Zwangsversteigerung: Ablauf, Gründe, Vollstreckung, Voraussetzungen und Risiken

Ablauf einer Zwangsversteigerung – Immobilieneigentümer haben, wie jeder andere Mensch auch, Kosten und Pflichten, denen sie nachkommen und die sie begleichen müssen. Wenn ein Immobilieneigentümer zahlungsunfähig ist und bestimmte Schulden nicht begleichen kann, kann es passieren, dass es zu einer Zwangsversteigerung eines Eigentums kommt. Ein solches Verfahren wird von dem Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht eingeleitet.  Für den Betroffenen oder die Betroffene ist dies meist eine sehr unangenehmes Situation. Potenzielle Immobilienkäufer freuen sich hingegen über solche Möglichkeiten, da sich viele erhoffen, eine Immobilie durch diesen Umstand günstig erstehen zu können.

Immobilien Zwangsversteigerung – Bedeutung & Ablauf

Eine Zwangsversteigerung geschieht, wie der Name schon sagt aus Zwang, also gegen den Willen des Eigentümers. Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren. Ein Gläubiger hat die Möglichkeit eine Zwangsversteigerung zu beantragen, wenn der Besitzer einer Immobilie einen schuldrechtlichen Anspruch nicht tilgen kann. Dieses Verfahren wird durchgeführt, damit ein Gläubiger sein Recht bekommt. Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommen kann, müssen die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein.

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Der Ablauf in 7 Schritten:

Vorgaben

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung unterliegt gewissen Vorgaben. Das Amtsgericht prüft vorerst, ob die Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald der Beschluss steht, dass das Amtsgericht auf die Forderung des Gläubigers eingeht und eine Zwangsversteigerung einleitet, muss der Verkehrswert der Immobilie festgelegt werden. Dieser Verkehrswert wird in der Regel von dem Vollstreckungsgericht bestimmt. Das Gericht beauftragt einen unabhängigen Spezialisten, der ein Wertermittlungsgutachten erstellt. Ein sogenanntes Verkehrswertgutachten kann von jedem eingesehen werden, der am Verfahren beteiligt ist und auch von Personen, die gerne für das zu versteigernde Objekt bieten würden.

Versteigerungstermin

Nun kommen wir zu dem Versteigerungstermin.  Dieser Termin wird vorher in den Aushängen am Amtsgericht  öffentlich bekannt gegeben. Bevor die eigentliche Versteigerung beginnt, werden den Anwesenden unter anderem die Versteigerungsbedingungen, der Verkehrswert und die Baulasten genannt. Außerdem wird das geringste Gebot festgelegt und dieses stellt den Ausgangspunkt der Versteigerung dar.

Bietzeit

Nach diesen Aktionen beginnt die Bietzeit, in der Interessenten ihre Gebote abgeben können.  Die Bietzeit muss mindestens eine halbe Stunde andauern, kann aber auch länger dauern. Über die ganze Zeit hinweg ist es erlaubt Fragen zu der Immobilie zu stellen. Erst wenn niemand mehr das Interesse hat ein Gebot abzugeben und das letzte Gebot dreimal wiederholt wurde, wird die Versteigerung beendet.

Gebot

Wer ein Gebot abgibt, muss in der Lage sein, eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts zu hinterlegen. Ein Gläubiger, dessen Recht durch dieses Gebot beeinträchtigt werden würde, kann diese Sicherheitsleistung verlangen. Eine Sicherheitsleistung muss sofort geleistet werden können.

Angebot

Wenn ein Angebot angenommen wurde, wird die Identität des Interessenten überprüft. Dies geschieht in der Regel durch einen Personalausweis oder einen Reisepass.

Verkehrswert

Wenn das Angebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt, ist der Gläubiger berechtigt einen zweiten Versteigerungstermin zu verlangen. Sollte das Angebot unter 50% des Verkehrswerts liegen, bestimmt das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin.

Übergabe-Termin bei Gericht

Wenn die Immobilie erfolgreich ersteigert werden konnte, wird vom Gericht ein Übergabe-Termin der Immobilie auf 6-8 Wochen später gelegt.

Die Vollstreckungsvoraussetzungen

Es gibt gewisse Voraussetzungen dafür, dass eine Zwangsversteigerung stattfinden kann. Damit darüber entschieden werden, kann ob ein Zwangsversteigerung rechtens ist oder nicht, muss der Gläubiger einen Antrag beim Amtsgericht stellen . Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen bestehen aus drei Bereichen; dem Titel, der Klausel und der Zustellung.

Die wichtigste Voraussetzung für die Zwangsversteigerung ist, dass ein Gläubiger einen Anspruch gegen einen Schuldner hat. Eine Zwangsversteigerung benötigt zuerst einen Vollstreckungstitel. Dieser Vollstreckungstitel ist eine Urkunde, ein Gerichtsurteil oder Vollstreckungsbescheid der den zu vollstreckenden Anspruch bestimmt. Desweiteren wird eine Vollstreckungsklausel vorausgesetzt. Eine Vollstreckungsklausel ist ein amtlicher Vermerk der Vollstreckbarkeit. Außerdem wird die Zustellung des Titels vorausgesetzt, das heißt der Titel muss dem Schuldner vor oder bei Vollstreckungsbeginn zugestellt worden sein. Mit der Zustellung wird sichergestellt, dass der Schuldner die Möglichkeit hat sich auf die Zwangsvollstreckung entsprechend vorzubereiten.

Was passiert, wenn es keinen Bieter gibt, der das Mindestgebot bietet?

Das Verfahren wird eingestellt. Der Gläubiger hat zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit eine Weiterführung des Verfahrens zu verlangen. Wenn das höchste Gebot unter 70% des Verkehrswerts liegt, hat der Gläubiger das Recht einen zweiten Versteigerungstermin anzuberaumen. Sollte das Gebot unter 50% des Verkehrswerts liegen, wird das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin bestimmen.

Risiken einer Zwangsversteigerung

Die meisten Menschen, die an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, erhoffen sich ein Schnäppchen zu machen. Dies ist allerdings nicht immer garantiert. Eine Zwangsversteigerung birgt Risiken, die Sie unbedingt beachten sollten. Hier haben wir mögliche Risiken für Sie zusammengestellt, damit Sie sich im Falle einer Zwangsversteigerung auf die Situation einstellen können.

Persönliche Besichtigung selten möglich

Bevor man an einer Zwangsversteigerung für eine Immobilie teilnimmt, ist es wichtig sich vorher ausreichend Informationen zu beschaffen. Leider ist es selten möglich die Innenräume einer Immobilie im Voraus zu besichtigen, da der Bewohner keinen Einblick in die Innenräume gestatten muss. Mögliche Schäden oder Mängel erscheinen aus diesem Grund oftmals erst im Nachhinein.

Bestehendes Mietverhältnis muss weiterhin bestehen

Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie ersteigern sollten, werden Sie durch die Ersteigerung automatisch zum Vermieter und haben kein Recht das Mietverhältnis zu beenden, es sei denn Sie benötigen die Immobilie als Eigenbedarf. Sie sind somit in gewisser Maßen an die Mieter gebunden.

Bieter bietet mehr als finanziell möglich

Bei einer Zwangsversteigerung entsteht immer das Risiko in einen sogenannten „Bieterrausch“ zu verfallen. Wenn der Wunsch die Immobilie zu ersteigern besonders groß ist, steigt die Gefahr in eine solche Situation zu kommen. Die aktiven Bieter treiben sich gegenseitig hoch und merken es irgendwann nicht, dass sie schon an der von sich vorher festgelegten Grenze angekommen sind. Durch dieses Geschehen kann es passieren, dass man sich selbst in einen finanziellen Ruin treibt. Wenn eine Zwangsversteigerung abgeschlossen ist, gibt es kein Rücktrittsrecht mehr.

Keine Gewährleistung auf Baumängel

Wenn man es geschafft hat und eine Immobilie ersteigern konnte und im Nachhinein Baumängel bemerkt werden ist das besonders ärgerlich. Der Nachteil bei einer Zwangsversteigerung ist, dass es keinerlei Gewährleistung auf Baumängel gibt.

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Die Zwangsversteigerung ist für jeden Eigentümer einer noch nicht abbezahlten Immobilie ein gefürchtetes Szenario. Für teilnehmende Bieter hingegen eröffnet die vom Gericht angeordnete Versteigerung attraktive Chancen. Wie es zu einer Zwangsversteigerung kommt und wie sie abläuft, wird im nachfolgenden Beitrag erklärt.

Welche Vorkommnisse führen zur Zwangsversteigerung?

Ein aus Arbeitslosigkeit, langer Krankheit oder anderen Ursachen resultierender Liquiditätsverlust macht die Bedienung des Immobilienkredits unmöglich. Aufgrund der ausbleibenden Rate versendet der Gläubiger die erste Mahnung. Wird darauf nicht reagiert, erfolgt eine zweite Mahnung mit einerFristsetzung und das dritte Mahnschreiben enthält die Androhung rechtlich möglicher Schritte. Reagiert der Schuldner immer noch nicht, beantragt die Bank einen Mahnbescheid beim dafür zuständigen Gericht in Coburg. Das zentrale Mahngericht überprüft dabei nicht die Rechtmäßigkeit und der Schuldner kann dem Bescheid innerhalb einer Frist widersprechen. Einem nicht widersprochenen Mahnbescheid folgt ein Vollstreckungsbescheid, der vom örtlichen Amtsgericht durch einen Gerichtsvollzieher ausgeführt wird. Der Gerichtsvollzieher hat den Auftrag, die Schuld beizutreiben und nach pfändbaren Gegenständen Ausschau zu halten. Eine Einigung auf Bezahlung der Außenstände in Raten wäre alternativ möglich. Sind keine pfändbaren Dinge vorhanden und Ratenzahlungen unmöglich, kommt es im nächsten Schritt zur eidesstattlichen Versicherung. Den Offenbarungseid muss der Schuldner beim Gerichtsvollzieher leisten, mit ihm ist ein Schufa-Eintrag verbunden. Im Anschluss an die eidesstattliche Versicherung beantragt der Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung. Zum Zwangsversteigerungsverfahren ergeht ein gerichtlicher Bescheid, der allen Beteiligten zugestellt und öffentlich bekanntgemacht wird. Für den Hausbesitzer ist die erzwungene Versteigerung ein absolutes Schreckensszenario, für Interessenten hingegen eine attraktive Möglichkeit zum günstigen Immobilienkauf.

Wissenswertes zur Zwangsversteigerung

Sie können bei einer Zwangsversteigerung als Bieter teilnehmen, sofern Sie mindestens 18 Jahre alt und im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs geschäftsfähig sind. Damit Sie ein Gebot abgeben können, müssen Sie sich mit gültigem Ausweis oder Reisepass legitimieren. Um für eine andere Person stellvertretend zu bieten, benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht. Gleiches gilt, wenn Sie als Vertreter einer juristischen Person (Unternehmen) auftreten. Sie können zudem ein Objekt gemeinsam mit einer anderen Person ersteigern. Vorausgesetzt, Sie sind beide anwesend und teilen dem vorsitzenden Rechtspfleger mit, dass es sich um ein gemeinsames Gebot handelt. Sie müssen dabei Angaben zum Beteiligungsverhältnis machen, weil Sie im Falle des Zuschlags gemeinsam ins Grundbuch eingetragen werden.

Wie viel Zeit nimmt eine Zwangsversteigerung in Anspruch?

Eine genaue Zeitangabe ist schwer möglich, aber mit einer Stunde oder etwas mehr müssen Sie in der Regel rechnen. Im ersten Teil des Verfahrens werden gerichtlich relevante Informationen bekannt gegeben. Dem Bekanntmachungsteil folgt eine etwa 30 Minuten dauernde Bietezeit. Es können jedoch auch danach noch Gebote abgegeben werden, das Ende der Bietezeit wird vom Gericht verkündet. Eine Zwangsversteigerung kann sich bei bietefreudigen Teilnehmern erheblich in die Länge ziehen. Sie endet in der Regel bei ausbleibenden Geboten, nach mehrmaliger gerichtlicher Aufforderung. Bei einer Zwangsversteigerung hat jeder Teilnehmer die gleiche Chance. Die höchste Zahlungsbereitschaft resultiert im Zuschlag, über den sofort oder in einem zeitnahen Termin verhandelt und entschieden wird.

Wichtige Fragen zur Zwangsversteigerung

Alle die Zwangsversteigerung betreffenden Einzelheiten zum Objekt werden in den Bedingungen im Bekanntmachungsteil des Termins veröffentlicht. Sie haben als bietender Interessent kein Recht auf Einsicht des Grundbuchs. Eine Objektbesichtigung im Vorfeld der Versteigerung wird von gerichtlicher Seite aus nicht durchgeführt. Sie können die Immobilie nur im Ausnahmefall auf eigene Initiative begutachten, weil sie entweder leer steht, vermietet ist oder der Eigentümer den Zutritt verwehrt. Von außen ist die persönliche Besichtigung jedoch meist möglich, außerdem können Sie beim Amtsgericht das gerichtlich beauftragte Wertgutachten in ungekürzter Fassung einsehen. Da es bei einer Zwangsversteigerung keinen Verkäufer im klassischen Sinn gibt, haftet gegenüber dem Ersteigerer niemand. Es gibt bei einer Zwangsversteigerung keinerlei Garantien oder Gewährleistungen. Sicherheit bietet Ihnen ausschließlich das Gutachten des vom Gericht bestellten Sachverständigen. Dessen Arbeit berechtigt jedoch nicht zum Herleiten irgendwelcher Ansprüche. Wichtig ist zudem, dass Sie als Bieter kein Recht haben, von Ihrem Gebot zurückzutreten. Das Gericht wertet jedes Gebot als Vertrag, der durch den Zuschlag rechtsgültig und verbindlich wird.

Zu erbringende Sicherheitsleistung

Erkundigen Sie sich bei Einsicht in das Gutachten, ob das Gericht von Ihnen als Bieter eine Sicherheitsleistung fordert. Bei einer Zwangsversteigerung kann die Hinterlegung einer Summe angeordnet werden, die 10 Prozent des Verkehrswerts umfasst. Sie müssten den Betrag vor der Versteigerung an die Gerichtskasse überweisen und erhalten das Geld wieder zurück, wenn der Zuschlag an eine andere Person geht.

Wie funktioniert die Bezahlung beim Zuschlag?

Sofern Sie das höchste Gebot abgeben, verbleibt die Sicherheitsleistung bei Gericht und Sie werden innerhalb von sechs bis acht Wochen zur Zahlung des Differenzbetrags aufgefordert. Ohne Sicherheitsleistung wird innerhalb dieser Frist der Gesamtbetrag fällig.

Welche Gebühren fallen bei einer Zwangsversteigerung an?

Vom Tag des Zuschlags bis zum Eingang der gebotenen Summe werden Zinsen fällig, deren Höhe Ihnen das Amtsgericht mitteilen muss. Zudem erhebt das Gericht eine sogenannte Zuschlags-Gebühr. Darüber hinaus wird ein Betrag für den erforderlichen Grundbucheintrag erhoben und das örtliche Finanzamt schickt eine Aufforderung zur Zahlung von Grunderwerbssteuer, deren Höhe vom Bundesland abhängig ist.

Grundsätzliche Überlegungen zur Zwangsversteigerung

Bei einer gerichtlichen Versteigerung liegen die selben Kriterien vor wie bei einem Erwerb auf dem Immobilienmarkt. Sie sollten als Bieter im Vorfeld überlegen, welche Anforderungen die Immobilie erfüllen muss und wie viel sie maximal kosten darf. Sofern keine große Nachfrage besteht, können Sie bei einer Zwangsversteigerung Ihr Traumhaus weit unter dem Verkehrswert ersteigern. Andererseits kann die nicht vorhandene Gewährleistung unter Umständen in unerwünschten Mehrkosten resultieren.

Tipps zur Zwangsversteigerung

Um den Ablauf besser zu verstehen, sollten Sie mehrmals das Geschehen als Zuschauer beobachten und Erfahrungen sammeln. Erweckt eine zu versteigernde Immobilie Ihr Interesse, versuchen Sie so viele Informationen wie möglich zu bekommen. Experten wie Anwälte und Immobilienmakler vor Ort wären mögliche Ansprechpartner. Bei ernsthafter Absicht sollte die Finanzierung vor der Versteigerung felsenfest stehen, denn Sie könnten den Zuschlag erhalten, und müssten den Vertrag erfüllen. Studieren Sie ausführlich das entsprechende Gutachten und erkunden Sie bei der möglichen Außenbesichtigung auch das Umfeld der Immobilie. Legen Sie vor der Zwangsversteigerung unbedingt ein persönliches Höchstgebot fest und überschreiten Sie dieses Limit nicht.

Sie haben den maximalen Preis in Ruhe und mithilfe verschiedener Informationen festgelegt. Sofern die Gebote anderer Personen darüber hinausgehen, versuchen Sie Ihr Glück bei einer anderen Zwangsversteigerung.

Wann können Sie über das ersteigerte Objekt verfügen?

Sofern es sich um eine bewohnte Immobilie handelt, müssen Sie als neuer Eigentümer den Schuldner zum Verlassen des Hauses auffordern. Die Aufforderung muss schriftlich und unter Einhaltung gesetzlich vorgegebener Fristen erfolgen. Bei einem vermieteten Objekt übernehmen Sie bestehende Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten.

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