Souterrainwohnung: Definition, Merkmale und Kellerwohnung ausbauen, verkaufen oder vermieten

Souterrainwohnung – Du möchtest eine Wohnung mieten, eine Wohnung kaufen oder du denkst darüber nach, in deinem Haus eine Einliegerwohnung auszubauen? Dann ist eine Souterrainwohnung möglicherweise die richtige Wahl. Souterrain – Was ist das? Eine solche Art von Wohnung befindet sich unterirdisch, das heißt im Unter- bzw. Kellergeschoss. Häufig findet man solche Wohnmöglichkeiten mitten in der Innenstadt, also in perfekter Lage. Oftmals sind potentielle Mieter/ Käufer jedoch aufgrund der Position im Haus eher abgeschreckt davon, eine solche Immobilie zu kaufen. Du hast Interesse eine solche  Wohnung zu mieten oder zu kaufen, um sie anschließend zu vermieten? Wir haben für dich recherchiert und alles rund um die Vorteile, Nachteile, möglichen Schimmel, die Mietpreise und vieles mehr herausgefunden. Zurück zur Übersicht gelangst du hier: Wohnungstypen.

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Souterrainwohnung: Was ist das? – Merkmale & Definition

Eine Souterrain Wohnung ist vor allem kostengünstig. Die meist mitten in der Innenstadt stehende Immobilie ist trotz ihrer vergleichsweisen günstigen Miete eher unbeliebt und einige Aspekte schrecken potentielle Mieter ab. Trotz dessen kann man mit ein paar einfachen Tricks einen Keller leicht zu einer Wohnung umgestalten und sich so nebenbei etwas Geld verdienen. Du hast die Möglichkeit deinen eigenen Keller um zu bauen und ihn zu vermieten oder du kaufst dir eine Eigentumswohnung in der Stadt. Hier erfährst du alles rund um die Souterrain Wohnung.

Du bist auf der Suche nach einer geeigneten Wohnung – ob als Mieter oder Investor? Dann schau in unserem Guide Wohnungstypen A-Z vorbei!

Wichtige Merkmale: Wohnen im Keller

Wie du bereits erfahren hast, befindet sich eine Souterrain Wohnung im Unter- oder Kellergeschoss. Das muss aber nicht direkt heißen, dass dein Wohnraum unkomfortabel oder düster sein wird. Mittlerweile werden Souterrains in den Bau vieler Häuser mit eingerechnet und daher als richtige Wohnung konzipiert. Im Normalfall wirst du eine eigene Treppe haben, welche zu deinem Apartment führt und in vielen Fällen ist auch eine kleine Terrasse oder Grünfläche als Ersatz für einen Balkon mit innbegriffen. Trotz einiger Vorzüge sollte man die Makel nicht außer Acht lassen. Die Decken werden etwas niedriger sein und im grundsätzlich fallen die Fenster eher kleiner aus und man bekommt vergleichsweise wenig Tageslicht.

Kann jeder Keller zur Souterrainwohnung werden?

Oft wird der eigene Keller in eine kleine Wohnung für den Eigenbedarf umgebaut. Wenn die Kinder beispielsweise etwas mehr Privatsphäre wollen, hat man die Möglichkeit den Keller um zu bauen und schafft durch die separate Treppe einen zweiten Eingang. Wenn du jedoch vor hast, deinen eigenen Keller zu einer Wohnung aus zu bauen, um sie anschließend zu vermieten, musst du einige Richtlinien beachten. Dabei geht es vor allem um die Deckenhöhe, welche eine gewisse Größe gewährleisten muss. Diese Vorgaben sind in jedem Bundesland anders. Im Laufe des Artikels wirst du mehr über den Ausbau erfahren.

Vorteile & Nachteile einer Souterrainwohnung: Klima, Tageslicht, Treppen & Co.

Wie bei jeder Wohnung solltest du dich auch bei einer Souterrain Wohnung mit den Vor- und Nachteilen auseinander setzten. Bevor du vor hast deinen Keller in eine Wohnung um zu bauen, in eine solche ein zu ziehen oder sie kaufen möchtest, musst du dir sicher sein, dass eine Souterrain zu dir passt. Wir haben dir hier die wichtigsten Fakten zusammengefasst, damit du die richtige Wahl treffen kannst.

Vorteile: gutes Raumklima, kurze Wege, eigene Terrasse

Ein großer Pluspunkt ist das Raumklima in einer Souterrain Wohnung. Da sich diese unterhalb der Erdoberfläche befindet, bliebt sie im Sommer angenehm kühl und es kann nur wenig Hitze hinein gelangen. Gleichzeitig kann die warme Luft im Winter nicht schnell entweichen. Ein weiterer Vorteil sind die kurzen Wege in deiner Wohnung. Im Gegensatz zu anderen Mietern hat eine Souterrain Wohnung einen separaten Eingang über eine eigene Treppe, was heißt, dass du deine Getränkekästen und Einkaufstüten nie lange schleppen musst. Auch eine eigene Terrasse und ggf. auch eine kleine Grünfläche sind als Ersatz für einen Balkon nicht unüblich. Zu guter Letzt ist natürlich der größte Pluspunkt die meist ausgezeichnete Lage in der Innenstadt für einen vergleichsmäßig niedrigen Preis

  • gutes Raumklima
  • kurze Wege, wenige Treppen
  • eigene Terrasse, Grünfläche
  • niedrige Preise trotz Innenstadt

Nachteile: wenig Tageslicht und höhere Heizkosten

Der wohl größte Nachteil ist das geringe Tageslicht durch die kleinen Fenster. Außerdem sind die Wände meist niedriger als in anderen Wohnungen und durch die Treppe, welche man gezwungener maßen nutzen muss, ist einer Souterrain Wohnung nicht barrierefrei. Ein weiterer Nachteil sind die ggf. höheren Heizkosten. Normalerweise kann man von den geheizten Wänden seiner Nebenmieter profitieren aber dies fällt bei einer Souterrain weg. Zudem solltest du dir bewusst sein, dass der Eingang zu deiner Wohnung meist an der Straße liegt und somit die Einbruchs Wahrscheinlichkeit höher ist.

  • Weniger Tageslischt
  • niedrige Wände
  • nicht barrierefrei
  • ggf. höhere Heizkosten

Du hast Interesse an dem Kauf einer Wohnung? Hier findest du nützliche Tipps und alle wichtigen Infos rund um das Thema!

Souterrainwohnung: Für wen ist die Kellerwohnung geeignet?

Eine Souterrain Wohnung ist anders als andere Wohnung. Man ist dazu gezwungen ein paar Nachteile zu akzeptieren, welche man sonst nicht hat. Auch wenn du in eine Souterrain investieren möchtest oder vor hast, deinen Keller in eine um zu bauen, um sie anschließend zu vermieten, solltest du auf die potentiellen Mieter achten. Wir haben für dich zwei Gruppen aufgelistet, die perfekt in eine Souterrain passen würden.

Studenten: Nähe Uni und kleine Miete

Studenten sind wohl die erste Wahl für Souterrain Mieter. Ein entscheidender Grund ist hierfür die Lage einer solchen Wohnung. Meist findet man diese Art von Unterkunft mitten in der Innenstadt und nahe der Universität. Dadurch ist man sehr flexibel. Auch der Mietpreis spielt eine entscheidende Rolle. Insbesondere Studenten sind dafür bekannt, kein Vermögen zu besitzen und daher wäre eine Souterrain Wohnung perfekt für sie. Man kann sehr zentral wohnen und dafür keine hohe Miete zahlen. Dafür nehme die meisten jungen Leute auch einige Nachteile in Kauf. Ein weiterer Pluspunkt ist die Möglichkeit auf Mietminderung, falls in ein paar Bereichen der Wohnung nur eine Deckenhöhe von 1m-2m vorhanden sein sollten. Bei den entsprechenden Quadratmetern muss man nur die Hälfte des Preises/ qm zahlen.

Singles: perfekte Übergangswohnung

Für Singles oder Alleinstehende ist eine Souterrain Wohnung ideal. Auch bei diesen spielen die zentrale Lage und die niedrigen Kosten einen großen Faktor. Du bist gut angebunden und hast meist nur kurze Wege zur Arbeit. Außerdem hast du die Möglichkeit eine eigene Terrasse und auch eine kleine Grünfläche zu haben, welche du nach deinen persönlichen Wünschen gestalten kannst. Oftmals wird eine Souterrain Wohnung auch in das Elternhaus eingebaut oder man nutzt eine solche Immobilie als Übergangswohnung, um Geld zu sparen.

Besichtigungstermin: Licht, Klima & Versicherung

Insbesondere bei Souterrain Wohnungen muss man während der Besichtigung auf einige wichtige Dinge achten. Wenn du vor hast dein Geld in eine solche Immobilie zu investieren, solltest du über alles beschied wissen und einige Aspekte berücksichtigen, damit du mit deinem Geld planen kannst. Eine Souterrain Wohnung ist eben anders als herkömmliche Wohnungen. Um beim Einzug oder Kauf auf alles vorbeireitet zu sein, haben wir die wichtigsten Punkte bei der Besichtigung zusammengefasst und aufgelistet.

Tipp! Wenn du mehr über das Thema Eigentumswohnung erfahren möchtest, findest du hier einen nützlichen Artikel!

Licht &Fenster: besichtige zu der richtigen Tageszeit

Dieser Tipp mag sich im ersten Moment etwas komisch anhören, aber wir empfehlen die deinen Besichtigungstermin auf den Nachmittag zu legen (12:00-16:00). Das hat den einfachen Grund, dass zu dieser Zeit das meiste Licht in das Apartment kommt und du sehen kannst, ob das einfallende Tageslicht für dich ausreicht. Außerdem solltest du auf die Ausrichtung der Fenster achten. Sollten diese zur Straße zeigen, ist es möglich dass Passanten hinein schauen könnten und du müsstest zusätzlich einen Sichtschutz einbauen. Sollten die Fenster auf eine Grünfläche zeigen, wirkt der Raum heller und einladender.

Klima: Achte auf Anzeichen für Schimmel

Auch das Klima spielt in einer Souterrain Wohnung eine wichtige Rolle. Achte beim Eintreten auf mögliche Gerüche. Riecht es feucht, muffig oder abgestanden? Dies sind leider Anzeichen auf Schimmel und das kann in einer Souterrain Wohnung schnell vorkommen. Schaue dir also die Fensterbänke und Wände an und achte auf Flecken oder Verfärbungen. Es könnten undichte Rohre oder schlecht isolierte Wände sein, die den Schimmel auslösen. Dies sind alles wichtige Aspekte, welche du vor dem Kaufen/ Mieten abklären solltest.

Versicherung: für Hochwasser- und Unwetterschäden

Informiere dich ebenfalls, ob die Wohnung eine Rückstauversicherung hat und ob deine Versicherung Hochwasser- oder Unwetterschäden bezahlt. Manchmal kann es vorkommen, dass bei starken Unwettern Wasser in den Keller kommt nur dass es dieses mal deine Wohnung wäre. Also solltest du, egal ob Eigentümer oder Mieter versichert sein, damit im schlimmsten Fall nichts passieren kann.

Keller ausbauen: Plane deine Souterrainwohnung

Besonders in großen Städten wird der Wohnraum immer knapper und die Souterrain Wohnungen sind beliebter denn je. Viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern richten Wohnräume im Keller ein, um sie anschließend zu vermieten. Wenn auch du als Eigentümer Interesse an einem Ausbau hast, findest du hier die wichtigsten Fakten, die du berücksichtigen musst. Man muss einige offizielle Richtlinien einhalten, um es wohnlich zu gestalten und diese haben wir für dich zusammen gefasst.

Kellerausbau und Bauordnung: Was du beachten solltest

Insbesondere beim Ausbau von Kellerräumen muss man einige Dinge beachten. In jedem Bundesland sind die Bauordnungen und somit auch die Mindestanforderungen an Wohnräume unterschiedlich aufgefasst und du musst dich beim Umbau an deine Vorschriften halten. Beispielsweise beträgt die Mindestraumhöhe 2,50 Meter in Berlin und lediglich 2,30 Meter in Schleswig- Holstein. Auch bei die Größe der Fensterflächen sind die Richtlinien unterschiedlich. In den meisten Ländern müssen Fensterflächen 10% der Zimmergrundfläche ausmachen. In Bayern sind es wiederum 12,5%. Du solltest dich also vor dem Bau genau informieren, um keine Strafen zu bekommen.

Hohe Kosten beim Umbau: Nebenkosten, Abwasseranlage & mehr

Im ersten Moment scheint es besonders einfach und kostengünstig zu sein, eine Souterrain Wohnung ein zu bauen. Jedoch sollte man die anfallenden Beträge beim Umbau nicht außer Acht lassen. Das fängt bei den Planung- und Genehmigungskosten an, da unter anderem ein Architekt den Bau bei den Behörden genehmigen lassen muss. Außerdem muss ein Schallschutz an der Decke angebracht und Heizungen installiert werden. Gleichzeitig benötigt man meistens Abwasserhebeanlagen und die Fenster sollten vergrößert werden. Häufig müssen auch die Außenwände zusätzlich gedämmt werden. Grob gesagt könnten zusätzliche Kosten von 2000€/ qm anfallen, um einen Keller in eine Souterrain Wohnung um zu bauen.

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