Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobilienaktiengesellschaft ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer AG, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung oder Vermarktung von Immobilien dient – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Bestand im drei- oder vierstelligen Bereich. Besonders attraktiv: Die Sonderform REIT-AG (Real Estate Investment Trust) ist auf Unternehmensebene komplett von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit und schüttet mindestens 90 % des Gewinns als Dividende aus. Hier findest du alle Rechtsformen im Vergleich und hier geht es zurück zur Übersicht AG. Wer eher operativ über eine Kapitalgesellschaft halten möchte, sollte parallel die Immobilien Holding als Alternative prüfen.
Immobilien-AG vs. REIT-AG: Der entscheidende Unterschied
Bevor wir in die Details gehen, der wichtigste Punkt vorab: Nicht jede börsennotierte Immobilien-AG ist automatisch eine REIT-AG. Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften – aber keine REITs. Echte deutsche REITs (G-REITs) gibt es nur eine Handvoll, weil das REIT-Gesetz extrem strenge Auflagen macht. Wer in REIT-Aktien investieren will, sollte diesen Unterschied kennen.
Merkmal
Immobilien-AG (regulär)
REIT-AG (G-REIT)
Börsennotierung
optional
Pflicht (regulierter Markt)
Mindestkapital
50.000 €
15 Mio. €
Körperschaftsteuer
15 % + Soli
0 % (steuerbefreit)
Gewerbesteuer
~14 % (Hebesatzabhängig)
0 % (steuerbefreit)
Ausschüttungsquote
frei wählbar
min. 90 % des Gewinns
Eigenkapitalquote
frei
min. 45 %
Streubesitz
frei
min. 15 % (25 % bei Zulassung)
Wohnimmobilien Bestand
uneingeschränkt
nur Neubau ab Inkrafttreten REITG
Beispiele
Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG
Alstria Office, Hamborner, Deutsche Konsum, Fair Value
Bestehende deutsche börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften
Die größten regulär börsennotierten Immobilien-AGs in Deutschland (keine REITs):
Vonovia SE – größter Wohnungskonzern Europas, mehr als 540.000 Wohnungen
LEG Immobilien – Schwerpunkt NRW, ca. 167.000 Wohnungen
TAG Immobilien – Fokus B-Lagen Norddeutschland und Polen
Grand City Properties – Value-Add-Strategie deutsche Großstädte
Aroundtown – Gewerbe- und Hotelimmobilien Europa
Echte deutsche REITs (G-REITs) am regulierten Markt:
Das Tätigkeitsspektrum von Immobilienaktiengesellschaften konzentriert sich auf Projektentwicklung, Bau und Bewirtschaftung. Insgesamt können sich Aktiengesellschaften am Immobilienhandel (Fix & Flip), der Vermittlung sowie der Haltung und Verwaltung eigener Bestände beteiligen. Insbesondere für die Vermietung mit langfristig stabilem Cashflow sind Immobilienaktiengesellschaften eine beliebte Wahl.
Mögliche Tätigkeiten im Überblick
Projektentwicklung & Bau – Grundstücksankauf, Baurecht, Realisierung, ggf. anschließender Verkauf
REIT-AG im Detail: Herkunft, Auflagen & Sanktionen
Herkunft des REIT-Konzepts
Die REIT-Aktiengesellschaft basiert auf einer US-amerikanischen Unternehmensform – dem „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept wurde in den USA als steuertransparentes Vehikel etabliert, um auch Kleinanlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien-Portfolios zu ermöglichen. International setzte sich der REIT in Australien, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien durch. In Deutschland kam die Rechtsform der REIT-AG mit dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) hinzu. Zur Unterscheidung werden die deutschen REIT-AGs als G-REIT bezeichnet („G“ = Germany).
Gesetzliche Auflagen nach REITG
Damit eine Immobilien-AG den Status einer REIT-AG erhält und die Steuerbefreiung genießt, muss sie eine ganze Reihe harter Voraussetzungen erfüllen. Wird auch nur eine Auflage dauerhaft verletzt, droht der Verlust des REIT-Status mit voller Steuerlast plus Strafsteuer.
Auflage
Anforderung
Sanktion bei Verstoß
Sitz & Geschäftsleitung
in Deutschland
Verlust REIT-Status
Börsennotierung
regulierter Markt EU/EWR
Verlust REIT-Status
Grundkapital
min. 15 Mio. €
Versagung Anerkennung
Streubesitz Zulassung
min. 25 %
keine Anerkennung
Streubesitz laufend
min. 15 %
Strafzahlung 1-3 % Wert
Eigenkapitalquote
min. 45 % des Immobilienvermögens
Strafzahlung 1-3 %
Immobilienquote (Vermögen)
min. 75 % unbewegliches Vermögen
Strafzahlung
Immobilienertragsquote
min. 75 % Erträge aus Immobilien
Strafzahlung
Höchstbeteiligung pro Aktionär
max. 10 % direkt
Stimmrechtsverlust überschreitender Anteil
Ausschüttungsquote
min. 90 % handelsrechtlicher Jahresüberschuss
Verlust REIT-Status
Bestandsmietwohnungen
nur Neubau ab Inkrafttreten REITG
Versagung
Insider-Tipp: Vor-REIT & Exit Tax
Vor-REIT-Status: Immobilien-AGs erhalten ein Zeitfenster von max. drei Jahren (ggf. Verlängerung um ein Jahr), um alle Auflagen zu erfüllen. In dieser Phase werden Einbringungen von Immobilien aus Betriebsvermögen mit der sogenannten Exit Tax begünstigt – die stillen Reserven werden nur zur Hälfte besteuert.
Wohnimmobilien-Sperre: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 01.01.2007 errichtet wurden, dürfen nicht im REIT-Vermögen gehalten werden. Genau deshalb sind Vonovia & Co. trotz Börsennotierung keine REITs.
10-%-Grenze umgangen: Die Höchstbeteiligungsgrenze gilt nur direkt – indirekte Beteiligungen über Holdinggesellschaften sind unter Umständen möglich, eine wichtige Strukturierungsfrage für Großinvestoren.
Konkretes Rechenbeispiel: Was bringt die REIT-Steuerbefreiung?
Um die wirtschaftliche Wirkung greifbar zu machen, hier ein Vergleich identischer Vermietungserträge – einmal in einer regulären Immobilien-GmbH/AG, einmal in einer REIT-AG:
Position
Reguläre Immobilien-AG
REIT-AG
Mieteinnahmen p.a.
10.000.000 €
10.000.000 €
Bewirtschaftungskosten
– 2.500.000 €
– 2.500.000 €
Abschreibung & Zinsen
– 3.000.000 €
– 3.000.000 €
Gewinn vor Steuern
4.500.000 €
4.500.000 €
Gewerbesteuer (~14 %)
– 630.000 €
0 €
Körperschaftsteuer + Soli (~15,8 %)
– 711.000 €
0 €
Gewinn nach Steuern (Unternehmen)
3.159.000 €
4.500.000 €
Pflicht-Ausschüttung 90 %
frei wählbar
4.050.000 €
Mehrertrag REIT-Struktur
–
+ 1.341.000 € (~30 %)
Die Steuerbefreiung wird auf Anlegerebene „nachgeholt“: Privatanleger versteuern Dividenden mit der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren (40 % steuerfrei) ist bei REIT-Dividenden ausgeschlossen, weil bereits auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattfand.
