Hausverkauf – die rechtlichen Grundlagen und Stolperfallen in die Sie nicht tappen sollten

Ein Hausverkauf ist eine große Entscheidung mit der viele rechtliche Vorgänge, Verträge und Voraussetzungen einhergehen. Als Hausbesitzer sollte man sich vorab gut darüber informieren, was auf einen zukommt und was man beachten muss, damit man gewinnbringend aus dem Geschäft hervorgeht. Für unwissende auf dem Gebiet gibt es viele rechtliche Grundlagen zu beachten und vor allem kleine Stolperfallen die man unbedingt vermeiden sollte.

Der Notar – rechtliche Rollen, Aufgaben & Notwendigkeit beim Vertragsabschluss

Notare sind Juristen, die allerdings nicht wie Rechtsanwälte die Interessen einer Partei unterstützen sondern unparteiisch agieren. Der Schwerpunkt ihrer Arbeit besteht daraus Rechtsgeschäfte, schriftlichen Willenserklärungen, wie beispielsweise Testamente aber auch Verträge zu beurkunden. Sie sind somit unabhängige und vertrauliche Träger eines öffentlichen Amtes. Im Sonderfall können Notare auch Gelder über ein ‚Notaranderkonto‘ treuhänderisch verwalten, wenn es zum Beispiel um die Zahlung des Kaufpreises geht. Der Notar spielt somit eine wichtige Rolle beim Hausverkauf.

 Die Aufgaben – diese Rolle spielt der Notar beim Hausverkauf

Die Aufgaben eines Notars ist es den Immobilienverkauf als unparteiische juristische Instanz so zu regeln, dass alle Parteien zufrieden sind und alle möglichen Streitpunkte von vorne bis hinten vermieden oder geregelt werden. Der Notar erstellt eine öffentliche Urkunde ( der Kaufvertrag ), in dem alle erforderlichen rechtlichen Fragen transparent und eindeutig geregelt werden. Weitere Aufgaben des Notars sind:

Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden

§311b des bürfgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibt in Deutschland vor, dass alle rechtlichen Verträge zu Grundstücken, Vermögen, Nachlass und Immobilien zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen.

Notare sichern den Schutz von Käufer und Verkäufer

Zum rechtlichen Schutz des Käufers reserviert er die Immobilie dem Käufer im Grundbuch als Vormerkung, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht kurzfristig an jemand anderen verkaufen kann. Zum rechtlichen Schutz des Verkäufers veranlasst der Notar die letztendliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, sobald der Käufer den Kaufpreis auch wirklich bezahlt hat.

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Notare sorgen für sofort vollstreckbare Ansprüche

Das bedeutet, dass die in notariell beurkundeten Verträgen festgelegten Ansprüche sofort vollstreckbar sind. Zur Durchführung der Ansprüche muss also nicht mehr extra bei einem Gericht geklagt werden, sondern es kann sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dies findet beispielsweise bei der nicht Zahlung des Kaufpreises statt.

Ein Notar erklärt alle ungeklärten Rechtsfragen bei einem Immobilienverkauf

Der Notar muss allen Vertragsparteien alle juristischen und rechtlichen Fragen so umfassend, verständlich und ausreichend erläutern, dass eine urkundliche Erfassung von dem tatsächlichen Willen beider Parteien möglich ist. Sie sind dazu verpflichtet aufgrund ihres öffentlichen Amtes.

Notare kosten immer gleich viel

Kosten, die für den Notar entstehen sind immer gleich, denn die Notargebühren sind im  Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) in ganz Deutschland einheitlich geregelt. Sollte ein Notar eine abweichende Kostenregelung anstreben ist er damit unwirksam, da dies rechtlich untersagt ist. Dies gilt sowohl für Kostensenkung oder Kostenanstieg.

Der Kaufvertrag – rechtliche Fragen, Grundbucheintrag, Rechtsschutz & Checkliste

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage auf der ein Hausverkauf aufbaut. Je nach Fall, sieht ein Kaufvertrag immer unterschiedlich aus, enthält mehr oder weniger Regelungen, je nachdem, was die Parteien vereinbart haben. Ein Kaufvertrag ist ein komplexer und umfangreicher Vertrag, der viele juristische Unklarheiten und auch Fallen für den ein oder anderen bereithält. Auch die Umsetzung kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen. Teilweise vergehen von der Unterschrift des Vertrages beim Notar bis hin zur Eigentumsüberschreibung im Grundbuch bis zu 8 Wochen. Diese Ungleichzeitigkeit zwischen der Überweisung des Kaufpreises, dem Besitz- und damit Nutz- und Lastenwechsel und dem letztendlichen Eigentumswechsel und der Übergabe werfen weitere Rechtsfragen beim Hausverkauf auf, die im Kaufvertrag detailliert geregelt werden müssen.

Schritt für Schritt zum Kaufvertrag – Was passiert wann?

Der Kaufvertrag ist sehr komplex und wird oft erneut überprüft und durchgegangen. Alle Parteien sollten sich bewusst darüber sein, was der Kaufvertrag beinhaltet und welche Regelungen dort festgesetzt sind. Schritt für Schritt ist nun erklärt, was es alles zu beachten gibt.

Schritt 1 – Was passiert vor dem Kaufvertrag und was müssen Sie beachten?

Wenn sich beide Parteien einig sind, wird ein informelles Vorgespräch bei einem Notar vereinbart. Dieser klärt formelle Dinge, wie die Aufnahme der Personalien und den Sachstand und beantwortet die ersten rechtlichen Fragen. Er prüft ebenfalls den Grundbucheintrag der Immobilie und beginnt mit der Ausarbeitung eines Kaufvertrages. Der Kaufvertrag muss beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem offiziellen Beurkundungstermin zugestellt werden, damit offene Fragen vorab bei einem eventuellen Besprechungstermin geklärt werden können und alle mit dem Kaufvertrag einverstanden sind. Der Notar ist zur rechtlichen Auskunft über den Vertrag verpflichtet, scheuen Sie sich also nicht vor Fragen.

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Schritt 2 – Was passiert während des Kaufvertrages und was müssen Sie beachten?

Während des Beurkundungstermins für den Kaufvertrag verliest der Notar den Kaufvertrag vor den beiden Parteien. Währenddessen können zu jedem Punkt fragen gestellt werden und der Vertragstext gegebenenfalls noch abgeändert werden. Wenn alle Beteiligten mit dem Vertrag zufrieden sind, wird dieser unterschrieben und vom Notar beurkundet. Der Käufer verpflichtet sich mit der Unterschrift dazu, den vollen Kaufpreis zu zahlen und kann nach der Beurkundung grundsätzlich nicht mehr vom Vertrag zurücktreten. Eine Finanzierungszusage der Bank sollte also in jedem Falle vor diesem Termin vorliegen.

Schritt 3 – Was passiert nach dem Kaufvertrag und was müssen Sie beachten?

Nach dem Termin beim Notar ist dieser bevollmächtigt im Auftrag der Parteien die nächsten Schritte ein zu leiten um den Vollzug zu initiieren. Zuerst lässt der Notar im Grundbuch eine sogenannte „Auflassungsvormerkung“ eintragen. Dies ist sozusagen eine Reservierung im Grundbuch und kündigt den Übergang des Eigentums von Verkäufer auf Käufer an. Die Reservierung schützt den Käufer zusätzlich vor dem doppelten Verkauf der Immobilie. Sobald dies abgeschlossen ist, schickt der Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt. Erst nach Begleichung der Grunderwerbssteuer, sämtlicher Kosten (Notargebühren und Grundbuchamt) und des Kaufpreises, der meist direkt auf das Konto des Verkäufers geht beantragt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Da zwischen der Auszahlung des Kaufpreises und der Eintragung des Käufers im Grundbuch bis zu zwei Monate vergehen können, erfolgt die Besitz- und Schlüsselübergabe meistens schon früher, meist in zeitlicher Nähe zur Zahlung des Kaufpreises.

Woraus sollte ein Kaufvertrag bestehen? Die Checkliste für die wichtigsten Punkte

  • Welcher Kaufgegenstand wird Verkauft?
  • Wer verkauft an wen?
  • Was wird alles mit verkauft? ( Einbauküche, Grundstück,… )
  • Wie wird es verkauft?
  • Wie erfolgt die Bezahlung? ( Bar, Überweisung, … )
  • Wann ist das Übergabedatum?
  • Wie ist die Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten?
  • Wie sind die Erschließungskosten geregelt?
  • Gibt es mögliche Gewährleistungsansprüche?
  • Wie ist der Zustand des Objektes?
  • Hat das Objekt Mängel?
  • Welche Genehmigungen sind vorhanden und welche fehlen?
  • Aufteilung der Kosten
  • Bevollmächtigung des Notariats

Kaufvertrag überprüfen – diese Dinge sollten Sie im Immobilienkaufvertrag finden

Den Immobilienkaufvertrag bekommen Sie spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin bim Notar. Daraufhin sollten Sie sich den Vertrag genau durchlesen und alle wichtigen Fragen klären und bestimmte Dinge darin wiederfinden. Zu aller erst sollten Sie überprüfen ob alle Namen, Adressen, … richtig geschrieben sind. Auch die Daten zum Kaufgegenstand sollten Sie im Kaufvertrag finden. Dazu gehört ein Auszug aus dem Grundbuch, in dem der Eigentümer, die Lage, die Grundstücksbeschreibung und die Baubeschreibung zu finden sind. Zudem sollte genau aufgeführt sein, was alles verkauft wird. Dazu gehören Einrichtungsgegenstände, aber auch Böden oder Markisen. Als nächster Punkt sollte ausgewiesen sein, wie es verkauft wird. Dazu gehört die Angabe vom Verkaufspreis, das Bankkonto auf das überwiesen wird und ob eine Ratenzahlung oder ähnliches vereinbart wurde. Im Vertrag sollte ebenfalls das Übergabedatum und die Besitzübergabe geregelt werden, denn damit gehen auch Rechte, Pflichten und Kosten auf den Käufer über.

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Rechtsschutz – welche Möglichkeiten gibt es bei einem Kaufvertrag?

Bei einem Kaufvertrag gibt es verschiedenste Möglichkeiten sich rechtlich ab zu sichern. Zum einen zählt dazu der vorläufige Kaufvertrag. Dieser wird angewandt, wenn der Käufer beispielsweise die Finanzierung noch nicht vollständig bestätigt bekommen hat oder eine Baugenehmigung fehlt. Es wird dann ein vorläufiger Kaufvertrag abgeschlossen in dem die Ausnahmefälle geregelt sind in denen der Käufer vom Vertrag zurücktreten könnte. Man kann aber auch ein sogenanntes Rücktrittsrecht beanspruchen. Dies wird nötig, wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, denn dann kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten.

Eine andere Rechtsschutzmöglichkeit ist die Zwangsvollstreckung. Damit wird sicher gestellt, dass der Käufer auch wirklich bezahlt, da er sich einer Kauf- und Zahlungsverpflichtung mit seinem gesamten Vermögen unterwirft. Die letzte Rechtsschutzmöglichkeit besteht in Vertragsstrafen. Diese Schützen den Käufer, denn wenn der Verkäufer beispielsweise das Datum der Besitzübergabe nicht einhalten kann wird er schadensersatzpflichtig und muss gegebenenfalls die vereinbarten Vertragsstrafen bezahlen.