Wer ernsthaft in Immobilien investieren will, scheitert selten an der Idee — sondern an der Kalkulation. Die Immobilien Guru App setzt genau hier an: Über 30 Rechner, ein strukturiertes Training und ein Handwerker-Netzwerk in einer kostenlosen App. Wer bisher mit Excel-Tabellen jongliert oder zwischen Bruttorendite berechnen, Nettorendite berechnen und Cashflow Rechner hin- und herwechselt, bekommt hier alles in einer Oberfläche. Dieser Ratgeber zeigt, was die Immobilien Guru App wirklich leistet, für wen sie sich lohnt und wo ihre Grenzen liegen — von der ersten Renditeprüfung über Cashflow nach Steuern bis zur Off-Market-Strategie für die erste Immobilie kaufen.
Die App bündelt drei Funktionsbereiche, die sonst auf drei separate Tools verteilt wären: einen Rechner-Hub für die Kaufentscheidung, ein Schritt-für-Schritt-Training für Einsteiger und Fortgeschrittene und eine bundesweite Handwerker-Suche. Damit deckt sie den kompletten Lebenszyklus eines Investments ab — von der Bewertung über den Kauf bis zur Sanierung.
30+ Immobilien-Rechner — von Renditeprüfung bis Vorfälligkeitsentschädigung
10 Trainingsmodule mit 50+ Lektionen — strukturiert vom Erstkauf bis Fix-and-Flip
50.000 Handwerker-Profis in Deutschland mit PLZ-genauer Suche
500.000+ Handwerker-Bewertungen als Entscheidungsgrundlage
Kostenlos für iOS und Android — keine Premium-Pflicht für Kernfunktionen
Für wen lohnt sich die Immobilien Guru App?
Die App richtet sich primär an drei Zielgruppen, die jeweils einen anderen Schwerpunkt nutzen werden — und für jede Gruppe gibt es einen klaren Kern-Use-Case.
Erstkäufer — Training plus Grundlagenrechner (Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Tilgung)
Kapitalanleger — Renditerechner, Cashflow-Analyse, AfA und Spekulationsfrist-Tracking
Modernisierer & Flipper — Handwerker-Netzwerk plus Fix-and-Flip-Kalkulation
Wann die App nicht ausreicht
So gut die App im Einsteiger- und Mittelfeld ist — drei Konstellationen brauchen darüber hinaus professionelle Beratung oder spezialisierte Software.
Portfolios ab 5+ Einheiten — hier braucht es eine Verwaltungssoftware mit GuV pro Objekt
GmbH- oder GbR-Konstruktionen — steuerliche Optimierung verlangt Steuerberater
Internationale Käufe — Doppelbesteuerungsabkommen werden nicht abgedeckt
Die wichtigsten Rechner im Überblick
Die meisten Investoren nutzen drei bis fünf Rechner regelmäßig — der Rest ist Spezialfall. Die folgende Tabelle zeigt, welche Rechner für welche Entscheidung relevant sind und welche Größenordnung als Faustregel gilt.
Rechner
Wofür?
Faustregel / Richtwert
Bruttorendite
Schnell-Check
ab 4–5% p.a. interessant
Nettorendite
Realistische Bewertung
Brutto minus 1–1,5% Bewirtschaftung
Kaufpreisfaktor
Marktvergleich
20–25 = Standard, <20 günstig
Kaufnebenkosten
Liquiditätsplanung
8–15% des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer
Bundesland-Kosten
3,5% (Bayern) bis 6,5% (NRW, SH)
Notarkosten
Nebenkosten-Detail
ca. 1,5–2% des Kaufpreises
Eigenkapital
Finanzierungsquote
mind. Nebenkosten + 10–20% Kaufpreis
Cashflow
Monatlicher Saldo
positiv nach Tilgung & Rücklage
AfA-Rechner
Steuerliche Abschreibung
2% (Bestand) bis 3% (Neubau)
Spekulationsfrist
Verkaufsplanung
10 Jahre nach §23 EStG
Vorfälligkeit
Vorzeitige Ablösung
oft 5–15% Restschuld
EK-Rendite (ROE)
Hebel-Effekt
typisch 6–12% bei 20% EK
Wer nur Bruttorendite rechnet, kalkuliert Wunschdenken. Erst Cashflow nach Steuern und Rücklage zeigt, ob ein Objekt trägt.
Welche Rechner Einsteiger zuerst nutzen sollten
Wer die App neu installiert, sollte nicht alle 30 Rechner gleichzeitig öffnen. Eine sinnvolle Reihenfolge sortiert die Werkzeuge nach dem Kaufprozess.
Theorie ist gut — Zahlen sind besser. Hier ein realistisches Szenario, das alle App-Rechner verknüpft: 3-Zimmer-Wohnung in NRW, 75 m², Kaltmiete 1.100 €/Monat, Baujahr 1995.
*AfA: 2% von 240.000 € (Gebäudeanteil 80%) = 4.800 €/Jahr. Plus Schuldzinsen ca. 9.000 €/Jahr = 13.800 € Werbungskosten gegen 13.200 € Mieteinnahme = 600 € Verlust → Steuerersparnis ca. 250–280 €/Monat.
Eigenkapitalrendite (Return on Equity) — der eigentliche Hebel
Bei 95.610 € EK-Einsatz und Tilgung von 4.800 €/Jahr plus durchschnittlicher Wertsteigerung von 1,5% (4.500 €/Jahr) liegt die effektive EK-Rendite bei rund 9,7% p.a. — vor Steuervorteilen. Genau diese Kennzahl macht den Unterschied zur Bruttorendite und ist in der App der wichtigste Profi-Rechner.
Eigenkapital-Szenarien: So beeinflusst die Quote die Rendite
Die Eigenkapitalquote ist der wichtigste Hebel im Investment — und gleichzeitig der häufigste Streitpunkt. Die folgende Tabelle zeigt drei realistische Szenarien für ein 300.000-€-Objekt mit 1.100 € Kaltmiete und 3,8% Sollzins:
Szenario
EK-Quote
EK-Einsatz
Monatsrate
Cashflow nach Tilgung
EK-Rendite p.a.
Knappe Finanzierung
10% + NK
ca. 65.610 €
ca. 1.305 €
negativ (–545 €)
ca. 12% (riskant)
Standard
20% + NK
ca. 95.610 €
ca. 1.160 €
knapp negativ (–400 €)
ca. 9–10%
Konservativ
30% + NK
ca. 125.610 €
ca. 1.015 €
positiv (+85 €)
ca. 6–7%
Wann sich knappes Eigenkapital trotzdem rechnet
Eine niedrige EK-Quote ist kein Tabu — sie verlangt aber stabile Voraussetzungen. Der App-Rechner für Eigenkapitalbedarf berechnen zeigt diese Szenarien live an, inklusive Tilgungsplan über die volle Laufzeit.
Sicheres Beamten- oder Festanstellungs-Einkommen — keine Provisionsanteile
Lage mit Mietsteigerungs-Potenzial — A- bis B-Lagen mit Zuzug
Hohe Tilgung von Anfang an — mindestens 2–3% statt 1%
Liquiditätsreserve — 6 Monatsraten als Puffer auf Konto
Wann mehr Eigenkapital sinnvoller ist
Wie im Ratgeber Immobilienfinanzierung beschrieben, ist eine Eigenkapitalquote unter 20% nur bei sehr stabilem Einkommen und positivem Cashflow tragbar. Bei volatilem Einkommen oder B/C-Lagen lohnt sich mehr Puffer.
Selbstständige & Freiberufler — Banken verlangen oft 25–30% EK
Steuerliche Tiefe: AfA, Werbungskosten und Spekulationsfrist
Der oft unterschätzte Vorteil einer Kapitalanlage liegt in der Steueroptimierung. Die App rechnet die wichtigsten Hebel direkt ein — entscheidend ist, wie genau man sie anwendet.
Abschreibung (AfA) — der wichtigste Steuer-Hebel
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar — Grundstücksanteil (typisch 15–25%) bleibt außen vor. Die Sätze variieren nach Baujahr und Nutzung.
Bestandsimmobilien (Baujahr ab 1925): 2,0% p.a. linear über 50 Jahre
Altbau (Baujahr vor 1925): 2,5% p.a. linear über 40 Jahre
Neubau (Bauantrag ab 2023): 3,0% p.a. linear über 33 Jahre
Denkmal-AfA: 9% p.a. (Jahre 1–8) plus 7% (Jahre 9–12) auf Sanierungsanteil
Werbungskosten, die häufig vergessen werden
Neben Schuldzinsen und AfA mindern weitere Kosten die Steuerlast. Viele Erstanleger lassen hier Geld liegen.
Fahrtkosten zu Objekt, Mieter, Handwerker (0,30 €/km)
Telefon und Porto für Mieter-Kommunikation (Pauschale möglich)
Fachliteratur und Software — z. B. Premium-Tools für Verwaltung
