Wohnung verkaufen mit Mieter: Rechte, Pflichten & Besonderheiten

Wohnung verkaufen mit Mieter – Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, kann das für Vermieter eine profitable Möglichkeit sein, Kapital freizusetzen und Gewinne zu erzielen. Allerdings kann der Verkaufsprozess einige besondere Herausforderungen mit sich bringen. Vor allem die Rechte des Mieters gilt es vor, während und auch nach dem Verkauf zu beachten. Erfahren Sie hier alles, was Sie über den Verkauf einer vermieteten Wohnung wissen müssen, vom Kündigungsschutz des Mieters über das Besichtigungsrecht bis zur Vermarktung.

Wohnung verkaufen mit Mieter: Das gilt es zu beachten

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist ein komplexes Unterfangen. Schließlich müssen viele Faktoren berücksichtigt werden, von der Käufersuche bis zu den rechtlichen Bestimmungen. Eine wichtige Rolle spielen vor allem die Mieter. Ein Wohnungsverkauf bedeutet nämlich nicht gleich, dass bestehende Mietverhältnisse gekündigt werden dürfen. Was es hierbei zu beachten gilt, das schauen wir uns nun genauer an.

Kündigungsschutz: Kauf bricht nicht Miete

Ein Verkauf der Wohnung bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Miete gebrochen wird. Im Gegenteil, die bestehenden Mietverträge müssen auch nach einem Verkauf der Wohnung von beiden Parteien eingehalten werden. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch so vorgeschrieben. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer die Bedingungen des Mietvertrags übernehmen muss. Der Mieter hat weiterhin das Recht auf ruhigen und ungestörten Besitz der Wohnung, solange er seine Mietzahlungen leistet und die Bedingungen des Mietvertrags erfüllt.

Es ist jedoch wichtig, dass der Vermieter den Mieter über den geplanten Verkauf informiert und ihm eine angemessene Frist zur Besichtigung und Vorbereitung der Wohnung gibt. Der Mieter sollte auch über den neuen Eigentümer informiert werden und gegebenenfalls einen neuen Mietvertrag unterzeichnen.

Zusammengefasst:

• § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
• Käufer übernimmt Mietverträge
• Bedingung: Mieter leisten weiterhin Mietzahlungen
• Vermieter muss Verkauf dennoch ankündigen

Vorkaufsrecht für Mieter

Handelt es sich nicht nur um eine einzelne Wohnung, die verkauft wird, sondern um ein komplettes Mehrfamilienhaus, das in einzelne Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, genießt der Mieter ein Vorkaufsecht. Hierbei handelt es sich um einen Schutzmechanismus, der verhindern soll, dass er nach erfolgreichem Verkauf ohne Vorwarnung aus der Wohnung ausziehen muss. Mit dem Vorkaufsrecht kann der Mieter die Wohnung kaufen und wird nun Teil der entstehenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Wichtigste zum Vorkaufsrecht:

• Wenn Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird
• Vorkaufsrecht schützt Mieter vor Auszug
• Wird Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft

Welche weitere Besonderheiten in diesem Fall zu beachten sind, erfahren Sie hier:

• Wohnungen einzeln verkaufen

Die teure Alternative: Ein Mietaufhebungsvertrag

Einseitig kann das Mietverhältnis durch den neuen Eigentümer also nicht ohne ausreichende Begründung aufgehoben werden. Allerdings besteht für den Eigentümer die Möglichkeit, den Mietern einen Mietaufhebungsvertrag anzubieten und ihnen eine attraktive Abfindung zu gewähren. In diesem Vertrag wird eine Räumungsfrist für die Mietwohnung vereinbart, die unabhängig von der gesetzlichen Regelung ist. Dadurch kann das Mietverhältnis einvernehmlich beendet werden.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Ob Maisonettewohnung oder Mikroapartment – Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, ist es Ihnen gesetzlich erlaubt Besichtigungstermine durchzuführen. Diese sind wichtig, um potenziellen Käufern die Wohnung zu zeigen und sie zu präsentieren. Der Vermieter hat jedoch keine unbegrenzten Rechte zur Besichtigung. Er muss die Privatsphäre des Mieters respektieren und darf nicht zu häufig oder zu unangemessenen Zeiten Besichtigungen durchführen.

Aus diesem Grund sollten Sie jegliche Besichtigungstermine mit Ihren Mietern rechtzeitig absprechen. Außerdem müssen Sie den Besichtigungszweck nennen, so dass für den Mieter der zeitliche und räumliche Aufwand erkennbar ist. Obwohl dem Vermieter grundsätzlich ein Besichtigungsrecht vor dem Verkauf der Mietwohnung zusteht, muss der Mieter nicht unendlich viele Besichtigungen erlauben. Nach aktueller Rechtsprechung gelten Besichtigungen einmal die Woche als zumutbar.

Besichtigungsrecht des Vermieters erklärt:

• Durchführung von Besichtigungen gesetzlich erlaubt
• Absprache mit Mieter unabdingbar
• Ein Mal die Woche möglich
• Nennung des Besichtigungszwecks

Selbstnutzer: Kündigung bei Eigenbedarf

Wenn ein Vermieter seine Wohnung verkaufen möchte, darf er dem Mieter nicht einfach so kündigen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienmitglieder benötigt und keine andere vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht. In diesem Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist beenden.

Es ist wichtig zu betonen, dass der Vermieter den Eigenbedarf glaubhaft machen muss. Eine pauschale Behauptung, dass er die Wohnung für sich oder seine Familienmitglieder benötigt, reicht nicht aus. Der Vermieter muss nachweisen können, dass er die Wohnung tatsächlich benötigt, indem er zum Beispiel darlegt, warum er die Wohnung benötigt und dass er keine andere Wohnung zur Verfügung hat.

Unter diesen Voraussetzungen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich:

• Berechtigtes Interesse von Seiten des Vermieters
• Eigennutz für sich selbst oder andere Familienmitglieder
• Nachweis, dass die Wohnung benötigt wird
• Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen

Vermietete Wohnung verkaufen: Ablauf & Tipps

Angenommen Sie haben sich nun dazu entschieden, weder persönlich in die Wohnung einzuziehen, noch einen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren. Hier sind einige wichtige Dinge, die Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung beachten sollten:

Kapitalanleger & Investoren als Zielgruppe

Entscheiden Sie sich dazu Ihre vermietete Wohnung zu verkaufen, müssen Sie mit einer geringeren Nachfrage rechnen. Schließlich suchen die meisten Käufer nach einer Wohnung für den Eigenbedarf. Dabei sorgen die aktuell niedrigen Zinssätze dafür, dass immer mehr Menschen Ihr Geld investieren möchten, anstatt es auf der Bank zu horten. Daher ist der Kauf von vermieteten Wohnungen für Kapitalanleger am interessantesten.

Vermietete Wohnungen können eine stabile und langfristige Investitionsmöglichkeit sein, da sie regelmäßige Einnahmen generieren und gleichzeitig eine potenzielle Wertsteigerung des Eigentums ermöglichen. Investoren können von den laufenden Mieteinnahmen profitieren und dadurch ihr Vermögen weiter aufbauen.

Tipps zu Planung und Ablauf

Die Vermarktung einer vermieteten Wohnung kann sich als komplex erweisen. Dabei gilt es einige wichtige Punkte zu beachten. Wie bereits erwähnt, müssen Sie sicherstellen, dass Sie mit allen Rechten und Pflichten rund um den Verkauf vertraut sind. Außerdem sind Sie dazu verpflichtet, den Käufer über alle wichtigen Details der vermieteten Wohnung zu informieren. Dazu gehören zum Beispiel der aktuelle Mietvertrag, der Mieterstatus, der Mietzustand und eventuelle Mietrückstände. Da eine vermietete Wohnung unter Umständen weniger wert sein kann, als eine leerstehende Wohnung, sollten Sie bei der Preisgestaltung sowohl den Zustand des Objekts, als auch die Miethöhe berücksichtigen.

Das Wichtigste zusammengefasst:

• Machen Sie sich mit den Rechten & Pflichten vertraut
• Informieren Sie den Mieter über den Verkauf
• Klären Sie den Käufer über die Mietverhältnisse auf
• Legen Sie einen realistischen Kaufpreis fest

Tipp: Wohnung mit Makler verkaufen

Ein Tipp beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist, hierfür einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Ein guter Makler verfügt über das notwendige Know-how und die Erfahrung, um den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten und die bestmöglichen Ergebnisse für den Verkäufer zu erzielen. Ein Makler kann dabei helfen, die Wohnung richtig zu bewerten, das Exposé zu erstellen, Interessenten zu finden, Besichtigungen zu organisieren und beim Verkaufsabschluss zu verhandeln. Außerdem kann er bei der Beschaffung der notwendigen Unterlagen und bei rechtlichen Fragen unterstützen. Ein Immobilienmakler kann somit eine wertvolle Unterstützung beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sein.

Fazit: Wohnung verkaufen mit Mieter

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer vermieteten Wohnung einige besondere Herausforderungen mit sich bringt. Es ist wichtig, die Rechte und Pflichten des Vermieters und Mieters zu beachten, Besichtigungen nur nach Absprache durchzuführen und dabei den Kündigungsschutz des Mieters einzuhalten. Bei einem Verkauf sollten alle notwendigen Unterlagen vollständig und auf dem neuesten Stand sein, um den Verkaufsprozess zu erleichtern.

Es ist ratsam, sich an einen erfahrenen Immobilienmakler zu wenden, um Unterstützung bei der Vermarktung der Wohnung und der Abwicklung des Verkaufs zu erhalten. Durch eine professionelle Vorbereitung und eine sorgfältige Durchführung des Verkaufsprozesses können Vermieter eine erfolgreiche Transaktion erzielen und eine angemessene Rendite auf ihre Investition erzielen.