Immobilien Mängel nach Baujahr: Bausubstanz, Mauerwerk, Dämmung & Co. – Bewertung

Alte Bestandsimmobilien und ihre Mängel – Sie möchten in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren? Ob Baujahr 1920, 1930 oder 1960, alte Immobilien bringen im Vergleich zu Neubau ihre ganz individuellen Mängel und Nachteile mit sich. Sie haben eine passende Wohnung gefunden aus dem Jahr 1938? Oder ein Mehrfamilienhaus gebaut 1982, das Sie kaufen möchten? Dann erfahren Sie hier alles über die Bausubstanz, das Mauerwerk, Wärme- und Schalldämmung und mit welchen Reparaturen und Mängeln Sie rechnen müssen. Außerdem am Ende die Frage: Sollten Sie in alte Immobilien investieren?

Alte Immobilien: Wohnung & Haus aus älteren Jahrzehnten

Über 2.650.000 Immobilien in Deutschland wurden vor dem Jahr 1919 gebaut. Und einige Zeit später Mitte des Jahrhunderts waren es sogar fast 7.500.000 Häuser! Natürlich war damals die Bautechnik noch eine andere. Doch mit den Jahrzehnten lernte die Baubranche rasant dazu und griff so nicht nur auf effizientere Baustoffe zurück, sondern stellte auch die Themen Schall- und Wärmedämmung, so wie Brandschutz in den Vordergrund.

Hier eine kurze Übersicht:

• Vor 1919 gebaut: 2.655.042
• 1919 – 1949 gebaut: 2.374.762
• 1950 – 1979 gebaut: 7.357.255
• 1980 – 1989 gebaut: 2.090.142
• 1990 – 1999 gebaut: 2.490.829
• 2000 – 2011 gebaut: 1.954.588

Jedes Jahrzehnt brachte unterschiedliche Vorteile und Nachteile mit sich. Sie wollen in eine Eigentumswohnung aus dem Jahr 1940 investieren? Oder ein Mehrfamilienhaus, erbaut 1967 als Kapitalanlage kaufen? Bevor wir auf die unterschiedlichen Mängel eingehen, hier vorab die Vorteile und Nachteile einer solch älteren Bestandsimmobilie:

Bestandsimmobilie: Vorteile und Nachteile zusammengefasst

Möchten Sie in eine Renditeimmobilie investieren, dann hat eine Bestandsimmobilie aus älteren Jahrzehnten ganz klare Vorteile: Der Kaufpreis ist günstig, und die Mietrendite hoch. Auch die Kaufnebenkosten und das somit einzusetzende Eigenkapital halten sich in Grenzen. Gleichzeitig sind die Kosten für Instandhaltung vergleichsweise hoch.

Ältere Bestandsimmobilien in B- und C-Lage eignen sich hervorragend als Renditeimmobilien!

Hier noch einmal zusammengefasst, die Vorteile und Nachteile.

Vorteil beim Kauf einer alten Immobilie:

• Meist günstigerer Kaufpreis
• Kosten sind kalkulierbar, wenn Ihnen die Mängel bekannt sind
• Geringerer Kaufpreis sorgt oft für bessere Rendite
• Lage in gewachsener Infrastruktur

Nachteil beim Kauf einer alten Immobilie:

• Hohe Kosten für Instandhaltung und Reparaturen
• Mögliche, versteckte Mängel

Was unterscheidet also die Immobilien unterschiedlicher Baujahre von einander? Und was sind die jeweiligen Mängel, mit denen Sie rechnen müssen? Fangen wir also chronologisch an – mit Immobilien, die älter als 120 Jahre sind.

Immobilien mit Baujahr 1900

Typisch für ältere Immobilien, die vor 1900 gebaut wurden, sind Risse im Mauerwerk. Durch die veraltete Bautechnik von damals ist Wärmedämmung entweder gar nicht vorhanden oder mangelhaft. Die Fenster sind meist einfach-verglast und lassen so im Winter die Kälte ins Haus, während sich Feuchtigkeit auf dem Dachboden und in den Kellerräumen ansammelt. Und auch in den Bädern lassen sich einige Mängel finden: Bleirohre, die seit 1971 nicht mehr zulässig sind, lassen sich hier oft finden und müssen nach Kauf meist dringend erneuert werden.

Typisch für 120+ Jahre alte Immobilien: Energiesuffizienz war damals kein Thema!

Mängel von Immobilien vor 1900

Hier eine kurze Übersicht:

• Risse in Putz und Mauerwerk
• Fehlende Wärmedämmung an Fassade, Dach und Fenster
• Feuchte Kellerräume
• Veraltete Technik und Elektronik
• Veraltete Ton- und Bleirohre im Badezimmer

Immobilien mit Baujahr 1900 – 1939

Auch bei den Immobilien, die zwischen 1900 und 1939 gebaut wurden, lassen sich ähnliche Mängel finden. Fehlende Unterspannbahnen lassen Kälte und Feuchtigkeit ins Haus, Holzbalkendecken sind von Schwammbefall geplagt und die oft viel zu dünn konstruierten Wände neigen zu Schimmel. Nicht nur die Decke ist aus Holz, sondern auch die Treppe – ein enormes Brandrisiko!

Charakteristisch: Auf Brandschutz wurde früher beim Bauen nicht geachtet!

Checkliste: Mängel von Immobilien um 1900 – 1939

Alle Mängel auf einen Blick kurz zusammengefasst:

• Fehlende Unterspannbahnen
• Kondensationsprobleme
• Schwamm- und Schimmelbefall
• Kaum Brandschutz vorhanden
• Veraltete Ton- und Bleirohre
• Risse im Mauerwerk

Immobilien mit Baujahr 1939 – 1945

Typisch für Immobilien, die zwischen den Jahren 1939 und 1945 gebaut wurden, ist die schlechte Bausubstanz. Während der Kriegszeit wurden Rohstoffe, Zeit und Energie in den Krieg gesteckt. Gebaut wurde also schnell und kostensparend, weshalb sowohl Bausubstanz, als auch die Statik mancher Immobilien darunter litt. Auch unpassende Baumaterialien wurden genutzt, wie zum Beispiel Bauschutt und Sommerholz.

Checkliste: Mängel von Immobilien um 1939 – 1945

Zu den typischen Mängeln gehören:

• Schlechte Bausubstanz
• Schädlingsbefall durch falsches Baumaterial
• Statische Probleme
• Risse im Mauerwerk
• Veraltete Gasleitungen
• Kaum Brandschutz

Immobilien mit Baujahr 1945 – 1959

Vor allem schlechte oder fehlende Wärmedämmung ist bei Immobilien aus den Jahre 1945 bis 1959 oft zu finden. Auch Baustoffe, die heute als bedenklich eingestuft werden, wurden oft verwendet. Dazu gehören Asbest, Teer, Formaldehydfarben und Bleifarben. Nach wie vor Thema: Der mangelnde Brandschutz. Nach dem Krieg mussten Häuser schnell und effizient errichtet werden. So fehlt es hier meistens an Zufahrt-Möglichkeiten für die Feuerwehr und auch Brandschutztüren sind kaum vorhanden. Auch an Schallschutz wurde damals nicht gedacht, weshalb Altbauwohnungen aus dieser Zeit oft sehr hellhörig sind.

Checkliste: Mängel von Immobilien um 1945 – 1959

Charakteristisch für Immobilien aus der Zeit sind:

• Einsatz bedenklicher Baustoffe
• Fehlender Brandschutz
• Fehlender Schallschutz
• Mangelnde Wärmedämmerung
• Undichte Gasleitungen
• Risse im Mauerwerk

Immobilien mit Baujahr 1960 – 1969

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts verbesserte sich die Bauweise. Es wurde kein Holz mehr für Treppe und Decke verwendet. Stattdessen wurde nun auf Stein und Beton zurück gegriffen und die Fenster mit Alu gedämmt. Drainagen verhinderten, dass Feuchtigkeit in Keller und Dachboden für Schimmel sorgt und Unterspannbahnen eingebaut. Es wurde zwar von nun an auf Wärmedämmung Wert gelegt, jedoch wurden hierfür weiterhin gesundheitsschädliche Stoffe verwendet.

Checkliste: Mängel von Immobilien um 1960 – 1969

Hier eine kurze Übersicht:

• Bedenkliche Baustoffe
• Gesundheitsschädliche Dämmung
• Betonschäden
• Ungedämmte Dachstühle

Immobilien mit Baujahr 1970 – 1979

In den 1970ern verbessert sich die Bautechnik noch einmal immens. Die frisch beschlossenen Vorgaben zum Schallschutz durch Dämmung führen zu einem vermehr effizienteren Bauen. Es werden nun keine Bleirohre mehr verlegt, sondern Wasserrohe aus Kupfer und gebaut wird hauptsächlich mit Beton. Trotz verbesserter Bausubstanz dringt Kälte im Winter in die Wohnräume und führt zu Schimmel.

Checkliste: Mängel von Immobilien um 1970 – 1979

Zu den typischen Mängeln gehören:

• Teerhaltiger Parkettkleber
• Sanierungsbedürftig
• Beton als Baustoff

Immobilien mit Baujahr 1980 – 1999

Immobilien, die in den letzten 30 bis 40 Jahren entstanden sind, zeichnen sich meist durch ihre moderne Bautechnik aus. Dennoch lassen sich auch hier einige Mängel finden. Die Kosten für Instandhaltung sind hoch, die Dachanschlüsse kaputt und die Zentralheizung vor 1985 führt oft zu Problemen.

Checkliste: Mängel von Immobilien um 1980 – 1999

Hier noch einmal die typischen Mängel von 1980 – 1999:

• Anschlüsse und Abschlüsse bei Flachdach
• Zentralheizung
• Teure Instandhaltung

Fazit: Sollten Sie in alte Immobilien investieren?

Zugegeben: Im Vergleich zu Neubauten der Moderne, besitzen Immobilien aus älteren Baujahren ihren ganz eigenen Charme. Und je nach Baujahr bringen sie ihre eigenen Vorteile und Nachteile mit sich und mit etwas Kapital lassen sich auch Haustechnik, Dach und Mauerwerk erneuern.

Noch mehr zu den jeweiligen Mängeln nach Baujahr finden Sie jetzt auf meinem neuen Projekt für Immobilienkäufer (Immobilien-Erfahrung.de):

• Baujahr Immobilie: Mängel und Zustand (extern)