Villa kaufen: Exklusive Immobilie – Haus, Geldanlage, Checkliste, Ablauf

Villa kaufen – Exposés erstklassiger Objekte finden Sie nicht auf Immobilien Portalen. Villen werden gern diskret gekauft und verkauft. Der Kauf von Immobilien hat einen festen Ablauf: Immobiliensuche, Besichtigung, Verhandlungen, Kaufvertrag, Notar, Steuern & Co. Der Kauf von Villen ist natürlich etwas anspruchsvoller. Schon allein deshalb, weil Sie sicher keine Zeit verschwenden wollen für 8, 9 oder sogar 10 Besichtigungen, wie normale Hauskäufer. Sie wollen Ihre erste Villa kaufen? Hier ein kleiner Einblick in die Welt von Luxusimmobilien.

Wohnkomfort und eine repräsentative Wirkung

Eine Villa bedeutet exklusiven Wohnkomfort und eine repräsentative Wirkung nach außen, eine besondere Herausforderung für Immobilienmakler, bzw. Luxusmakler. Außerdem ist eine Villa als Anlageobjekt interessant. Die Bezeichnung Villa stammt aus römischer Zeit und bedeutet Herrenhaus. Heute ist nicht jede Villa gleichzeitig auch ein Luxusobjekt. Manchmal werden auch Landhäuser, die sich in städtischen Ballungszentren befinden als Villen bezeichnet. Villen zeichnen sich jedenfalls durch ihre Größe aus, durch eine charakteristische Raumaufteilung sowie durch die sie umgebenden Grundstücksflächen.

Lese-Tipp: Villa kaufen oder bauen? Hier gibt es Fakten und Antworten: Villa kaufen oder bauen.

Auf alle Fälle besteht ein Bedarf nach Villen auf dem heutigen Immobilienmarkt. Die Preise für diese Objekte sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Die begehrtesten Villenorte liegen dabei im Einzugsbereich von großen Städten, wie Hamburg, Düsseldorf, München oder Stuttgart. In Hamburg ist vor allem der Harvestehuderweg einer der bekanntesten Villenviertel Deutschlands.

Villa kaufen? Unsere exklusivsten Immobilien

Unsere exklusivsten Immobilien werden Sie tatsächlich nicht online in unserem Immobilien Portal finden. Prominente, Industrielle, Verkäufer aus Wirtschaft und Medien suchen Diskretion und vertrauen deshalb auf Immobilien Experten mit internem Käuferkreis und gefilterte Kommunikationskanäle. Sie sind auf der Suche nach einer Villa in Deutschland, Europa oder den USA? Wir haben erstklassige Objekte, die sie nirgends finden werden.

Preisentwicklung von Luxusvillen: Niedrigzinsphase

Da Villen vor allem als Anlageobjekte sehr begehrt sind und durch die Zeit des Konjunkturaufschwungs und der Niedrigzinspolitik viele Anleger in Immobilien investieren, sind auch die Preise für diese Objekte enorm gestiegen. Im langfristigen Betrachtungszeitraum ist diese Preisentwicklung jedoch keineswegs außergewöhnlich. Seit 1975 sind die Immobilienpreise nur moderat gestiegen. Gegen Ende des vorigen Jahrhunderts sanken die Preise etwas, seit dem Konjunkturaufschwung sind sie wieder im Steigen begriffen.

Villa als Kaufobjekt: Investieren, statt „nur“ wohnen

In welche Immobilien investieren? Aus der Sicht eines Investors hat die Villa eine besondere Bedeutung. Sie dient in erster Linie als Anlageobjekt.

Zweitrangig folgt die eigene Nutzung als Wohnobjekt und in vielen Fällen vermietet der neue Eigentümer die Villa. In Urlaubsregionen werden diese Objekte oft als Feriendomizile vermietet. Damit kann aus dem Erwerb einer Villa auch ein Einkommen erzielt werden. Der Erhalt dieser Liegenschaften ist nämlich auch mit hohen Kosten verbunden.

Checkliste: Bau, Extras und Sicherheit

Grundsätzlich spielen beim Kauf einer Villa mehrere Komponenten eine Rolle. Dazu gehören unter anderen und sehr grob vereinfacht:

  • Lage des Objekts
  • Grundstück
  • Wohnfläche
  • Haupthaus, ggf. Nebenhäuser
  • Höhe der Räume
  • Ausstattung und Extras
  • Sicherheit und Zugänglichkeit

Lage: Die teuersten Viertel

Viele Villen oder Landhäuser befinden sich in der Peripherie. Egal ob in Berlin, wie Grunewald oder in Los Angeles Beverly Hills. Dort ist daher eine hohe Mobilität der Bewohner notwendig. Manche Villenkolonien, die man vorwiegend in großen Städten wie Hamburg, München oder Stuttgart findet, sind hingegen sehr zentral gelegen.

Lese-Tipp: Wo sind Kaufpreise am höchsten?

Die gehobene Wohnumgebung, in der sich die meisten Villen befinden, ist der entscheidende Faktor für einen höheren Kaufpreis. Entscheidend ist aber auch das Grundstück, auf dem sich das Objekt befindet. Das Grundstück dient als individuelle Freizeitoase. Sie ist privat und muss daher mit niemandem geteilt werden.

Luxus muss man sich leisten können

Nachteilig dabei ist aber der hohe Aufwand für die Pflege der Gartenanlage. Oftmals muss ein eigener Gärtner bestellt werden. Eine Villa zeichnet sich auch durch ihre großzügige Raumaufteilung aus. Diese Räume können dem individuellen Bedarf angepasst werden. Auch hier ist aber zu bedenken, dass die Pflege und Reinigung dieser Räume einen hohen Aufwand nach sich zieht. Die meisten Villen sind mit relativ hohen Räumen ausgestattet. Sie vermitteln ein Gefühl der individuellen Freiheit. Ihre Lichtdurchflutung lässt ein Wohlgefühl aufkommen. Der Nachteil dabei sind allerdings die hohen Heizkosten

Tipp: Sollten Sie an dieser Stelle schon ins Rechnen kommen, kaufen Sie lieber eine Nummer kleiner! Hier finden Sie meine Ratgeber: Haus kaufen.

Eine Villa lässt sich hervorragend individuell ausstatten. Wenn mehrere Personen das Objekt bewohnen, so hat dort jeder seinen eigenen Rückzugsraum.

Villa als Mietobjekt: Mieten statt kaufen?

Wer sich eine Villa kaufen will, der kann überlegen, ob er die Immobilie vermieten möchte. Das ist eine zusätzliche Einkommensmöglichkeit, welche die Investitionskosten zumindest mittelfristig rechtfertigt. Allerdings sind hier steuerrechtliche Fragen zu beachten.

Die Mietverträge bieten den Mietern gewisse Freiheiten, was die Innenausstattung und die Gestaltung der Außenanlagen betrifft. Bei Ferienvillen ist vor allem die individuelle Nutzung für Urlauber interessant. Diese Villen befinden sich hauptsächlich an der Nord- und an der Ostsee. Auch Inseln wie Sylt oder Helgoland bieten Villen als Feriendomizile an. Viele Anleger nutzen die Möglichkeit, in derartigen Lagen eine Villa zu kaufen und sie an Touristen zu vermieten. Beim Kauf einer Villa ist zu beachten, dass die Investition aufgrund ihres Umfangs sehr genau geplant werden muss.

Zunächst sollt man jedenfalls abschätzen, ob es sich bei einem zum Verkauf angebotenen Objekt auch wirklich um eine Luxusimmobilie oder eine Villa handelt. Die Preise für diese Immobilien liegen deutlich höher als bei normalen Objekten. Ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt, beschreiben folgende Kriterien:

  • die exklusive Lage
  • eine großzügige Ausstattung
  • das Vorhandensein besonderer Details

Wann ist eine Villa eine Villa? Bewertung

Eine exklusive Lage liegt insbesondere dann vor, wenn sich die Immobilie in einem gehobenen Wohnumfeld oder in einem besonderen Gebiet befindet. Dazu zählen Inseln, Objekte mit Meerblick oder Immobilien in zentraler Lage in großen Städten.

Eine dieser super exklusiven Objekten befindet sich gerade in der Verkaufsphase. Lesen Sie hier einen kleinen Einblick: Privatinsel Berlin.

Gut ausgestattete Villen verfügen zudem über einen eigenen Poolbereich, eine große Terrasse und eine gepflegte Gartenanlage. Auch Fitnessräume oder ein überdachter Swimmingpool können Bestandteil der Luxusausstattung sein. Besondere Details sind beispielsweise die Bereitstellung von Hauspersonal oder eine Gated Community. Darunter versteht man ein Wohngebiet mit einer Zugangsbeschränkung. Diese hat in Deutschland allerdings noch untergeordnete Bedeutung.

Bewertung der Immobilie: Haus oder Mehrfamilienhaus

Kosten: Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Beim Verkauf einer Immobilie fallen auch Kosten an, die sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zu tragen haben.

Wer zahlt welche Kaufnebenkosten?

In Schnelle erklärt:

  1. Immobilienmakler – Nach dem neuen Maklergesetz werden die Kosten für den Makler 50:50 getrennt (Kauf von Privat); früher nur Käufer
  2. Notar und Grundbuch zahlt Käufer
  3. Grunderwerbsteuer zahlt Käufer

Das heißt: Kaufen Sie die Immobilie privat, würde nach neuem Gesetz – unter Vorbehalt – die Kosten für den Immobilienmakler zur Hälfte geteilt. Kaufen Sie hingegen über eine Firma, wie ein Family Office, ist die Verteilung frei verhandelbar. In 98% der Fälle werden die Kosten aber vom Käufer der Villa getragen.

Checkliste der Nebenkosten: Gutachten bis Notar

Dazu zählen in erster Linie:

  • Wertgutachten
  • Energieausweis
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbssteuer
  • Spekulationssteuer
  • Notar und Grundbuch

Der Energieausweis, die Grunderwerbssteuer, die Spekulationssteuer sowie die Notarkosten sind obligatorisch. Das Wertgutachten und die Maklerprovision fallen fakultativ an, wenn diese Leistungen in Auftrag gegeben werden.

Individuelle Kostenfaktoren

Die meisten anderen Positionen hängen vom Preis der Immobilie ab und sind individuell verschieden. Eine Spekulationssteuer fällt dann an, wenn das Objekt innerhalb einer gewissen Zeit nach dem Kauf wieder veräußert wird. Der Fiskus greift dann auf den erzielten Gewinn zu.

Notarkosten und Grundbuch

Die Notarkosten belaufen sich in Deutschland auf 1,5 % bis zu 2 % des beurkundeten Verkaufspreises. Die Notarkosten trägt in den meisten Fällen nur der Käufer der Immobilie.

Wer trägt die Kosten?

In der Regel der Käufer.

Grunderwerbssteuer der Bundesländer

Die Grunderwerbssteuer wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und beläuft sich je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der notariell beurkundeten Leistungen für Grundstück und Gebäude.

Wer trägt die Kosten?

In der Regel der Käufer.

Energieausweis und Vermieter-Infos

Der Energieausweis ist mit € 300 für einen einfachen Ausweis und mit € 500 für einen ausführlichen Ausweis vorgeschrieben.

Wer trägt die Kosten?

In der Regel der Verkäufer.

Tipp! Hier haben wir für Sie verschiedene Grundlagen für die Vermietung gesammelt. Was ist noch wichtig, neben dem Energieausweis? Lesen Sie hier mehr:

Maklerprovision und Kostenaufteilung

Die Maklerprovision ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 5,95% und 7,14% des vereinbarten Verkaufspreises. Träger dieser Kosten sind entweder der Käufer oder der Verkäufer, je nach Konstellation. In manchen Fällen werden diese Kosten auch anteilsmäßig aufgeteilt.

Tipp! Die Provisionshöhe ist verhandelbar.

Wer trägt die Kosten?

In der Regel der Käufer.

Käufer Tipps: Eigennutz / Vermietung

  1. Haus kaufen
  2. Mehrfamilienhaus kaufen

Eigennutz: Haus kaufen

Kauf von Luxusimmobilien – Wie viele Luxusimmobilien werden jedes Jahr in Deutschland verkauft? Es sind weniger als 400. Der Markt ist äußerst exklusiv. Gute Kontakte, ein langjähriges Netzwerk, diskrete Angebote und Nachfragen. Willkommen in der Welt der Luxusimmobilien. Wir zeigen Ihnen, wie viele Quadratmeter Sie für Ihr Geld bekommen. In New York, Berlin, Hamburg, Tokio und Dubai. Kaufen und verkaufen Sie in den teuersten Städten der Welt.

Vermietung: Mehrfamilienhaus kaufen

Ihre Idee hat sich manifestiert und Ihr Traum vom Haus wird Realität. Sie haben sich bereits einige Immobilien angesehen, Preise verglichen und Ihr Budget für den Hauskauf anberaumt. Ehe Sie in nähere Verhandlungen mit Verkäufern gehen oder ein Objekt reservieren, sollten Sie die Hausfinanzierung planen und Ihre Konditionen ermitteln. Je professioneller Sie vorgehen und je konkreter Sie planen, umso unkomplizierter gestaltet sich der Hauskauf von der Idee über die Finanzierung bis hin zur notariellen Beurkundung zum Vertragsabschluss. Dann ist alles bereit, für die Vermieten vom Mehrfamilienhaus.

Alternative: Exklusive Eigentumswohnung kaufen

Die Entscheidung, eine Eigentumswohnung (ETW) zu kaufen, wird bei den meisten Käufern aus zwei Gründen gefällt. Der Käufer möchte die Wohnung nutzen, um selbst darin zu leben. Andere Käufer suchen nach einer Geldanlage, die mittelfristig oder langfristig einen guten Gewinn bringen soll.