Welche Voraussetzungen hat eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB setzt voraus: Die Wohnung wird für den Vermieter selbst oder nahe Angehörige (Kinder, Eltern, Geschwister etc.) benötigt, der Bedarf ist ernsthaft und konkret, die Wohnungsgröße ist verhältnismäßig und die Kündigung erfolgt schriftlich mit genauer Begründung.

Wie lange ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt 3 Monate (Mietdauer unter 5 Jahre), 6 Monate (5–8 Jahre) oder 9 Monate (über 8 Jahre). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen.

Kann ein Mieter gegen Eigenbedarfskündigung vorgehen?

Ja, der Mieter kann bis 2 Monate vor Mietende schriftlich Widerspruch einlegen, wenn besondere Härtegründe vorliegen (hohes Alter, Schwangerschaft, Schwerbehinderung, lange Mietdauer). Das Gericht wägt dann die Interessen ab.

Was passiert, wenn Eigenbedarf vorgetäuscht wird?

Vorgetäuschter Eigenbedarf macht den Vermieter schadensersatzpflichtig für Umzugskosten und höhere Mietkosten des Mieters. In schweren Fällen ist eine Strafanzeige wegen Betrug möglich. Außerdem muss der Vermieter die Wohnung anbieten, wenn der Eigenbedarf wegfällt.

Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen & Mieterrechte

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Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Key Facts -

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Voraussetzungen: Wann ist Eigenbedarf wirksam?

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Wer hat besonderen Kündigungsschutz?

Was muss die Kündigung enthalten?

Widerspruch des Mieters

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Was droht dem Vermieter?

Alternativen zur Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn ein Vermieter dem Mieter kündigt, weil er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die rechtliche Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund im deutschen Mietrecht.

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Voraussetzungen: Wann ist Eigenbedarf wirksam?

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtlich Bestand hat, müssen alle dieser Punkte erfüllt sein:

Berechtigte Person: Der Vermieter selbst, sein Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, oder Personen aus dem Haushalt des Vermieters (z.B. Pflegeperson).
Ernsthafter Bedarf: Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein – kein „Vorratsigenbedarf“. Beispiele: Umzug aus Altersgründen, Trennung, neues Arbeitsverhältnis in der Stadt.
Verhältnismäßigkeit: Die Wohnungsgröße muss zum angemeldeten Bedarf passen. Eine 200-m²-Wohnung für eine Einzelperson ohne besondere Begründung kann unwirksam sein.
Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarfsgrund genau benennen.

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Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die Fristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

Mietdauer	Kündigungsfrist
Weniger als 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
Mehr als 8 Jahre	9 Monate

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des letzten Monats vor Ablauf der Frist zugehen.

Wer hat besonderen Kündigungsschutz?

Bestimmte Mietergruppen genießen erhöhten Schutz – bei ihnen kann das Gericht eine Eigenbedarfskündigung trotz Wirksamkeit abweisen:

Mieter über 70 Jahre mit langer Mietdauer
Schwangere und Familien mit Kleinstkindern
Schwerbehinderte Mieter
Mieter nach langer Mietdauer (20+ Jahre), wenn kein vergleichbarer Ersatz verfügbar

Das Gericht wägt dann die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander ab. Eine Kündigung kann trotzdem durchgesetzt werden – dauert aber länger.

Was muss die Kündigung enthalten?

Die Eigenbedarfskündigung muss folgende Angaben enthalten:

Name und Anschrift des Vermieters
Name und Anschrift des Mieters
Bezeichnung der Wohnung
Exaktes Kündigungsdatum (Termin zum Monatsende)
Konkreter Eigenbedarfsgrund: Wer zieht ein (Name, Verwandtschaftsverhältnis) und warum gerade diese Wohnung benötigt wird
Unterschrift des Vermieters

Fehlende oder unspezifische Begründungen führen zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Widerspruch des Mieters

Der Mieter kann der Kündigung schriftlich bis zwei Monate vor Mietende widersprechen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellt. Das Gericht entscheidet dann über das Vorliegen der Härtegründe.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Was droht dem Vermieter?

Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, riskiert erhebliche Konsequenzen:

Schadensersatz: Der Mieter kann Umzugskosten, höhere Mietkosten in der neuen Wohnung und sonstige Schäden geltend machen.
Strafanzeige: In schweren Fällen kommt Betrug (§ 263 StGB) in Betracht.
Prüfungspflicht: Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter bei Wegfall des Eigenbedarfs die Wohnung anzubieten.

Alternativen zur Eigenbedarfskündigung

Aufhebungsvertrag: Einvernehmliche Beendigung mit Abfindung – oft die schnellere und günstigere Lösung.
Mietvertrag mit Zeitmietung: Bei der Neuvermietung einen befristeten Mietvertrag mit Eigenbedarfsklausel vereinbaren.
Modernisierungskündigung: Wenn umfassende Sanierung geplant ist – eigener Paragraf (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).