Immobilienwert berechnen — kompakt, kostenlos und für alle Lebenslagen: Kauf, Kapitalanlage, Vermietung und Verkauf. In dieser Formel-Sammlung finden Sie alle relevanten Kennzahlen mit Definition, Formel und konkretem Rechenbeispiel: Kaufpreisfaktor, Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Cashflow, Instandhaltungsrücklage sowie die drei Bewertungsverfahren (Ertrags-, Sach-, Vergleichswertverfahren). Damit ermitteln Sie den realistischen Verkehrswert Ihrer Immobilie und treffen fundierte Entscheidungen — ob Sie kaufen, halten oder verkaufen. Vertiefend zur Immobilien Rendite mit Definition und Formeln. Zurück zur Übersicht: Immobilie bewerten.
Rendite-Grundlagen: Was Investoren zuerst verstehen müssen
Bevor Sie Kennzahlen vergleichen, brauchen Sie ein klares Verständnis davon, was Rendite überhaupt aussagt — und welche Rendite-Art für welche Entscheidung relevant ist.
Was bedeutet Rendite bei Immobilien?
Rendite bezeichnet den Jahresertrag einer Kapitalanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital, ausgedrückt in Prozent. Sie macht unterschiedlichste Anlagen vergleichbar — vom ETF über Tagesgeld bis zur Eigentumswohnung. Bei Immobilien unterscheidet man mehrere Rendite-Ebenen, die jeweils einen anderen Blickwinkel öffnen:
Bruttorendite — schneller Vergleich, ohne Kosten
Nettorendite — realistische Betrachtung, mit Bewirtschaftungskosten
Objektrendite — Gesamtperformance des Objekts (vor Finanzierung)
Eigenkapitalrendite — was IHR eingesetztes Kapital wirklich verdient (Leverage)
Immobilie kaufen und vermieten: Die Renditekennzahlen
Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator)
Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl der Immobilienwirtschaft — perfekt, um Exposés in Sekunden zu vorzusortieren. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten Sie zahlen, um das Objekt zu erwerben.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispiel: Ein Apartment kostet 1.000.000 € und erwirtschaftet 52.000 € Jahreskaltmiete.
Hier wird es für Investoren spannend: Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient IHR eingesetztes Eigenkapital arbeitet — inklusive des Bank-Hebels (Leverage).
Insider-Tipp: Bei aktuellen Bauzinsen liefert ein Faktor von 22+ oft eine negative Eigenkapitalrendite vor Steuer. Erst durch AfA, Wertsteigerung und Tilgungseffekt wird die Rechnung positiv. Mehr zu Tilgung und Annuitätendarlehen.
Objektrendite
Die Objektrendite betrachtet die Gesamt-Performance des Objekts unabhängig von der Finanzierung — sie zeigt, ob die Immobilie aus sich heraus rentabel ist.
Der Cashflow ist die wichtigste Liquiditätskennzahl. Er beantwortet die Frage: Zahlt die Immobilie sich selbst — oder müssen Sie monatlich draufzahlen?
+ Steuerersparnis durch AfA und Werbungskosten: ca. +2.800 €
= Cashflow nach Steuer: −5.450 €
Detailrechner: Cashflow Rechner. Bei negativen Cashflows ist die Strategie klar: Tilgungseffekt + Wertsteigerung + Steuerersparnis. Wer monatliche Liquidität sucht, braucht Faktoren unter 18.
Wer Rücklagen ignoriert, rechnet sich eine Renditelüge schön. Mehr zur Instandhaltungsrücklage.
Laufende Kosten und Rücklagen — Liste
Hausverwaltung (WEG- und Mietverwaltung)
Instandhaltungs-, Reparatur- und Sanierungskosten
Wartungskosten (Aufzug, Heizung, Lüftung)
Verwaltungs-Overhead, Konto, Schriftverkehr
Mietausfall durch Leerstand
Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung
Anteilige Nebenkosten leerstehender Wohnungen
Methode 1: Petersche Formel
Die Petersche Formel rechnet mit 80 Jahren Nutzungsdauer und unterstellt, dass innerhalb dieser Zeit 1,5 × der reinen Herstellungskosten (Baukosten ohne Grundstück, Erschließung, Architekt) für Instandhaltung anfallen.
Einfamilienhaus: 80 Jahre Nutzung × 1,5-fache Herstellungskosten
Bei Eigentumswohnungen rechnet man mit 1,0-facher Herstellungskosten, aufgeteilt zu 65 % Gemeinschafts- und 35 % Sondereigentum.
Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlagefähig.
Methode 2: § 28 Abs. 2 II. BV (gestaffelt nach Alter)
Die Zweite Berechnungsverordnung liefert deutlich niedrigere, jedoch alters-gestaffelte Sätze (jährlich pro m² Wohnfläche, Basis 4.500 €/m² Herstellungskosten):
Wohngebäude bis 22 Jahre: 21,30 €/m²
Wohngebäude bis 32 Jahre: 27,00 €/m²
Wohngebäude über 32 Jahre: 34,50 €/m²
Zuschlag bei Aufzug: +3,00 €/m²
Praxis-Tipp: Konservative Investoren rechnen mit der Petersche Formel — sie schützt vor bösen Überraschungen bei Mehrfamilienhäusern mit ungewisser Sanierungshistorie.
