Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?

Für Wohngebäude ab Baujahr 1925 beträgt die AfA 2 % pro Jahr (50 Jahre). Für Neubauten ab 2023 gilt 3 % linear oder 5 % degressiv. Denkmalgebäude können mit bis zu 9 % jährlich abgeschrieben werden (§ 7i EStG).

Was zählt zur AfA-Basis bei Immobilien?

Zur AfA-Basis zählen Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) minus dem Grundstücksanteil. Spätere Herstellungskosten erhöhen die Basis ebenfalls.

Kann man Renovierungskosten bei Immobilien abschreiben?

Erhaltungsaufwendungen (neue Fenster, Badsanierung) sind sofort als Werbungskosten absetzbar. Herstellungskosten wie Anbauten oder Dachausbau werden über 50 Jahre abgeschrieben. Achtung: Renovierungen über 15 % des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren gelten als Herstellungskosten.

AfA Immobilien: Abschreibung berechnen, Sätze & Rechenbeispiel

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Was ist die AfA bei Immobilien?

Key Facts -

Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA-Sätze im Überblick

AfA berechnen: Schritt für Schritt

Grundstücksanteil bestimmen

Degressive AfA für Neubauten

Renovierungen und AfA

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Vermieter können die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich abschreiben. Das Gebäude nutzt sich ab – dieser Wertverlust mindert das zu versteuernde Einkommen. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück.

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AfA-Sätze im Überblick

Gebäudeart	AfA-Satz	Dauer	Grundlage
Wohngebäude (Baujahr ab 1925)	2,0 % p.a.	50 Jahre	§ 7 Abs. 4 EStG
Wohngebäude (Baujahr vor 1925)	2,5 % p.a.	40 Jahre	§ 7 Abs. 4 EStG
Neubau-Vermietung (ab 2023)	3,0 % p.a.	33 Jahre	§ 7 Abs. 4 neu
Degressive AfA Neubau	5,0 % p.a.	Frei wählbar	§ 7 Abs. 5a EStG
Denkmal (Vermieter)	9 % × 8 J. + 7 % × 4 J.	12 Jahre = 100 %	§ 7i EStG

AfA berechnen: Schritt für Schritt

Kaufpreis: 500.000 € | Baujahr 1985 | Lage: Mittelstadt

Schritt	Berechnung	Ergebnis
Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten)	Kaufpreis + Notar + Grunderwerbsteuer + Makler	535.000 €
Grundstücksanteil abziehen	25 % (Mittelstadt-Lage)	– 133.750 €
AfA-Basis (Gebäudeanteil)	535.000 – 133.750	401.250 €
AfA pro Jahr (2 %)	401.250 × 0,02	8.025 € / Jahr
Steuerersparnis (42 % Steuersatz)	8.025 × 0,42	3.370 € / Jahr

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Grundstücksanteil bestimmen

Das Finanzamt erkennt drei Methoden an:

Bodenrichtwert-Methode: Genaueste Methode – Verhältnis von (Bodenrichtwert × m² Grundstück) zum Gesamtkaufpreis.
Bundesfinanz-Arbeitshilfe: Kostenloses Excel-Tool der Finanzverwaltung (Suchbegriff: „Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung“).
Pauschalwert 20–30 %: Je nach Lage – vom Finanzamt nicht immer akzeptiert.

Degressive AfA für Neubauten

Seit 2023 können Investoren bei Neubauten (Fertigstellung ab 01.01.2023) zwischen 3 % linear und 5 % degressiv wählen:

5 % vom jeweiligen Restbuchwert → am Anfang höhere Abschreibung, dann sinkend.
Wechsel von degressiv auf linear ist einmalig möglich – umgekehrt nicht.
Sinnvoll: Wenn Sie in den ersten Jahren hohes zu versteuerndes Einkommen haben.

Renovierungen und AfA

Erhaltungsaufwendungen (Fenster, Bad): Sofort als Werbungskosten absetzbar.
Herstellungskosten (Anbau, Dachausbau): Erhöhen AfA-Basis → 50 Jahre abschreiben.
15%-Grenze: Renovierungen über 15 % des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren nach Kauf gelten als Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).