Wohnen auf Formentera: Die kleinste der bewohnten Balearen-Inseln gilt zurecht als Karibik des Mittelmeers — weiße Sandstrände, türkisblaues Wasser, kein Massentourismus und ein streng reguliertes Bauwesen, das Knappheit garantiert. Wer hier eine Villa oder Finca erwirbt, kauft nicht nur Lifestyle, sondern eines der knappsten Immobilien-Assets Europas. Dieser Guide zeigt Lage, Orte, Preise, Renditen und die rechtlichen Fallstricke, die jeder Käufer vor dem Notartermin kennen muss.
Tipp: Hier findest du den großen Überblick zu Immobilien in Spanien und auf Mallorca.
Lage und Anreise nach Formentera: Leben auf den Balearen
Formentera liegt rund 6 km südlich von Ibiza im westlichen Mittelmeer und ist mit 83,2 km² die kleinste der vier bewohnten Balearen-Inseln. Kein Flughafen, keine Autobahnen, keine Bettenburgen — diese strukturelle Knappheit ist der entscheidende Werttreiber für Immobilien. Die Anreise erfolgt ausschließlich per Fähre, was die Insel touristisch limitiert und das Preisniveau dauerhaft hoch hält.
Lage von Formentera: kleine Insel im Mittelmeer
Formentera ist überschaubar, aber landschaftlich extrem vielseitig: Dünenketten, Pinienwälder, Salinen, schroffe Klippen im Osten und kilometerlange Sandstrände im Norden. Der höchste Punkt liegt bei nur 192 m (La Mola). Die Insel steht zu großen Teilen unter Naturschutz (u. a. Parque Natural de Ses Salines), was Neubauten massiv einschränkt — ein zentraler Grund für die Wertstabilität bestehender Objekte.
Bevölkerung: ca. 12.200 (Sommer-Peak: 35.000+)
Fläche: 83,2 km²
Küstenkilometer: ca. 70
Inselhauptstadt: Sant Francesc Xavier
Höchster Punkt: La Mola (192 m)
Naturschutzfläche: über 50 % des Territoriums
Anreise nach Formentera: Seeweg über Ibiza
Da Formentera keinen eigenen Flughafen besitzt, läuft jede Anreise über Ibiza. Vom Hafen Ibiza-Stadt fahren mehrere Reedereien (Baleària, Trasmapi, Aquabus) mehrmals täglich. Die Überfahrt dauert 25 bis 35 Minuten und endet im einzigen Hafen der Insel: La Savina.
Flughafen Ibiza (IBZ): direkte Verbindungen aus Frankfurt, München, Düsseldorf, Wien, Zürich
Yacht/Privatboot: eigene Liegeplätze in La Savina (Wartelisten mehrere Jahre)
Preise und Renditen: Formentera als Kapitalanlage
Formentera gehört zu den teuersten Quadratmeter-Märkten Spaniens — auf Augenhöhe mit Ibiza-Premium-Lagen, Marbella Golden Mile und Costa Smeralda. Die Kombination aus Bauverbot, Naturschutz und internationaler Premium-Nachfrage (italienische, französische, deutsche Käufer dominieren) sorgt für eine außergewöhnliche Preisstabilität.
Quadratmeterpreise nach Lage und Objekttyp
Objekttyp / Lage
Preis pro m²
Gesamtpreis (Range)
Apartment Landesinnere (Sant Ferran, Sant Francesc)
Mietrendite und Saisonvermietung: ETV-Lizenz entscheidet alles
Die Vermietung ist auf Formentera streng reguliert. Ohne ETV-Lizenz (Estancias Turísticas Vacacionales) ist die kurzfristige Vermietung an Touristen illegal — Bußgelder bis 400.000 € sind dokumentiert. Neue Lizenzen werden seit Jahren faktisch nicht mehr ausgegeben; bestehende Lizenzen werden mit dem Objekt verkauft und treiben den Preis um 200.000 bis 800.000 € nach oben. Das ist der wichtigste Insider-Punkt für Käufer.
Saisonfenster Premium-Vermietung: Mai bis Oktober (ca. 22 Wochen nutzbar)
Wochenpreis Luxusvilla mit Pool, Frontline: 25.000 – 60.000 €
Nettorendite nach Verwaltung, Steuern, IBI: 1,5 – 2,8 %
Wertsteigerung historisch: 4–7 % p.a. — der eigentliche Rendite-Treiber
Beispielrechnung: Luxus-Finca mit ETV-Lizenz
Kaufpreis 3,5 Mio. €, ETV für 6 Personen, 16 Vermietungswochen à 18.000 € = 288.000 € Bruttojahresumsatz. Nach 25 % Verwalter-Fee, 30 % Nichtansässigen-Steuer (IRNR auf Mieteinnahmen für Nicht-EU; EU-Bürger 19 % nach Abzug), IBI ca. 4.500 €, laufende Kosten 35.000 € verbleiben rund 110.000 – 130.000 € Nettocashflow. Den vollständigen Cashflow und die Immobilien-Rendite sollte vor jedem Kauf detailliert modelliert werden.
Rechtliche Fallstricke: Was deutsche Käufer wissen müssen
Spanien ist EU, aber das Steuer- und Baurecht weicht massiv vom deutschen Standard ab. Auf Formentera kommt erschwerend hinzu: Die Inselregierung (Consell Insular) hat das strengste Bauregime der Balearen erlassen. Wer das ignoriert, kauft ein Objekt, das nicht erweitert, oft nicht einmal renoviert werden darf.
Bauverbot und Renovierungsbeschränkungen
Faktischer Baustopp für Neubauten in vielen Zonen seit Jahren
Erweiterungen der Wohnfläche stark limitiert (oft max. 10–20 %)
Pool-Genehmigung in Schutzgebieten praktisch unmöglich
Illegal errichtete Bauten („obras ilegales“) können nicht legalisiert werden — Abrissrisiko
Nota Simple und „Cédula de Habitabilidad“ sind Pflicht-Checks vor Kauf
Steuern beim Kauf und Halten
Steuer
Höhe
Wann
ITP (Übertragungssteuer Bestand)
8 – 13 % gestaffelt
Kauf Bestandsimmobilie
IVA + AJD (Neubau)
10 % + 1,5 %
Kauf Neubau
Notar + Grundbuch
1,0 – 1,5 %
Kauf
IBI (Grundsteuer)
0,4 – 1,1 % Katasterwert
jährlich
IRNR (Nichtansässigen-Steuer)
19 % EU / 24 % Drittstaat
jährlich auf Mieteinnahmen / fiktive Eigennutzung
Patrimonio (Vermögenssteuer Balearen)
0,28 – 3,45 %
jährlich, Freibetrag 700.000 €
Plusvalía Municipal
kommunal, variabel
Verkauf
Wichtig: Vor dem Kauf braucht jeder Ausländer eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero). Die Kaufnebenkosten auf den Balearen liegen mit 11–14 % deutlich höher als in Deutschland — bei einem 5-Mio.-Objekt also 550.000 bis 700.000 € on top. Wer die Grunderwerbsteuer in Deutschland gewohnt ist, sollte das früh in die Kalkulation einpreisen.
Holding-Struktur, Erbschaft und Verkauf
Bei Objekten ab 2 Mio. € prüfen erfahrene Käufer eine spanische S.L. oder eine grenzüberschreitende Immobilien-Holding. Vorteile: leichtere Übertragung, ggf. Share Deal beim Exit, vereinfachte Erbfolge. Beachten: Spanien hat sein eigenes Erbschaftssteuer-Regime, auf den Balearen seit kurzem mit massiven Vergünstigungen für direkte Verwandte. Beim Wiederverkauf greift die spanische Spekulationssteuer-Logik: Plusvalía-Steuer auf Wertzuwachs (19–28 %) plus 3 % Quellensteuer-Einbehalt durch den Käufer bei Nichtansässigen. Eine deutsche Spekulationsfrist existiert in Spanien nicht.
Tipp: Ob Eigennutzung oder reine Kapitalanlage besser passt, klärt der Vergleich Eigennutzung vs. Kapitalanlage — auf Formentera oft Mischformen.
La Savina: Hafen von Formentera
La Savina ist die einzige Anlaufstelle der Insel. Hier kommt jeder Tourist an, hier wird die gesamte Insel versorgt, hier liegen die Yachten der internationalen Käuferschicht. Wer eine Immobilie in La Savina erwirbt, kauft Premium-Anbindung und hohe Vermietungsdichte — gleichzeitig ist es der einzige Ort der Insel mit echtem Sommer-Trubel.
Hauspreise La Savina (zweite Linie bis Frontline): 1,2 Mio. bis 6 Mio. €
Lage von La Savina: Nordwesten der Insel
Der Hafenort liegt im Nordwesten der Insel und zählt rund 760 Einwohner. Über La Savina läuft die gesamte Logistik: Personenfähren, Frachtschiffe, Yachthafen, Hauptversorgungsstraße ins Inselinnere. Der weitläufige Marina-Bereich beherbergt Liegeplätze für Privatyachten (Wartelisten von 3–7 Jahren), Bootsverleih und ein dichtes Angebot an Restaurants, Bars und Boutiquen.
Bevölkerung: ca. 761
Yachthafen: über 450 Liegeplätze
Distanz Sant Francesc: ca. 5 Min. mit dem Auto
Stadtbild: am meisten Trubel auf der Insel
Sobald der Hafen verlassen ist, beginnt der Charme der Insel. Der Marktplatz ist umgeben von kleinen Läden, lokalen Boutiquen und Ständen mit handgemachten Souvenirs — Kunsthandwerk hat auf Formentera Tradition. Die Frontline-Promenade ist Hotspot für Yacht-Eigner und Day-Charter-Gäste aus Ibiza.
