Immobilienwert berechnen: Kostenlos für Kauf, Kapitalanlage, Verkauf und Vermietung

Immobilienwert berechnen – Mieten, kaufen, wohnen, hier finden Sie alle wichtigen Formeln für Sie als Eigentümer. In unserer Formel Sammlung Immobilie finden Sie Berechnungen und Beispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung. Miet- bzw. Kaufpreismultiplikator, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Rücklagen für Instandsetzung und vieles mehr. Hier kommen Sie zurück zur Übersicht: Immobilie bewerten.

Rendite Definitionen: Einfach erklärt

Wenn Sie das erste mal über den Kauf einer Immobilie Nachdenken, hier zunächst ein zentraler Begriff, der in vielen Formeln auf Sie zukommen wird.

Was bedeutet Rendite?

Rendite bezeichnet den Jahresertrag einer Kapitalanlage im Hinblick auf Ihr eingesetztes Kapital. Sie wird in der Regel in Prozent, dem Zinssatz, angegeben und dient dazu verschiedene, optionale Kapitalanlagemöglichkeiten miteinander vergleichen zu können. Immobilien Rendite berechnen bedeutet zwei Werte zu kennen: Brutto- und Nettorendite. Bei der exakten Berechnung der Rendite einer Immobilie, also dem Jahresertrag der Geldanlage in Prozent, müssen Sie natürlich noch viele weitere Aspekte und Kennzahlen beachten.

Faktor / Mietrendite / Quadratmeterpreis – Hauptentscheidungskriterien

Im Rahmen des Cashflow-Wahns scheinen alle nur vom Kaufpreisfaktor und der Mietrendite zu sprechen. Aber wann lohnt sich wirklich eine Immobilie? Was ist am wichtigsten zu beachten? In diesem Video erfährst Du, was die Hauptentscheidungskriterien (Faktor, Mietrendite, Quadratmeterpreis?) bei Immobilien sind und warum Du auch immer die Wertsteigerung im Auge behalten solltest…

Sie wollen in größeren Skalen investieren?

Wenn Sie in mehr als „nur“ eine Immobilie investieren wollen, empfehle ich Ihnen bei Alex Fischer (im Video) vorbeizuschauen. Er selbst hält über 20.000 m² in begehrten Lagen in Düsseldorf und hat vor ein paar Jahren begonnen, sein Wissen aufzuschreiben, Videos zu drehen. Hier gibt es hunderte Tipps für Immobilieninvestoren, vom Bau einer Immobilie, über den Kauf als Kapitalanlage bis zu Firmenstruktur, Steuer Optimierung und Vermietung.

Immobilien als Kapitalanlage richtig berechnen?

Immobilien als Kapitalanlage richtig berechnen? Die wichtigsten Kennzahlen:

  1. Mieteinnahmen
  2. Rate an die Bank (Ausgaben)
  3. Eigenkapital
  4. Bewirtschaftungskosten
  5. Cash Flow
  6. Steuer

Immobilien Investment in Sylt (Deutschland). Tipp! Lesen Sie hier mehr zum Thema Bauernhof kaufen.

Immobilien Investment in Los Angeles (Kalifornien, USA):

Immobilie kaufen und vermieten

Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)

In Immobilien Exposés finden Sie fast immer Angaben zur Bruttorendite, teilweise auch zum Mietmultiplikator. Der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) ist eine einfache Kennzahl um verschiedene Objekte, auf den schnellen Blick, miteinander vergleichen zu können.

So berechnen Sie den Mietmultiplikator:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Beispiel:

Ein Appartement in Los Angeles kostet 1.000.000 Euro und bringt jährliche Mieteinnahmen von 52.000 Euro, hat einen Mietmultiplikator von 19,2:

Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Bruttorendite

Die Bruttorendite in Prozent ist das Gegenstück zum Multiplikator.

So berechnen Sie die Bruttorendite:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Beispiel:

Ihr Apartment in Los Angeles erwirtschaftet jährliche Mieteinnahmen von umgerechnet 52.000 Euro, der Kaufpreis lag bei 1.000.000 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 5,2:

  • Bruttorendite = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite berechnen Sie mit der folgenden Rendite-Formel:

Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital

Objektrendite

Die Objektrendite berechnet sich wie folgt:

Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite

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Netto- und Bruttomietrendite

Bruttomietrendite

So berechnen Sie die Bruttomietrendite:

100 x Jahresnettokaltmiete / Immobilienkaufpreis = Bruttomietrendite in %

Beispielrechnung für die Bruttomietrendite:

  1. Schritt: 3.000.000 Euro Kaufpreis + 350.000 Euro Nebenkosten = 3.350.000 Euro
  2. Schritt: Nettokaltmiete pro Jahr = 150.000
  3. Schritt: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = 4,47 % Bruttomietrendite

Nettomietrendite

So berechnen Sie die Nettomietrendite:

  1. Schritt: Kaufpreis + Kaufnebenkosten
  2. Schritt: Nettokaltmiete – (jährliche) Verwaltungskosten – (jährliche) Instandhaltungskosten = Jahresreinertrag
  3. Schritt: Jahresreinertrag / Investitionskosten

Beispielrechnung für die Nettomietrendite:

  1. Schritt: 3.000.000 Euro Kaufpreis + 350.000 Euro Nebenkosten = 3.350.000 Euro
  2. Schritt: 150.000 Euro Nettokaltmiete – 20.000 Euro Verwaltung – 70.000 Euro Instandhaltung = 60.000 Euro Jahresreinertrag
  3. Schritt: 60.000 Euro Jahresreinertrag / 3.350.000 Euro Investitionskosten x 100 = 1,79 Prozent Nettomietrendite

Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung

Im Artikel: Sanierung & Modernisierung lernen Sie die Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung kennen. Es gibt zwei gängige Methoden zur kalkulatorischen Berechnung der Instandhaltungsrücklagen, die angewendet werden. Tipp! Sie wollen demnächst sanieren oder modernisieren? Hier finden Sie unseren Ratgeber inkl. staatlicher Förderungen:

Laufende Kosten und Rücklagen: Liste

Laufende Kosten und Rücklagen sind vor allem:

  • Hausverwaltung für Ihre Immobilie
  • Reparatur-, Instandhaltung- und Sanierungskosten
  • Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen
  • Telefonate, Schriftverkehr, Konto und Zinsen
  • Anteilige Nebenkosten für leere Wohnungen
  • Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen

Methode 1: Peterssche Formel einfach erklärt

Die Peterssche Formel rechnet mit einer Nutzungsdauer von 80 Jahren. Die Formel besagt, dass in dieser Zeit 150% der reinen Herstellungskosten (Baukosten ohne Koten für Grundstück, Erschließung, Architekt & Co.) für Instandhaltung und Sanierung anfallen.

Haus
80 Jahre Nutzungsdauer
150% der Herstellungskosten für Sanierung, Instandhaltung

Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern geht man von 100% aus. Verteilt zu 65% auf Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und weitere 35% für Arbeiten am Sondereigentum anfallen.

Eigentumswohnung
80 Jahre Nutzungsdauer
100% der Herstellungskosten

Rücklagen Bildung nach Petersscher Formel

Rechnen Sie im weiteren beispielhaft mit einem Objekt, dessen Herstellungskosten bei 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen, dann ergibt sich daraus eine monatliche Rücklage von 7,05 Euro pro Quadratmeter.

Rücklage: Haus
Herstellungskosten: 4.500 € / m²
Monatliche Rücklage: 7,05 € / m²

Bei Eigentumswohnungen ergibt sich dementsprechend eine etwas niedrigere Rücklage von 4,50 Euro pro Quadratmeter für die Eigentümergemeinschaft.

Rücklage: Eigentumswohnung
Herstellungskosten: 4.500 € / m²
Monatliche Rücklage: 7,05 € / m²

Tipp! Diese unterteilen sich in die zuvor erwähnten 65% auf Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und weitere 35% für Arbeiten am Sondereigentum.

  • Rücklage Eigentümergemeinschaft: 4,65 / m²
  • Rücklage Wohnungseigentümer: 2,40 € / m²

Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Methode 2: Jährliche Rücklage nach § 28, Absatz 2

Auch die zweite Berechnungsverordnung liefert in § 28, Absatz 2 Anhaltspunkte über die angemessene Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Diese Kostenansätze sind deutlich niedriger als diejenigen nach der Petersschen Formel, sind jedoch nach dem Alter des Gebäudes gestaffelt (Grundlage Herstellungskosten von 4.500 Euro pro Quadratmeter):

  • Wohngebäude die bis zu 22 Jahre = 21,30 € / m² Wohnfläche
  • Wohngebäude die bis zu 32 Jahre = 27,00 € / m² Wohnfläche
  • Wohngebäude über 32 Jahren = 34,50 € / m² Wohnfläche
  • Gebäude mit Fahrstuhl + 3,00 € / m²

Immobilien verkaufen

Die Gründe für eine Wertermittlung sind vielfältig. Bei Immobilienwerten geht es um hohe Summen und alle Parteien sind an einer professionellen Analyse interessiert. Liegt der Wert Ihrer Immobilie im richtigen Rahmen, erzeugt dies eine hohe Nachfrage, womit letztlich derjenige Interessent gefunden wird, der den besten Preis zahlt. Verschenken Sie kein Geld! Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf für Sie zusammengefasst:

Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

Vergleichswertverfahren: Vergleich ähnlicher Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.