der Teilverkauf des Hauses zu Lebzeiten vereinfacht Ihre Handlungsfähigkeit für den Fall, dass Sie Ihr Elternhaus verkaufen und vom Erlös zum Beispiel die Unterbringung Ihrer Eltern im Pflegeheim finanzieren müssen. Sind alle vorab notwendigen Dinge geklärt, können wir Ihr Elternhaus zeitnah und zum realen Verkehrswert in Ihrem Auftrag verkaufen.
Tipp: Notarielle Vollmacht, Schenkung & Co. zu Lebzeiten der Eltern
Richtig vererben, richtig erben, im Fall des Falles kommt es auf diskrete, schnelle Hilfe an. Hier finden Sie meine Ratgeber für Erbe und Nachlass, kostenlos, online und jederzeit anonym für Sie erreichbar. Nutzen Sie meine Checklisten und strategische Anlagetipps, um Ihr Vermögen zu schützen und zu vermehren.
Bevor es um Verkaufen oder Behalten geht, stellt sich die Frage: Fällt Erbschaftsteuer an? Das hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad ab:
Erbe
Freibetrag
Steuersatz (ab Freibetrag)
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner
500.000 €
7–30 %
Kinder (eigene + adoptierte)
400.000 €
7–30 %
Enkelkinder
200.000 €
7–30 %
Eltern (Erbfall)
100.000 €
7–30 %
Geschwister, Nichten, Neffen
20.000 €
15–43 %
Steuerbefreiung für Eigennutzung: Erben Kinder das Elternhaus und ziehen innerhalb von 6 Monaten ein und wohnen mindestens 10 Jahre darin, entfällt die Erbschaftsteuer vollständig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Voraussetzung: Wohnfläche maximal 200 m².
Spekulationssteuer beim geerbten Elternhaus
Gut zu wissen: Beim Erben übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers. Die Frist läuft ab dem Kaufdatum der Eltern weiter, nicht ab dem Todesdatum.
Haben Ihre Eltern das Haus vor über 10 Jahren gekauft und vermietet → Verkauf nach Erbfall steuerfrei
Haben Ihre Eltern selbst darin gewohnt (und Sie verkaufen im gleichen oder einem der zwei folgenden Kalenderjahre) → ebenfalls steuerfrei
Haben die Eltern das Haus erst kürzlich erworben und Sie verkaufen innerhalb von 10 Jahren → Spekulationssteuer fällig
Erbengemeinschaft: Was, wenn mehrere Geschwister erben?
Hinterlassen die Eltern kein Testament, erben Kinder zu gleichen Teilen (gesetzliche Erbfolge). Das Elternhaus gehört dann der Erbengemeinschaft – und damit allen Geschwistern gemeinsam. Probleme entstehen schnell:
Jede Entscheidung (Verkaufen, Vermieten, Renovieren) erfordert Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit
Ein Erbe kann jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen – auch gegen den Willen der anderen
Praktische Lösung: Einer übernimmt das Haus und zahlt die Geschwister mit Ausgleichszahlungen aus
Basis für die Ausgleichszahlung ist ein aktuelles Wertgutachten
Tipp: Klären Sie die Erbengemeinschaft so schnell wie möglich – je länger sie besteht, desto teurer und konfliktreicher wird es.
Die drei Optionen: Verkaufen, vermieten oder einziehen?
Option
Vorteil
Nachteil / Risiko
Verkaufen
Sofortiger Liquiditätszufluss, kein Verwaltungsaufwand
Ggf. Spekulationssteuer, emotionaler Verlust
Vermieten
Laufende Mieteinnahmen, Vermögenerhalt
Vermieterpflichten, Sanierungsaufwand
Selbst einziehen
Keine Erbschaftsteuer (bei Erfüllung der Voraussetzungen), emotionale Kontinuität
Mindestens 10 Jahre Eigennutzungspflicht (für Erbschaftsteuerbefreiung)
Checkliste: Was nach dem Erbfall zu tun ist
Erbschein beantragen beim Nachlassgericht (Amtsgericht) — wird für Grundbuchänderung benötigt
Grundbucheintrag ändern lassen — innerhalb von 2 Jahren kostenlos (danach Gerichtsgebühren)
Immobilienwert ermitteln — für Erbschaftsteuer und eventuelle Ausgleichszahlungen
Erbschaftsteuererklärung beim Finanzamt einreichen (Frist: 3 Monate ab Kenntnisnahme)
Energieausweis prüfen — bei Vermietung oder Verkauf Pflicht
Laufende Kosten klären — Versicherungen, Grundsteuer, Kredit (wenn noch vorhanden)
Entscheidung treffen — Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung — idealerweise mit Steuerberater
