Kauf bricht nicht Miete einer Immobilie (Lexikon)

Wer eine vermietete Immobilie kauft, übernimmt nicht nur Wände und Grundbuchposition — er übernimmt automatisch jedes laufende Mietverhältnis. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB verankert und gehört zu den wichtigsten Regelungen für Investoren, die in den Bestand einsteigen. Für Käufer bedeutet das: Bestehende Mietverträge, Staffelmieten, Indexklauseln und sogar mündliche Nebenabreden bleiben in vollem Umfang wirksam — inklusive aller Rechte und Pflichten des Vormieters. Dieser Beitrag zeigt mit konkreten Zahlenbeispielen, wie sich die Regelung auf Rendite, Kaufpreis und Verhandlungsspielraum auswirkt — und wann Sie als Investor besser zugreifen oder die Finger lassen.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ konkret nach § 566 BGB?

Die Regelung besagt: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Der Mieter muss also keinen neuen Vertrag unterschreiben, der Käufer wird automatisch Vermieter — und zwar im Moment der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht bereits beim notariellen Kaufvertrag.

• Vertragseintritt automatisch — kein neuer Mietvertrag nötig
• Alle Konditionen bleiben — Miethöhe, Kaution, Nebenabreden
• Kündigungsfristen ungekürzt — auch lange Kündigungssperren
• Eigenbedarf möglich — aber erst ab Grundbucheintrag
• Mieter-Schutz vorrangig — Sozialklausel § 574 BGB greift
• Kaution geht über — Käufer haftet auch ohne Übergabe

Praktisch heißt das: Der bisherige Mietvertrag wird mit allen Schwächen oder Stärken übernommen. Wer eine Wohnung mit 6,80 €/m² Kaltmiete in München-Schwabing kauft, während der Marktdurchschnitt bei 22 €/m² liegt, kann diese Lücke nicht durch eine Neuvermietung schließen — solange der Mieter bleibt. Die Höhe der Kaltmiete ist damit nicht nur eine Momentaufnahme, sondern ein langfristiger Renditefaktor.

Welche Auswirkungen hat die Regelung auf die Rendite?

Die ökonomische Konsequenz ist erheblich: Investoren kaufen nicht den theoretischen Marktwert, sondern den realen Cashflow. Bei einer übernommenen Bestandsmiete deutlich unter Marktniveau sinkt die Bruttorendite spürbar — entsprechend sollte der Kaufpreis nach unten verhandelt werden. Schauen wir uns drei realistische Szenarien für eine 80-m²-Wohnung mit 320.000 € Kaufpreis an:

Szenario	Kaltmiete	Jahresmiete	Bruttorendite	Kaufpreisfaktor
Marktmiete (Neuvermietung)	14,00 €/m²	13.440 €	4,20 %	23,8
Bestand mittel (10 % unter Markt)	12,60 €/m²	12.096 €	3,78 %	26,5
Altmieter (35 % unter Markt)	9,10 €/m²	8.736 €	2,73 %	36,6

Der Unterschied zwischen einem Altmietvertrag und Marktmiete kann pro Jahr 4.700 € Cashflow kosten — über zehn Jahre fast 47.000 €. Genau deshalb sollten Sie vor dem Kauf die Bruttorendite berechnen und parallel die Nettorendite berechnen, um alle Bewirtschaftungskosten realistisch einzupreisen. Der Kaufpreisfaktor berechnen liefert zusätzlich einen schnellen Plausibilitätscheck.

Wann tritt der Käufer rechtlich in den Mietvertrag ein?

Ein häufiger Irrtum: Viele Käufer glauben, mit der Beurkundung beim Notar seien sie automatisch Vermieter. Tatsächlich gilt der Vertragseintritt erst mit der Grundbuchumschreibung — und dazwischen liegen oft 6–12 Wochen. Bis dahin bleibt der Verkäufer formal Vermieter; alle Mietzahlungen, Mahnungen und Kündigungen laufen über ihn.

Tipp aus der Praxis: Im Kaufvertrag sollte eine Mietzahlungs-Abtretung ab Nutzen-Lasten-Wechsel und eine Vollmacht zur Vertretung gegenüber dem Mieter geregelt sein — sonst entstehen Wochen, in denen Sie zahlen, aber nicht handeln dürfen.

Der Nutzen-Lasten-Wechsel — meist mit Kaufpreiszahlung — entscheidet wirtschaftlich, wer ab welchem Tag Mieten bekommt und Lasten trägt. Die Instandhaltungsrücklage wird dabei häufig stichtagsgenau abgerechnet. Wie im Ratgeber zum Mehrfamilienhaus kaufen beschrieben, sind genau diese Übergangsregelungen das größte Streitpotenzial bei Bestandsobjekten mit mehreren Mietparteien.

Welche Sonderfälle und Fallstricke sollten Investoren kennen?

§ 566 BGB ist nicht das Ende der Geschichte — es gibt eine Reihe von Sonderkonstellationen, die im Kaufprozess oft übersehen werden und nachträglich teuer werden können.

• Kündigungssperrfrist § 577a BGB — bis 10 Jahre bei Umwandlung
• Eigenbedarf § 573 BGB — frühestens nach Grundbucheintrag
• Mietkaution — Käufer haftet auch ohne Übergabe (§ 566a BGB)
• Vorausverfügungen — Mieten im Voraus oft unwirksam
• Mietminderungen — laufende Mängel gehen über
• Staffel- und Indexmieten — bleiben mit allen Anpassungen gültig

Besonders die Sperrfrist nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist tückisch: In Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg oder München beträgt sie bis zu 10 Jahre — der Käufer kann in dieser Zeit weder selbst einziehen noch wegen Eigenbedarf kündigen. Wer eine umgewandelte Wohnung als erste Immobilie kaufen möchte, sollte die Eintragung des Wohnungseigentums prüfen — das Datum entscheidet über die Sperrfrist.

Wie verhandeln Sie den Kaufpreis bei Bestandsmietern richtig?

Die juristische Bindung an den Mietvertrag ist gleichzeitig Ihr stärkstes Verhandlungsargument. Jeder Euro Untermiete pro Jahr senkt den realen Ertragswert spürbar — und der Verkäufer weiß das in der Regel auch. Strukturieren Sie Ihre Verhandlung über drei Hebel:

1. Mietspiegelvergleich — dokumentieren Sie die Differenz zur Marktmiete in € pro Jahr
2. Mieterhöhungspotenzial — berechnen Sie, wie viele Jahre bis zur Kappungsgrenze (15–20 %) vergehen
3. Kündigungswahrscheinlichkeit — Alter, Mietdauer und Sozialklausel realistisch einschätzen

Beispiel: Liegt die Bestandsmiete 350 € unter Markt, das bedeutet 4.200 €/Jahr. Bei einer angestrebten Bruttorendite von 4 % entspricht das einem Kaufpreisabschlag von 105.000 €. Auch wenn Sie nur die Hälfte durchsetzen — 50.000 € weniger Kaufpreis sind realistisch. Vergessen Sie dabei nicht die Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler addieren je nach Bundesland 8–12 % auf den Kaufpreis. Ein präziser Cashflow Rechner zeigt, ob das Investment trotz Bestandsmiete trägt.

Was bedeutet das beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Auch als Verkäufer profitieren Sie indirekt — wenn Sie die Mietsituation aktiv gestalten. Eine vermietete Wohnung erzielt typischerweise 15–30 % weniger Verkaufspreis als eine bezugsfreie Einheit, weil Eigennutzer als Käufergruppe wegfallen. Wer rechtzeitig auf Marktmiete anpasst, Indexmieten einführt oder einvernehmlich auflöst, kann den Verkaufspreis deutlich heben. Details zu Ablauf, Steuern und Strategie finden Sie im Leitfaden Immobilie verkaufen sowie zu zinsoptimaler Finanzierung im Beitrag Immobilienfinanzierung.

Entscheidungshilfe: Vermietete Bestandsimmobilie kaufen — ja oder nein?

Nicht jede vermietete Immobilie ist ein gutes Investment, aber auch nicht jeder Altmietvertrag ein K.-o.-Kriterium. Diese Faustregel hilft bei der schnellen Einordnung:

Mietsituation	Empfehlung	Preisabschlag-Verhandlung
Marktmiete, kurzer Vertrag	Kaufen	0–3 %
10 % unter Markt, stabile Mieter	Kaufen mit Abschlag	5–10 %
20–30 % unter Markt	Nur mit klarem Plan	10–18 %
Altmieter + Sperrfrist + Sozialfall	Meist nicht sinnvoll	20 %+ oder Verzicht

Final entscheidend ist Ihre Anlagestrategie: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht und 15+ Jahre Halteperspektive hat, kann auch suboptimale Bestandsmieten verkraften — Mietanpassungen und ein späterer Verkauf nach Spekulationsfrist berechnen hebeln die Rendite. Wer hingegen kurzfristig Eigenbedarf plant, sollte vermietete Objekte mit langen Sperrfristen meiden.

Kann der Käufer den Mietvertrag nach dem Kauf kündigen?

Grundsätzlich ja — aber nur unter denselben Voraussetzungen wie der Vorvermieter. Eine ordentliche Kündigung benötigt einen berechtigten Grund nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzung. Die gesetzlichen Kündigungsfristen von 3, 6 oder 9 Monaten gelten je nach Mietdauer. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen kommt zusätzlich die Sperrfrist nach § 577a BGB ins Spiel, die in vielen Großstädten bis zu 10 Jahre beträgt. Eine Kündigung „wegen Eigentümerwechsel“ gibt es nicht — das ist der Kern der Regelung Kauf bricht nicht Miete.

Muss der neue Eigentümer die Mietkaution übernehmen?

Ja, und das sogar dann, wenn der Verkäufer die Kaution nie an den Käufer übergeben hat. Nach § 566a BGB haftet der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn er sie wirtschaftlich nie erhalten hat. Aus diesem Grund sollte die Kaution im Kaufvertrag separat ausgewiesen und vom Kaufpreis abgezogen oder ausdrücklich übergeben werden. Lassen Sie sich vom Verkäufer das Kautionskonto, etwaige Zinsen und die Anlageform schriftlich bestätigen — sonst zahlen Sie die Kaution beim Auszug doppelt.

Gilt „Kauf bricht nicht Miete“ auch bei Gewerbemietverträgen?

Ja, § 566 BGB findet über § 578 BGB auch auf Gewerberaummiete Anwendung. Allerdings sind Gewerbemietverträge typischerweise länger laufend und enthalten häufig Sonderkündigungsrechte, Optionsrechte oder Konkurrenzschutzklauseln, die der Käufer komplett übernimmt. Bei einem Mehrfamilienhaus mit Ladenlokal im Erdgeschoss kann das einen 10-Jahres-Vertrag mit fester Miete bedeuten — Mieterhöhungen sind dann ausgeschlossen. Eine sorgfältige Due Diligence aller Mietverträge ist bei Gewerbeobjekten daher noch wichtiger als bei reinem Wohnraum, idealerweise begleitet vom Blick in den Mietvertrag.

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