AfA Immobilien: Abschreibung berechnen, Sätze & Rechenbeispiel
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Vermieter können die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich abschreiben. Das Gebäude nutzt sich ab – dieser Wertverlust mindert das zu versteuernde Einkommen. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück.
AfA-Sätze im Überblick
| Gebäudeart | AfA-Satz | Dauer | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr ab 1925) | 2,0 % p.a. | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Neubau-Vermietung (ab 2023) | 3,0 % p.a. | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 neu |
| Degressive AfA Neubau | 5,0 % p.a. | Frei wählbar | § 7 Abs. 5a EStG |
| Denkmal (Vermieter) | 9 % × 8 J. + 7 % × 4 J. | 12 Jahre = 100 % | § 7i EStG |
AfA berechnen: Schritt für Schritt
Kaufpreis: 500.000 € | Baujahr 1985 | Lage: Mittelstadt
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten) | Kaufpreis + Notar + Grunderwerbsteuer + Makler | 535.000 € |
| Grundstücksanteil abziehen | 25 % (Mittelstadt-Lage) | – 133.750 € |
| AfA-Basis (Gebäudeanteil) | 535.000 – 133.750 | 401.250 € |
| AfA pro Jahr (2 %) | 401.250 × 0,02 | 8.025 € / Jahr |
| Steuerersparnis (42 % Steuersatz) | 8.025 × 0,42 | 3.370 € / Jahr |
Grundstücksanteil bestimmen
Das Finanzamt erkennt drei Methoden an:
- Bodenrichtwert-Methode: Genaueste Methode – Verhältnis von (Bodenrichtwert × m² Grundstück) zum Gesamtkaufpreis.
- Bundesfinanz-Arbeitshilfe: Kostenloses Excel-Tool der Finanzverwaltung (Suchbegriff: „Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung“).
- Pauschalwert 20–30 %: Je nach Lage – vom Finanzamt nicht immer akzeptiert.
Degressive AfA für Neubauten
Seit 2023 können Investoren bei Neubauten (Fertigstellung ab 01.01.2023) zwischen 3 % linear und 5 % degressiv wählen:
- 5 % vom jeweiligen Restbuchwert → am Anfang höhere Abschreibung, dann sinkend.
- Wechsel von degressiv auf linear ist einmalig möglich – umgekehrt nicht.
- Sinnvoll: Wenn Sie in den ersten Jahren hohes zu versteuerndes Einkommen haben.
Renovierungen und AfA
- Erhaltungsaufwendungen (Fenster, Bad): Sofort als Werbungskosten absetzbar.
- Herstellungskosten (Anbau, Dachausbau): Erhöhen AfA-Basis → 50 Jahre abschreiben.
- 15%-Grenze: Renovierungen über 15 % des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren nach Kauf gelten als Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
