Dachgeschosswohnung: Ausbauen, Mieten oder Kaufen – Vor- & Nachteile im Überblick

Dachgeschosswohnung – Du möchtest eine Wohnung kaufen, eine Wohnung mieten oder auch eine Wohnung verkaufen? Dann solltest du alles über deine Immobilie wissen. Es gibt viele unterschiedliche Wohnungsarten wie zum Beispiel die Altbauwohnung, die Maisonettewohnung oder aber auch Etagenwohnung, doch auch die Dachgeschosswohnung gehört zu den beliebtesten Wohnungsarten. Vor- und Nachteile einer Dachgeschosswohnung und eine Checkliste für den Ausbau deines Dachgeschosses zu einer Wohnung. Welche Wohnungsarten es allgemein gibt, und welche Vor- und Nachteile diese jeweils ausmachen, kannst du in unserer Übersicht nachlesen: Wohnungstypen.

Dachgeschosswohnung: Niedrige Preise für volles Wohnerlebnis?

„Aber es ist eine Dachgeschosswohnung“, war viel zu lange ein Argument gegen eine Wohnung. Dabei werden die Qualitäten, welche dieser Wohnungstyp mit sich bringt, völlig unterschätzt. Denn die verschmähten Wohnungen haben Potenzial, welches man vor allem als Eigentümer ganz großartig hervorbringen kann.

Du bist auf der Suche nach einer geeigneten Wohnung – ob als Mieter oder Investor? Dann schau in unserem Guide Wohnungstypen A-Z vorbei!

Moderne Dachgeschosswohnungen: Fläche und Raumaufteilung

Eine Dachgeschosswohnung befindet sich in der Etage direkt unter dem Dach und ist durch die Dachschrägen charakterisiert, die oft die nutzbare Wohnfläche beeinflussen. Im Gegensatz dazu sind Penthouse-Wohnungen im obersten Stockwerk, aber ohne solche Schrägen. Eine alternative Art von Dachwohnungen ist die Mansardenwohnung, die unter einem Mansardendach liegt, mit weniger steilen Seitenwänden im Vergleich zu einem klassischen Dach.

Das macht eine Dachgeschosswohnung aus:

• Befindet sich direkt unter dem Dach
• Gekennzeichnet durch Dachschrägen, die die Wohnfläche beeinflussen können
• Unterscheidet sich von Penthouse-Wohnungen, aber ohne Dachschrägen
• Mansardenwohnungen haben ein Dach mit weniger steilen Seitenwänden

Fläche berechnen und Raumaufteilung bestimmen

Natürlich können die Dachschrägen sich negativ auf die Wohnfläche auswirken, denn laut Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche wird diese erst ab einer Deckenhöhe von 2 Metern vollständig gezählt. Alles unter 1 Meter Deckenhöhe fällt in der Flächenberechnung vollständig raus. Ab 1 Meter Höhe zählen die Quadratmeter zur Hälfte.

In einer Dachgeschosswohnung kann man also ordentlich Bodenfläche bekommen, die aber nur eingeschränkt nutzbar ist. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Aufteilung der Wohnung geschickt zu gestalten, um das meiste aus ihr herauszuholen. Diese Möglichkeit eröffnet sich Mietern, aber auch Eigentümern, die mehr Möglichkeiten zum Ausbau haben, um den Platz unterm Dach zu maximieren.

Zusammengefasst:

• Dachschrägen können die nutzbare Wohnfläche beeinträchtigen
• Wohnfläche wird nach bestimmten Deckenhöhen berechnet
• Wichtige Gestaltung der Wohnung, um die begrenzte nutzbare Fläche optimal zu nutzen
• Mieter und Eigentümer können den Platz im Dachgeschoss durch geschickten Ausbau optimal nutzen

Vorteile & Nachteile: Temperatur, Fläche und Nebenkosten

Nachdem wir bestimmte Faktoren bereits angeschnitten haben, soll an dieser Stelle konkreter auf Vor- und Nachteile der Wohnungsform eingegangen werden. Das soll dir helfen, eine Entscheidung über deine zukünftige Mietwohnung, dein Eigenheim oder sogar die Wohnung, welche du als Eigentümer vermieten willst zu treffen und sie Interessenten schmackhaft zu machen.

Vorteile: Reduzierte Nebenkosten und wohnen mit Blick?

Viele der Vorteile einer Wohnung bringen auch Nachteile mit sich. Das trifft nicht nur auf die Dachgeschosswohnung zu, sondern viele verschiedene Wohnungsformen. Denn auch Geschmäcker und Prioritäten unterscheiden sich massiv. Diese Vorteile haben wir in Bezug auf Dachgeschosswohnungen gefunden:

• Geringe Heizkosten
• Schöner Ausblick
• Große Fenster
• Günstige Wohnfläche

Nachteile: Stürmische Höhen und heiße Sommernächte?

Natürlich kommen die Wohnungen nicht ohne Nachteile, aber sind wir mal ehrlich: Keine Wohnung tut das. Wichtig ist, dass man die kleinen Macken möglichst angenehm gestaltet und vor allem beim Ausbau kennt, um so viele Probleme wie möglich von vorne rein zu vermeiden.

• Hitze im Sommer
• Geräuschkulisse bei Sturm
• Reduzierte Wohnfläche
• Ggf. eingeschränkte Barrierefreiheit

Tipp! Bau im Dachgeschoss: Preise & Dämmung : Lies hier noch mehr zum Dachgeschoss-Ausbau.

Dachgeschosswohnung ausbauen: Aufwertung, Kosten, Baugenehmigung & Co.

Der Ausbau des obersten Stockwerkes zu einer voll funktionalen Wohneinheit ist etwas, worüber sich viele den Kopf zerbrechen. Und das sollte auch so sein, damit am Ende des Projektes Räumlichkeiten stehen, die deinen Ansprüchen genügen. Du oder deinen Mieter verbringen hoffentlich beschwerdefreie, schöne Zeiten in der Wohnung. Damit diese Hoffnung in Erfüllung geht haben wir ein paar Aspekte für dich zusammengesucht.

Kosten: Wie viel kostet der Ausbau einer Dachgeschosswohnung?

Der Preis für den Ausbau einer Dachgeschosswohnung kommt ganz auf die Menge und den Umfang der Maßnahmen des Umbaus an. Sollen zum Beispiel Küche und Badezimmer neu eingerichtet werden, müssen unter Umständen neue Leitungen verlegt werden, die den Preis in die Höhe schnellen lassen.

Möchtest du die Wohnfläche maximieren, solltest du damit rechnen gegebenenfalls das Dach anzuheben. Je nach Größe und Zustand des Hauses wird diese Maßnahme alleine schon 5000 € und mehr kosten.

Am besten machst du dir Gedanken darüber, welche Maßnahmen du treffen möchtest, um die Wohnung unterm Dach zu transformieren. Sobald du dir darüber im Klaren bist, informiere dich über die Preise der einzelnen Punkte. Sowohl das Internet, als auch Baugesellschaften und Ingenieursbüros können dir bei diesen Fragen Abhilfe verschaffen.

Baugenehmigung: Wie ist die rechtliche Lage zum Ausbau von Wohnungen unterm Dach?

Du hast dich für den Ausbau entschieden und es gibt kein zurück mehr? Dann existiert nur noch eine Sache, die dir in die Quere kommen könnte: die fehlende Baugenehmigung. Denn je nach Umfang der Arbeiten benötigst du in jedem Fall eine Baugenehmigung. Diese wird ungefähr 0,5 % des gesamten Umbaus kosten.

Kleiner Tipp für Sparfüchse: In manchen Bundesländern wird für den Dachbodenausbau keine Baugenehmigung benötigt, solang es sich nur um die Erweiterung der eigenen Räumlichkeiten handelt.

Ein Ausbau ohne Genehmigung kann zu Bußgeld, Baustopp oder sogar Rückbau der ergriffenen Maßnahmen führen.

Checkliste für den Dachbodenausbau

Das kann eine ganz schöne Menge werden, die man da beachten muss. Um auf Nummer Sicher zu gehen, dass du ein paar Dinge im Hinterkopf hast, haben wir dir die wichtigsten Faktoren noch einmal in einer Liste zusammen gefasst:

• Finanzierung
• Baugenehmigung
• Anschlüsse für Wasser, Strom und Co.
• Dämmung und Isolierung
• Temperaturmaßnahmen, wie eine Klimaanlage
• Erweiterung der Fensterflächen
• Geschickte Raumaufteilung

5 Dinge, die du vor dem Kauf einer Dachgeschosswohnung beachten solltest

Endlich soll dein Traum vom Eigenheim in Erfüllung gehen und diese eine Dachgeschosswohnung hat es dir besonders angetan. Aber die Entscheidung ist schwer, denn du hast so viel Schlechtes über das Wohnen unter dem Dach gehört, dass du nicht sicher bist, ob es tatsächlich diese Wohnung werden soll? Wir haben hier ein paar praktische Tipps die dir dabei helfen abzusichern, dass deine eigene Wohnung kein totaler Reinfall wird. Das sollte spezielle bei Dachgeschosswohnung auf jeden Fall vorhanden sein:

• Klimatisierung
• Wasser, Strom und Heizungsanschlüsse
• Natürliches Licht
• Genug nutzbare Wohnfläche
• Geräuschdämmung vom Dach

Du möchtest endlich deine eigene Wohnung besitzen? Dann schau doch mal in unseren Guide zum Wohnungskauf, der dich detailliert auf den Kauf einer Eigentumswohnung vorbereitet

Finanzierung: Eigenkapital und Kredite für den Wohnungskauf

Bevor du ein Eigenheim kaufst, solltest du dir Gedanken darüber machen, wie viel frei verfügbares Kapital du jeden Monat für Mietkosten nutzt. Außerdem lohnt es sich die Rücklagen, welche man ansonsten tätigen würde, mit in die Rechnung einzubeziehen.

In Kombination erhält man dann die monatliche Rate, welche man in der Lage ist für den Eigenheimkredit zu zahlen. Zu diesem Zweck solltest du außerdem Sicherheit haben, dass sich dieser Betrag in den nächsten Jahren in denen dein Kredit laufen würde, nicht stark verändert.

Ein weiterer Faktor ist das aufzubringende Eigenkapital. Als Daumenregel wird davon ausgegangen, dass das verfügbare Eigenkapital mindestens 10 % des Kaufpreises abdecken sollte.

• (Verfügbares Kapital für Miete + Sparrate) x Kreditlaufzeit in Monaten + verfügbares Eigenkapital n = realistischer Immobilienkaufpreis
• N > 10 % des Immobilienpreises

Zusätzlich ist es wichtig, dass diese Rechnung nicht zu knapp ausfällt, denn neben den reinen Immobilienkosten fallen eine Menge Kosten dazu an, wie die Bezahlung eines Notars und einige, weitere Dinge, die oft vergessen werden. Ein Hauskauf sollte auf jeden Fall wohlüberlegt sein und die finanzielle Tragbarkeit muss in jedem Fall gegeben sein.

Kauf- und Mietvertrag: Fallen frühzeitig erkennen

Als Käufer oder Mieter einer Wohnung gehst du nicht nur einen großen Schritt, du übernimmst auch Verantwortung und triffst rechtlich bindende Absprachen mit Vermieter oder Verkäufer des Objektes. Diese verbindlichen Beschlüsse sind im Nachhinein sehr schwer zu widerrufen und können dich nicht nur Nerven kosten.

Aus diesem Grund lohnt es sich die Verträge gründlich auf mögliche Fallstricke zu prüfen. Solltest du mit einer Rechtsschutzversicherung ausgestattet sein, ist es gut möglich, dass du diese Aufgabe einen Anwalt übernehmen lassen kannst. Falls du aber selbst den Vertrag prüfen möchtest, sollten folgende Dinge beachtet werden.

• Kein Kündigungsverzicht
• Keine Staffelmieten
• Berücksichtigung von Mietmängeln
• Wer zahlt für Kleinreparaturen?

Alles was du wissen solltest, bevor du eine Immobilie mietest, findest du in unserem Artikel über Mieten einer Immobilie!