1-Zimmer / 2-Zimmer-Wohnung verkaufen: Kleine Eigentumswohnung (Apartment), Ablauf, Makler und Steuern

1-Zimmer / 2-Zimmer-Wohnung verkaufen 2022 – Sie wollen Ihre kleine 1-Zimmer-Wohnung oder 2-Zimmer-Wohnung verkaufen? Kleine Wohnungen nichts für Familien mit Kind, aber sie sind perfekt für Alleinstehende Singles. Besonders in den viel gefragten Lagen, in Städten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München oder auch Stuttgart, Heidelberg & Co., in denen man nicht so viel Platz braucht. Doch, wie verkauft man eine kleine Wohnung mit 50qm, 40qm, 30qm oder auch nur 25qm? Wie können Sie den Wert ermitteln? Welche Steuern fallen beim Wohnungsverkauf an? Egal ob Mikroapartment, Studenten-Zimmer im Wohnheim, Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus oder im Hochhaus: Hier finden Sie alle Antworten + unsere 18 Schritte Checkliste für Wohnungsverkauf.

1-Zimmer / 2-Zimmer-Wohnung verkaufen 2022: Ablauf

Sie wollen eine kleine Wohnung verkaufen, vielleicht ist es die aller erste Immobilie, die Sie verkaufen. Dann stellen sich viele Fragen, die ich Ihnen hier in Kürze beantworte.

PS: Ich kaufe direkt, rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir hier unter Kontakt.

4 großen Fragen beim ersten Verkauf

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, die häufigsten Fragen von Erst-Verkäufern:

  • Wie viel ist meine kleine Wohnung wert?
  • Verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler?
  • Muss ich den Wohnungsverkauf versteuern?
  • Was ist der erste Schritt in Wohnungsverkauf?

Klären wir zunächst die wichtigsten Fragen. Danach stelle ich Ihnen noch ausführlich die 18 Schritte im Wohnungsverkauf vor. Vom aller ersten Schritt bis zum Kaufvertrag und Notartermin.

Mehrfamilienhaus, Hochhaus oder ETW im Wohnblock:

Wie viel ist meine kleine Wohnung wert?

Der Wert einer Immobilie, egal ob kleine Wohnung, große Wohnung oder auch Mehrfamilienhaus, bemisst sich in der Regel immer aus drei zentralen Faktoren:

  1. Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
  2. Immobilienart / Zustand (Schönheitsreparaturen bis Renovierungsstau)
  3. Mieter / Leerstand

Starten wir mit dem Einblick: Wertermittlung.

Lage der Wohnung: München vs. Duisburg – Faktor #1

Lage – Zentral in der Wertermittlung, der Grundstückspreis, bzw die Lage Ihrer Wohnung. 40 Quadratmeter in Schwabing (München) unterscheiden sich sehr zu 40 Quadratmeter sind Marxloh (Duisburg).

Lage bedeutet nicht nur, in welcher Stadt verkauft werden soll, sondern auch welchen Stadtteil, in welcher Straße, mit welcher Hausnummer. Der Unterschied zwischen Stadtteilen ist groß, aber auch zwischen Straßen. Denken Sie nur an eine Wohnung, nahegelegen einer Kreuzung mit Hauptstraße, dem typischen Lärm und nur 300 m entfernt, der kleine idyllische Stadtpark. Selbe Straße, großer Unterschied.

Vergleich, Lage München / Duisburg:

  • 40 m² in München Schwabing: 483.000 Euro
  • 40 m² in Duisburg Marxloh: 74.000 Euro

Unterschied München / Dusiburg:

+ 550% Preisunterschied

Wer kauft kleine Wohnungen?

Nach dem Blick auf die Angebotsseite (Ihre Wohnung), erfolgt ein Blick auf die Käuferseite. Wie verhält es sich mit Angebot und Nachfrage in Ihrer Mikrolage (Straße und Stadtteil). Insbesondere in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart und anderen Städten mit Universität und Hochschulen, geht der Verkauf schneller, als in ländlichen Gebieten. Einfach, weil die Nachfrage hier deutlich höher ist.

Auch mit Blick auf die zukünftige Entwicklung, demographische Veränderungen, wie den zunehmenden Einpersonenhaushalten. Es gibt weniger Großfamilien, dafür mehr Alleinstehende. Perspektiven spielen in die Bewertung mit ein.

Kommen wir nach der Lage zu Immobilie selbst, Ihre Einzimmerwohnung oder Zweizimmerwohnung.

Immobilienart / Zustand (Schönheitsreparaturen bis Renovierungsstau) – Faktor #2

Die Immobilienart selbst ist für alle Käufer relevant. Das es sich um eine 1-Zimmer / 2-Zimmer-Wohnung handelt ist klar. Weitere Faktoren wäre dann beispielsweise das gesamte Gebäude. Befindet sich Ihr Apartment im hochwertigen Mehrfamilienhaus oder im anonymen Wohnblock. Das sorgt für mehr oder weniger Attraktivität bei späteren Käufern / Mietern (Mietpreis).

Zur Bewertung Ihrer Immobilie muss ein Blick auf den Zustand geworfen werden. Zum einen das Teileigentum, dass Sie sich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft teilen und Ihr Sondereigentum, die Wohnung. Themen die Schönheitsreparaturen, Renovierung Stau, manchmal aber auch vorhandene Möblierung.

Für solch ein Wertgutachten sollten Sie mit einem Profi sprechen, die Wohnung besichtigen, gegebenenfalls auch ein paar Unterlagen und Dokumente hinzuziehen. Mehr darüber lernen Sie etwas weiter unten im Ratgeber, in den 18 Schritten zum Wohnungsverkauf!

Renovieren / sanieren vor dem Verkauf?

Viele, die zum ersten Mal eine Wohnung verkaufen fragen häufig, ob sie ihre Eigentumswohnung noch renovieren müssen oder sogar sanieren? Tatsächlich müssen sie sich diesen Aufwand nicht machen, viele Käufer kaufen gern Objekte, die sie im Anschluss aufwerten können. Das hat letztendlich natürlich positive Effekte auf die Immobilienrendite.

Mieter, Mietverträge und Leerstand – Faktor #3

Mieter / Leerstand – Faktor 3 in der Wertermittlung für Ihre Einzimmerwohnung oder Zweizimmerwohnung ist der aktuelle Vermietungsstand.

Vermietete Wohnung verkaufen – Wenn die Wohnung vermietet ist, zählt auch ein wenig die Historie des Mieters im Weiterverkauf. Im Idealfall gab es keinerlei Zahlungsrückstände und Schwierigkeiten. Genauso spielt auch Leerstand eine Rolle, bzw. für den späteren Aufwand der Neuvermietung vom Apartment. Sollten Sie Ihre Wohnung bisher als Eigennutzer bewohnt haben, zählt dies wie Leerstand, schließlich muss der neue Eigentümer die Wohnung neu vermieten, wenn er sie nicht selbst als Eigennutzer bewohnen will.

Je mehr wir ins Detail gehen, desto weniger wird der Preis letztendlich beeinflusst.

Deshalb passen wir die drei zentralen Bewertungsfaktoren noch einmal zusammen:

  1. Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
  2. Immobilienart / Zustand (Schönheitsreparaturen bis Renovierungsstau)
  3. Mieter / Leerstand

Verkaufen mit oder ohne Makler?

Privat verkaufen oder doch mit Immobilienmakler? Neben der Wertermittlung, die große Frage bei Verkäufen. Wer noch keine Eigentumswohnung verkauft hat, denkt sich im ersten Moment: Verkaufen ohne Makler, das spare ich Geld! Tatsächlich birgt der Privatverkauf aber einige Risiken. Denken Sie nur an die zuvor gesprochene Wertermittlung, aber auch an den gesamten Ablauf und Kaufprozess, die einzelnen Immobilien Inserate, die ständige Kommunikation mit Interessenten und wirklichen Kaufinteressenten, die Verhandlungen, Kaufvertrag und …

Letztendlich sind die wenigen Prozent, die Sie als Verkäufer an Maklerkosten zahlen, nicht viel, im Vergleich zu den Fehlern, die passieren können. Noch wichtiger ist aber der Faktor Zeit, wie sie später noch in den gesamten 18 Schritten bis zum Kaufvertrag und Notartermin sehen werden.

Realistische Bewertung, persönliches Netzwerk, Kommunikation und Ratgeber:

Muss ich den Wohnungsverkauf versteuern?

Für Sie als Verkäufer, gibt es nur eine relevante Steuer, diese beim Wohnungsverkauf berücksichtigen müssen, die Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer beim Verkauf: Wann und wie viel?

Die Spekulationssteuer ist relativ schnell und einfach erklärt. Zunächst unterscheiden: Eigennutzer und Kapitalanleger (Vermietung).

Wenn Sie Ihre Wohnung ausschließlich selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei.

Sobald Sie Ihre Wohnung vermietet haben, ändert sich die Situation. Jetzt greift die Spekulationssteuer.

  • Eigennutz = Steuerfrei
  • Kapitalanlage (Vermietung) = Spekulationssteuer fällt an
  • Spekulationsfrist 10 Jahre (zwischen Kauf / Verkauf)
  • Ausnahme: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor

Versteuert wird dabei Ihr erzielter Gewinn.

Formel:

  • Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis

Warum gibt es die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer soll zu schnelle Immobilientransaktionen (Spekulanten) uninteressant machen, durch den relativ hohen Steuersatz, der anfällt. Die Höhe der Spekulationssteuer orientiert sich am regulären Steuersatz (Einkommensteuer), diese kann bei Privatpersonen bis zu 42% betragen. Ab ~ 255.000 Jahreseinkommen (auch Gewinn aus Verkauf) fällt sogar zusätzlich die Reichensteuer an +3%.

  • Spekulationssteuer bis zu 45% im Maximum

Die Spekulationssteuer fällt also an, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Dann beträgt der Zeitraum (Spekulationsfrist) 10 Jahre. Das heißt, zwischen dem Kauf Ihres Apartments und den Verkauf Ihrer Apartments, müssen zehn Jahre vergangen sein. Dann ist die Veräußerung Ihrer Eigentumswohnung steuerfrei. Sollten Sie innerhalb dieser zehn Jahre verkaufen, müssen Sie die Spekulationssteuer bezahlen.

Eine Ausnahme gibt es, sollten Sie Ihre Immobilie vermietet haben, diese dann aber vor Verkauf zwei Jahre selbst nutzen, können Sie im Folgejahr steuerfrei verkaufen.

  • Fällt nicht Versteuerung von gewinnen beim Immobilienverkauf
  • Eigennutz = Steuerfrei
  • Kapitalanlage (Vermietung) = Spekulationssteuer fällt an
  • Spekulationsfrist 10 Jahre (zwischen Kauf / Verkauf)
  • Ausnahme: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor
  • Höhe orientiert sich am Einkommensteuersatz (Person)

Was ist der erste Schritt in Wohnungsverkauf?

Der erste Schritt zum Wohnungsverkauf ist die Entscheidung, dass Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen! Sollten Sie bereits an diesem Schritt sein, lernen Sie hier die 18 Schritte des Wohnungsverkauf.

Schritt für Schritt: Checkliste Verkauf

Die 4 wichtigen Fragen und Antworten kennen Sie jetzt! Wie viel ist meine kleine Wohnung wert? Verkaufen mit oder ohne Makler? Muss ich den Wohnungsverkauf versteuern? Was ist der erste Schritt in Wohnungsverkauf? Gehen SIe jetzt mit dieser 18 Schritte Checkliste ins Details. Vom Verkaufszeitpunkt, bis zum Notartermin und Kaufpreisüberweisung.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Moderne Mikroapartments mit möblierten Wohnungen:

Lage, Lage, Lage! Hier noch ein spezieller Blick auf eine Auswahl großer Städte: