Treppenhaus (Lexikon) in einem Mehrparteienhaus

Das Treppenhaus ist der vertikale Erschließungsbereich eines Gebäudes, der die einzelnen Geschosse über Treppenläufe und Podeste miteinander verbindet und in Mehrparteienhäusern als Gemeinschaftsfläche allen Bewohnern zur Nutzung dient. Rechtlich zählt es nach Wohnungseigentumsgesetz (§ 5 Abs. 2 WEG) zum Gemeinschaftseigentum — auch dann, wenn es ausschließlich von einer einzigen Wohnung genutzt wird. Damit ist es weder Wohnfläche noch Sondereigentum, sondern Teil der baulichen Substanz, für die alle Eigentümer gemeinschaftlich verantwortlich sind. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte den baulichen Zustand und die Pflegekosten des Treppenhauses kennen — sie wirken sich direkt auf Werterhalt, Hausgeldhöhe und Mieterzufriedenheit aus.

Treppenhaus: Definition, Funktion und rechtliche Einordnung

Im baurechtlichen Sinne ist das Treppenhaus ein notwendiger Verkehrsbereich. Die Landesbauordnungen (z. B. § 35 MBO) schreiben für Gebäude mit mehr als zwei Geschossen mindestens einen „notwendigen Treppenraum“ vor — also einen baulich abgeschlossenen, feuerbeständigen Bereich, der den Rettungsweg sicherstellt. Daraus ergibt sich auch, warum das Treppenhaus keine reine Komfort-, sondern eine Sicherheitsfläche ist.

Die wichtigsten Merkmale im Überblick: Das Treppenhaus erfüllt gleichzeitig mehrere Funktionen — von der alltäglichen Erschließung bis zum behördlich vorgeschriebenen Rettungsweg — und ist dabei stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

• Erschließung — Zugang zu allen Wohneinheiten
• Erster Rettungsweg — bei Brand zwingend frei
• Gemeinschaftseigentum — § 5 Abs. 2 WEG
• Verkehrssicherungspflicht — liegt bei der WEG bzw. Vermieter
• Nutzfläche, keine Wohnfläche — nicht in der WoFlV erfasst

Was darf im Treppenhaus stehen — und was nicht?

Die häufigsten Konflikte in Mehrparteienhäusern entstehen rund um abgestellte Gegenstände. Maßgeblich ist hier nicht der Geschmack der Nachbarn, sondern die Musterbauordnung in Verbindung mit den Brandschutzvorgaben der Länder: Rettungswege müssen jederzeit in voller Breite (mindestens 1,00 m, oft 1,20 m) nutzbar sein.

Gegenstand	Regel	Hintergrund
Kinderwagen	Geduldet, wenn Fluchtweg frei bleibt	BGH VIII ZR 165/08
Fahrrad	In der Regel unzulässig	Brandlast, Behinderung
Schuhregal/Schrank	Unzulässig (Brandlast)	Brennbare Materialien
Fußmatte	Erlaubt, wenn flach	Stolpergefahr beachten
Pflanzen	Geduldet in Maßen	Hausordnung entscheidet

Wichtig: Selbst wenn die Hausordnung großzügig formuliert ist — die Brandschutzauflagen der jeweiligen Landesbauordnung sind höherrangig. Eine WEG kann das Abstellen von brennbaren Gegenständen nicht legalisieren, wenn die Feuerwehr im Einsatzfall behindert würde.

Treppenhausreinigung: Wer ist verantwortlich?

Die Reinigung ist Sache der Eigentümergemeinschaft, wird aber in der Praxis unterschiedlich organisiert. Im Mietverhältnis kann der Vermieter die Pflicht über den Mietvertrag auf die Mieter übertragen — entweder per Putzplan („Kehrwoche“) oder als umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV.

Je nach Objektgröße und Vereinbarung kommen dabei drei Grundmodelle zum Einsatz, die sich in Aufwand und Kostenverteilung deutlich unterscheiden:

• Putzplan-Modell — Mieter reinigen turnusmäßig selbst
• Externe Firma — Kosten 0,15–0,40 €/m² monatlich umlagefähig
• Hausmeister — Mischmodell, Kosten anteilig pro Wohnung

Realistisches Praxisbeispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien und 600 m² Gesamtfläche kostet die professionelle Treppenhausreinigung rund 180–240 € monatlich — pro Wohnung also etwa 22–30 € im Hausgeld. Diese Position wird über die Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt; sie läuft separat über die Betriebskosten.

Treppenhaus als Werthebel beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses unterschätzen Einsteiger das Treppenhaus regelmäßig. Dabei ist es das erste, was Mietinteressenten und potenzielle Käufer sehen — und ein vernachlässigtes Treppenhaus drückt nachweislich den erzielbaren Quadratmeterpreis. Wie im Ratgeber zur Mehrfamilienhaus-Bewertung beschrieben, fließt der Allgemeinzustand der Gemeinschaftsflächen direkt in das Sachwert- und Ertragswertverfahren ein.

Treppenhaus-Zustand	Wirkung auf Kaufpreis	Sanierungskosten (Ø)
Saniert, modern	+2 bis +5 %	—
Gepflegt, Standard	Marktwert	—
Renovierungsbedürftig	−3 bis −8 %	15.000–35.000 €
Maroder Brandschutz	−10 % und mehr	40.000–80.000 €

Wer eine erste Immobilie kaufen möchte, sollte im Teilungserklärungs- und Protokoll-Studium gezielt nach beschlossenen Treppenhaus-Sanierungen suchen — diese Sonderumlagen können fünfstellig pro Wohnung ausfallen.

Häufige Missverständnisse rund um das Treppenhaus

Drei Fehlannahmen tauchen in der Praxis besonders oft auf — und führen regelmäßig zu Streit, Abmahnungen oder im schlimmsten Fall zu Bußgeldern durch die Bauaufsicht.

Die folgenden fünf Irrtümer sind in Eigentümergemeinschaften und Mietverhältnissen gleichermaßen verbreitet und sollten jedem Immobilieneigentümer bekannt sein:

• „Vor meiner Tür ist meins“ — falsch, Gemeinschaftseigentum
• „Kinderwagen sind immer erlaubt“ — nur bei freier Fluchtbreite
• „Treppenhaus zählt zur Wohnfläche“ — nein, niemals
• „Hausordnung schlägt Bauordnung“ — umgekehrt richtig
• „Reinigung ist Vermietersache“ — vertraglich übertragbar

Für Investoren ist relevant: Treppenhaus-bezogene Kosten — Reinigung, Beleuchtungsstrom, Versicherungsanteil — sind Betriebskosten und damit auf Mieter umlegbar. Sanierungen dagegen mindern die Nettorendite, weil sie aus der Rücklage oder per Sonderumlage finanziert werden. Wer ein Objekt als Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die letzten drei Eigentümerprotokolle durchsehen und den Sanierungsstau im Treppenhaus genauso ernst nehmen wie Dach und Fassade.

Treppenhaus im Steuer- und Renditekontext

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wirkt sich der Treppenhaus-Zustand auch steuerlich aus: Größere Sanierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) gelten und sind dann nur über 50 Jahre abschreibbar — nicht sofort als Werbungskosten absetzbar. Die 15-%-Grenze (netto) auf den Gebäudeanteil ist hier entscheidend. Auch die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Gesamtkaufpreis inklusive aller Gemeinschaftsflächen — das Treppenhaus wird also indirekt mitversteuert.

Gehört das Treppenhaus zur Wohnfläche?

Nein. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählt das Treppenhaus weder zur Wohn- noch zur anteiligen Nutzfläche der einzelnen Wohnung. Es ist ausschließlich Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung wird es deshalb separat ausgewiesen, und der Miteigentumsanteil jedes Eigentümers schließt einen rechnerischen Anteil daran ein — ohne dass dieser als Quadratmeter-Wohnfläche im Mietvertrag oder Exposé auftauchen darf.

Wer haftet, wenn jemand im Treppenhaus stürzt?

Grundsätzlich haftet der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht. Bei vermieteten Objekten kann diese Pflicht — etwa für Schnee- und Eisbeseitigung oder das Reinigen rutschiger Stellen — vertraglich auf die Mieter übertragen werden. Entscheidend ist, dass die Übertragung schriftlich erfolgt und die Mieter die Pflicht auch tatsächlich erfüllen können. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sollte für jedes Mehrfamilienhaus bestehen.

Darf ich das Treppenhaus eigenmächtig umgestalten?

Nein, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen nach § 20 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das gilt selbst für scheinbar harmlose Maßnahmen wie das Anbringen einer Garderobe, das Verlegen eines Teppichs oder das Streichen der Wand vor der eigenen Wohnungstür. Wer ohne Beschluss handelt, riskiert eine Beseitigungsklage und muss den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen — auch Jahre später noch.

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