Verschiedene Varianten des Mietkaufs: Alternative zum Immobilienkredit?

Sie träumen von den eigenen vier Wänden, doch es fehlt Ihnen an Eigenkapital, welches die Voraussetzung für eine günstige Finanzierung ist? Im nachfolgenden Beitrag stellen wir Ihnen eine Alternative zum klassischen Immobilienerwerb vor. Sie erfahren alles Wissenswerte zum Mietkauf, wie dieses Modell funktioniert und mit welchen Vor- und Nachteilen es verbunden ist.

Warum ist der Mietkauf eine Alternative zum Immobilienkredit?

Um eine Immobilienfinanzierung zu beantragen, müssen Sie in der Regel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Für die Bank mindert vorhandenes Kapital das Risiko, zudem werden die Nebenkosten nicht mitfinanziert und müssen von Ihnen separat beglichen werden. Natürlich gibt es auch Institute, die Immobilien vollständig finanzieren. Allerdings sind Zinsen und Anforderungen bei Vollfinanzierungen deutlich höher.

Einfach verständliches Prinzip

Beim Mietkauf schließen Sie mit dem Eigentümer einen Mietvertrag ab. Darin ist aufgeführt, dass die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt in Ihr Eigentum übergeht. Weiterhin ist der für das Haus oder die Wohnung vereinbarte Kaufpreis schriftlich festgelegt. In der Miete ist ein genau definierter Sparbetrag für den späteren Erwerb enthalten. Beim Mietkauf ziehen Sie als Mieter in die Immobilie ein und werden durch den Sparbetrag zum Besitzer. Beim Kauf der Immobilie wird nur der angesparte Betrag mit dem Preis verrechnet, einen Teil der monatlichen Zahlung behält der bisherige Eigentümer als Miete ein.

Mietkauf – zwei Modelle zur Wahl

Sie können sich bei dieser Vorgehensweise für eines der beiden nachfolgend beschriebenen Modelle entscheiden:

Mietkauf in klassischer Form

Bei diesem Modell legen Sie gemeinsam mit dem derzeitigen Eigentümer fest, zu welchen Konditionen die Immobilie wann, in Ihren Besitz übergeht. Der Kaufpreis wird Ihnen inklusive Zinsen gestundet und Sie begleichen Ihre Schulden mit monatlichen Beträgen. Entweder werden die Monatsraten so hoch veranschlagt, dass Sie nach einer gewissen Zeit ohne Restzahlung Eigentümer sind. Oder Sie bezahlen nach einer Mietphase die Restschuld mit einem Darlehen. Die angesparte Summe könnte hierbei als Sicherheit (Eigenkapital) für die finanzierende Bank dienen.

Das Genossenschaftsmodell

Bei Häusern und Wohnungen in genossenschaftlichen Besitz kommt oftmals der Optionskauf zur Anwendung. Sie schließen einen Mietvertrag ab, der eine Option enthält, die Wohnimmobilie zu kaufen. Im Fall eines Erwerbs zieht die Genossenschaft einen Teil der bezahlten Miete vom Kaufpreis ab. Der Preis wird bei Abschluss des Mietvertrags festgelegt und nicht verändert. Sie können den Kauf nach Ende des Mietverhältnisses ablehnen, weil Sie keinerlei Verpflichtung zum Erwerb eingehen. Wissenswert ist zudem, dass von Ihnen bei der klassischen Variante des Mietkaufs nicht selten 20 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung verlangt werden. Sofern Sie diese Summe nicht aufbringen können, wird die Anzahlung in Raten auf die Miete aufgeschlagen und führt zu einer deutlich höheren monatlichen Belastung. Da Sie beim klassischen Mietkauf einen verbindlichen Vertrag mit dem Eigentümer eingehen, müssen Sie die restliche Kaufsumme zum vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung haben. Beim Mietkauf wird immer eine einmalige Abschlussgebühr fällig.

Optionskauf

Bei einem Optionskauf gibt es keinen verbindlichen Vertrag, allerdings muss Ihr Optionsrecht im Grundbuch vermerkt werden. Damit sichern Sie sich innerhalb der festgelegten Zeit das Recht zum Erwerb. Diese Sicherheit resultiert jedoch in vergleichsweise hohen Mieten, die sowohl Tilgung als auch Zinsen enthalten. Die Genossenschaften binden mit den hohen Monatsbelastungen ihre Mieter an den Erwerb. Nur die wenigsten genossenschaftlichen Anbieter lassen Kündigungen zu und geben die Sparraten zurück.

Mietkauf immer mit notarieller Beglaubigung

Ähnlich wie beim klassischen Immobilienerwerb ist auch beim Mietkauf die Abwicklung beim Notar verpflichtend. Der Aufwand ist sogar größer, weil zwei Verträge erstellt werden müssen. Neben dem Mietvertrag muss eine Vereinbarung zum Kauf der Immobilie aufgesetzt und beide Dokumente sollten vom Notar beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung ist jeder Vertrag zum Mietkauf ungültig. Beim Optionskauf muss der Notar zum Eintrag ins Grundbuch beauftragt werden. Dieses Vorkaufsrecht erlischt bei Kündigung des Mietvertrags automatisch, ansonsten gilt es bis zum festgesetzten Zeitpunkt des Erwerbs. Hinweis: Unabhängig von der bevorzugten Variante sollten Sie sich im Vorfeld einer Mietkauf-Entscheidung von einem unabhängigen Immobilien-Experten beraten lassen. Leider wollen immer wieder schwarze Schafe der Branche ihre schwer zu verkaufenden Objekte über vermeintlich attraktive Mietkauf-Angebote loswerden. Beim Notar sollten im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung Beratungen hinsichtlich eventueller Zahlungsunfähigkeit von beiden Parteien stattfinden und entsprechende Regelungen vereinbart werden.

Vorteile und Nachteile beim Mietkauf

Bei beiden Modellen gibt es sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter (späteren Besitzer) Vor- und Nachteile. Vorteilhaft erscheinen nachfolgende Aspekte:

• Der vom Verkäufer gewährte Kredit bietet leichten Zugang zu Wohneigentum, allerdings ist die Miete weitaus höher als bei herkömmlichen Mietobjekten
• Da nur selten beim Kauf ein Kredit aufgenommen werden muss, bleiben die Banken beim Mietkauf außen vor
• Wirtschaftlich geht das Objekt sofort ins Eigentum des über, weil er mit seinen Mietzahlungen auch Sparanteile einbringt
• Die vereinbarten Raten sind von der Zinsentwicklung unabhängig und über den kompletten Zeitraum gleichbleibend
• Das Modell Optionskauf ermöglicht dem Mieter, eine Weile in dem Haus oder in der Wohnung zu leben und sich hinterher für oder gegen einen Kauf zu entscheiden
• Der Vermieter ist nicht an den örtlichen Mietpreisspiegel gebunden, er kann höhere Mieten verlangen und muss bei Annullierung des Vertrags keine Rückzahlungen leisten

Wie bei jedem Vorgang im Wirtschaftsleben ist auch beim Mietkauf neben der positiven Seite eine Nachteilige gegeben. Die Rückseite der Medaille sieht folgendermaßen aus:

• Im Endeffekt zahlen Sie als Mieter deutlich mehr, als wenn Sie die Immobilie direkt erwerben würden
• Im Vergleich mit einem herkömmlichen Immobilienkredit sind die Konditionen meist schlechter. Die Miete liegt deutlich über der Vergleichsmiete vor Ort, zudem fallen Abschlussgebühren und weitere Kosten an
• Von Ihnen wird in jedem Fall ein überdurchschnittliches sowie sicheres Einkommen verlangt, um hohe Mieten und Sparanteile zu entrichten
• Ihre Zahlungen sind bei Insolvenz des Verkäufers in der Regel verloren und der geplante Kauf kommt nicht zustande
• Die beim klassischen Immobilienkauf verfügbaren Fördermittel gibt es beim Mietkauf nicht
• Obwohl Sie in der Mietphase anteilig für Reparaturen und Modernisierungen aufkommen müssen, bleibt Ihnen bei Baumaßnahmen in größerem Rahmen oft jedes Mitspracherecht verwehrt
• Experten raten beim Mietkauf zu einem Tilgungsanteil von mindestens 80 Prozent, bezogen auf die monatliche Rate

Fazit: Mietkauf als Kredit Alternative

Der Mietkauf ist eine oft übereilt gewählte Möglichkeit zur Finanzierung der eigenen vier Wände. Mit dem dazu erforderlichen hohen Einkommen wird eine Vollfinanzierung über die Bank möglich und erscheint sinnvoll. Den etwas höheren Zinsen einer Finanzierung ohne Eigenkapital stehen, insbesondere für junge Familien, staatliche Zuschüsse und Fördergelder gegenüber. Sie sollten sich vor einer Entscheidung für den Mietkauf kompetent beraten lassen und den klassischen Weg zur Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen.