Villa kaufen und vermieten: Rendite, Saison, Nebenkosten, Sanierung, Finanzierung…

Villa kaufen und vermieten – Ein beliebtes Modell bei vielen Eigentümern, insbesondere bei Villen, die an Orten liegen, an denen andere Urlaub machen. Zum Beispiel Spanien als Hotspot, vor allem Mallorca, Ibiza aber auch Marbella, je nach dem, welche persönlichen Bindungen man an einen der Orte hat. Wer seine Villa vermieten will, kauft nicht nur für den Eigennutz, sondern auch klassisch als Kapitalanlage mit Ziel, dass die Immobilie Einnahmen erwirtschaftet. So viel (Rendite), dass die Kosten gedeckt sind (Kredittilgung, Zinsen und Instandhaltung der Villa). Lernen Sie hier alles Wichtige zur Rendite, der Saison-Vermietung einer Villa, Ihre Nebenkosten von Instandhaltung bis Pool-Service und Fakten zur Finanzierung. Außerdem, die spanische Vermögenssteuer beim Immobilienkauf.

Vermietung einer Villa: Rendite und Wertsteigerung

Lohnt sich die Vermietung in Spanien? Ja! Wie Sie später im Beispiel sehen, generieren manche 5%-10% der Kaufsumme im Jahr, nur durch Vermietung in und um die Hauptsaison. Die restlichen 3-6 Monate nutzen Sie Ihre Villa selbst.

Sie haben vor, zum ersten Mal zu vermieten?

Gewinnbringend ist nicht nur die Vermietung, auch die Wertsteigerung des Grundstücks an speziellen Orten wie Mallorca oder Ibiza, sollten Sie nicht außer acht lassen. Dazu mehr, nach der Renditeberechnung.

Lernen Sie hier im Ratgeber alles Wichtige kennen!

Vermietung: Rendite einer Villa

In Deutschland werden Immobilien eher selten als Ferienhaus genutzt und während der Off-Zeiten vermietet. Wenn doch, dass funktioniert die Berechnung ein wenig anders, als bei der typischen vollvermieten Immobilie. Beim Langzeitmietvertrag zahlt Mieter X Summe Y jeden Monat. Vermietung an Urlaubsorten heißt auch ein wenig Spekulation, je nach Neben- und Hauptsaison. Im Prinzip ist die Berechnung der Immobilien Rendite aber gleich.

Ziel der Mietrendite: Mieter zahlt Ihre Villa

Fassen wir das einfache Ziel einer guten Immobilien Rendite zusammen:

Die Rendite soll so hoch sein, dass Ihre Mieter, Ihre Villa abbezahlen

Der Wert variiert, aktuell liegt eine gute Rendite bei mindestens 6% (in Deutschland). Mit höheren Zinsen bei einer Finanzierung im Ausland, steigt der Wert dementsprechend. 1% mehr Zinsen erfordert direkt 1% mehr Rendite – vereinfacht gesagt.

Rendite berechnen: Beispiel für den Einstieg

Die übliche Rendite Berechnung funktioniert so, dass die Jahreskaltmiete (also monatliche Miete * 12) berechnet wird. Bei teilweiser Vermietung kommt es genauso auf die mögliches Jahreskaltmiete an, jedoch fokussiert auf wenige Wochen oder Monate im Jahr, in denen Sie die Immobilie nicht selbst nutzen.

Einfach berechnet:

Rendite = Jahreseinnahmen (Kaltmiete) / Investitionen (Kaufpreis und Nebenkosten)

Schnelles Beispiel:

  • 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Tipp! Maßgeblich für gute Mietpreise sind neben der Villa (extras wie Swimming Pool) und guter Lage, auch immer die Schlafzimmer / Badezimmer Anzahl.

Vom Prinzip bleibt aber alles gleich. Rendite Berechnung.

Rendite einer Villa zusammengefasst

Fakt 1) Die Berechnung der Rendite einer Immobilie wird immer dann wichtig, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen. Fakt 2) Sie stellt einfach gesagt die Einnahmen der Miete in Relation zu Ihren Inventionen (Kaufpreis und Nebenkosten), mit dem Ziel, dass Ihre Mieter, Ihre Villa bezahlen.

Fakt 3) Das Ergebnis der Immobilien Rendite ist ein Prozentsatz. Liegt dieser (aktuell) über 6%, sind sozusagen alle laufenden Kosten (Finanzierung [Tilgung, Zinsen] und Instandhaltung) gedeckt. Liegt die Rendite (aktuell) unter 6%, zahlen Sie monatlich mit.

Hier noch einmal zur Veranschaulichung die Berechnung der “üblichen” Rendite (bei Vollverfmietung einer Kapitalanlage) und angepasst, die Rendite einer vermieteten Immobilie im Ausland (Ferienhaus), die Sie ebenfalls nutzen.

Formel

Die Formel zu Berechnung:

Vollvermietet:

Rendite = Jahreskaltmiete (Kaltmiete * 12) / Investition (Kaufpreis und Nebenkosten)

Teilvermietung:

Rendite = Jahreskaltmiete (Kaltmiete) / Investition (Kaufpreis und Nebenkosten)

Im Prinzip also die gleiche Rechnung.

Mietpreis: Wie viel Miete für welche Villa?

Tipp! Sie fragen sich, für wie viel eine Immobilie im Wert von X vermietet werden kann? Vergleichen Sie Angebote auf Plattformen für Ferienwohnungen oder auch bei AirBnb. Nutzen Sie dazu ähnliche Parameter (Lage, Zustand, Wohnfläche, Schlafzimmer).

So können Sie auch von den Erfahrungen der anderen Vermieter am Ort profitieren, ohne selbst viel Miet-Experimente machen zu müssen.

Beispiel: Vermietung in der Haupt-Saison – 2,6% Rendite!

Ein Bekannter vermietet seine Immobilie im Wert von 2.100.000 Euro beispielsweise allein im Monat Juli für 54.000 Euro.

Rendite für diesen Monat:

2,57 % vom Kaufpreis

In Deutschland fokussieren Investoren für ihre Kapitalanlage Immobilien, mit einer Jahresrendite von 6%, an Hotspots wie Ibiza können Sie also fast die Hälfte der nötigen Mindestrendite in einem Monat erwirtschaften. Natürlich hat das Jahr nicht 12x den Monat Juli im Angebot (heiße Temperaturen, Sommerferien in vielen Ländern). Doch erwirtschaftet so allein die Hauptsaison, Mai bis September, einen ordentlichen Renditebetrag.

Leider zahlen Sie etwas mehr Zinsen und auch die Vermietung muss organisiert werden.

Gebühren: Vermietung und House-Service + Vorteil

Wer an Hotspots wie Mallorca, Ibiza oder Marbella vermietet, kümmert sich natürlich nicht selbst darum. Dafür gibt es hervorragende Kontakte vor Ort, die für 20-25% der Mieteinnahmen direkt alles übernehmen: Vermietung, House Cleaning, Instandhaltung bis Garten- und Poolwartung. Natürlich könnten Sie alles einzeln beauftragen, alles aus einer Hand ist aber die beste Möglichkeit um stressfrei an seriöse Mieter zu vermieten.

Vermietung durch Agentur:

20% – 25% der Mieteinnahmen

Noch einmal der große Vorteil:

  • Vermietung der Villa
  • Kommunikation mit den Mieter
  • Übergabe der Villa (Einzug und Auszug)
  • Instandhaltung
  • Außenanlagen wie Garten, Pool, Tennisplatz, etc.
  • Alles ohne Stress

Schauen wir uns jetzt direkt ein praktisches Beispiel mit konkreten Zahlen an.

Vorteile: Rendite aus Vermietung und Wertsteigerung (Grundstück)

Immobilien an den spanischen Hotspots sind natürlich etwas aufwendiger, als der Kauf “zuhause”. Das bringt den Rendite-Vorteil mit sich, nicht jeder “wagt den Schritt”. Außerdem brauchen Sie mehr Eigenkapital im Ausland, ganze 50-60% vom Kaufpreis. Dazu gleich mehr.

  1. Gute Renditen, oft über 10%
  2. Außerdem Wertsteigerung des Grundstücks

Kaufpreis inkl. Sanierung für Beispiel Berechnung

Im Beispiel kaufen Sie eine Immobilie inklusive Nebenkosten für 1.9 Millionen Euro und investieren noch einmal 240.000 Euro für die Sanierung bis zum finalen Feinschliff.

  • Kaufpreis: 1.90.000 Euro
  • Sanierung: 240.000 Euro
  • Investition: 2.140.000 Euro

In Spitzenmonaten wie Juni, Juli und August können Sie 50.000 bis 60.000 Euro / Monat bekommen, realistisch und mit Vorbuchung im Januar, Februar, März. Wir rechnen mit 14.000 Euro / Woche in der Hauptsaison +/- 1 Monat vor und nach der Hauptsaison; ebenso berücksichtigen wir realistischen Leerstand und Ihren Eigennutz, beispielsweise über die Wintermonate.

Kalkulation: Einnahmen aus Vermietung

Die Monate unterscheiden sich dann. Beispiel:

  • Januar – März: Eigennutz
  • April: Leer
  • Mai: 12.000 Euro / Woche
  • Juni – August: 14.000 Euro / Woche
  • September: 11.000 Euro / Woche
  • Oktober – November: Leer
  • Dezember: Eigennutz

Aus Kaufpreis, Vermietung-/House-Service und den Einnahmen ergibt sich dann Ihre Rendite:

  • Jahreskaltmiete: 260.000 Euro / Jahr
  • House-Service (20%): 26.000 Euro / Jahr
  • Jahreskaltmiete (netto): 234.000 Euro / Jahr

In Summe:

  • Investition: 2.140.000 Euro / Jahr
  • Rendite: 10,9 % Rendite

In Deutschland findet man Immobilien mit Renditen über 10% nur extrem selten oder in C-Lagen, die Risiken mit sich bringen. Hier kaufen Sie in bester Lage, Villas mit Pool und Meerblick.

Wertsteigerung des Grundstücks

Zur Immobilienrendite kommt dann noch die allgemeine Steigerung der Grundstückspreise. Wissen Sie, welchen Vorteile Orte wie Ibiza und Mallorca bieten? Platz ist nicht unendlich vorhanden. Genauso wie in der Schweiz beispielsweise ist Bauplatz limitiert und dementsprechend sind auch die realen Grundstückspreissteigerungen höher, verglichen mit einer Kapitalanlage, die Sie “zuhause” in der Nähe tätigen.

Hier ein Auszug der Frankfurter Rundschau, aktuell vom Vorjahr:

„Im Schnitt stiegen die Preise für Inselimmobilien um 27,2 Prozent, die höchste Steigerungsrate verzeichneten die Marktforscher mit 42,1 Prozent in der Stadt Palma, gefolgt vom Südwesten, hier kosten Ferienimmobilien heute 37,8 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren.“

Rechnen wir „nur“ mit den 27,2 % im Schnitt.

  • 27,2 % / 5 = 5,45 % p.a.

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?

Der Kostenblock der Nebenkosten ist relativ umfangreich, wenn Sie wirklich alle Aspekte berücksichtigen. Es gibt aber ein paar Unterschiede.

Kosten für den Makler

Maklerkosten – In Deutschland werden die Maklerkosten (bei Privatkauf) zu jeweils 50% zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt (gesetzlich). Wird eine Immobilie von Unternehmen zu Unternehmen verkauft, ist die Verteilung der Maklerkosten frei zwischen Käufer und Verkäufer teilbar. In Spanien (also auch Ibiza, Mallorca oder Marbella) sind die Maklerkosten bereits im Kaufpreis der Immobilie enthalten (5% bei Standard-Immobilien).

Vermögenssteuer beim Kauf einer Villa

Vermögensteuer – Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen und über 700.000 Euro vom Kaufpreis aus Eigenkapital stellen (nicht Finanzierung), müssen Sie alles über dem Freibetrag von 700.000 Euro versteuern. Die spanische Vermögenssteuer beträgt zwischen 0,2 bis 2,5 % des Nettovermögens, welches Sie einbringen.

Tipp! Der Freibetrag unterscheidet sich in den Kommunen. In Katalonien und Valencia liegt der Freibetrag bei nur 500.000. In Madrid ist der Freibetrag unbegrenzt.

Beispiel:

  • Totaler Kaufpreis der Villa: 1.8 Mio. Euro
  • Eigenkapitalanteil (60%): : 1.08 Mio Euro
  • Freibetrag: 700.000 Euro
  • Zu versteuerndes Vermögen: 308.000 Euro
  • Steuersatz: 0,3 %
  • Steuerbetrag: 924,00 Euro

Vermögenssteuer: Tabelle

Hier einmal alle Steuersätze mit Bemessungsgrenzen:

Bei einem Vermögen von EUR Beträgt die Steuer in EUR Ab einem Vermögen von EUR Beträgt die Steuer hierauf
0,00 0,00 167.129,45 0,2
167.129,45 334,26 167.123,43 0,3
334.252,88 835,63 334.246,87 0,5
668.499,75 2.506,86 668.499,76 0,9
1.336.999,51 8.523,36 1.336.999,50 1,3
2.673.999,01 25.904,35 2.673.999,02 1,7
5.347.998,03 71.362,33 5.347.998,03 2,1
10.695.996,06 183.670,29 Und mehr 3,5

Quelle: WF Salinas.

Sanierung bei Bestandsimmobilien

Sanierung und Aufwertung – Sicher wollen Sie Ihre Villa noch nach Ihren Wünschen und Vorstellungen gestalten. Dafür müssen Sie mindestens mit Kosten für die Aufwertung rechnen und je nach Baujahr des Hauses, bzw. der letzten Sanierung, auch mit Sanierungskosten (Garten, Pool bis Schlafzimmer, Küche, Bäder).

Typische Nebenkosten im Überblick:

  1. Theoretisch Reisekosten (Besichtigung vor Ort)
  2. Maklerkosten – zahlt Verkäufer
  3. Notarkosten – Kaufvertrag
  4. Grundbuchkosten – Eigentümerwechsel
  5. Sanierung / Aufwertung (bei Bestand)
  6. Vermögenssteuer (ab 700.000 Euro)
  7. Grundsteuer (nach Kauf)

Fazit: Villa kaufen und vermieten

Sie haben jetzt wirklich viel gelernt. Über die Rendite bei Vermietung in Saison-Zeiten. Sie haben die Steuern kennengelernt, aber auch die Nebenkosten vom Kauf mit Immobilienmakler, bis zur Vermietung in Instandhaltung Ihrer Immobilie.

Mit diesem Wissen können Sie eine profitable Villa in Spanien zur Vermietung finden.

Hier habe ich noch 2 extra Tipps für Sie!

Makler: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Als Immobilienmakler bin ich auf Akquise für Kunden, wir stellen Exposés zu Verfügung, terminieren Besichtigungen und helfen beim Kaufprozess vor Ort, von Notar bis zur Finanzierung, wenn benötigt. Eine kleine Selektion und Auswahl meiner Villen in Mallorca, Marbella und auch Ibiza, finden Sie hier:

Finanzierung im Ausland: Eigenkapital und Zinssatz

Sie wollen eine Villa in Spanien kaufen? Egal ob Mallorca, Marbella oder auch Ibiza, die Konditionen für die Immobilienfinanzierung unterscheiden sich erheblich. Wenn Sie Ihre Villa nicht für den 100% Eigennutz kaufen, sondern die Villa teilweise oder auch vollständig als Kapitalanlage vermieten, dann sollten Sie die besonderen Konditionen in Spanien kennen. Zusätzlich gebe ich Ihnen auch ein paar Insights aus den USA, als Vergleich. So sehen Sie, wie günstig eine Finanzierung im Inland und wie teuer Kredite als Ausländer in anderen Ländern werden, in Bezug auf Ihren Zinssatz und Ihr Eigenkapital. Am Ende geht es immer um die Rendite.

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