Einkommensteuer (ESt) ist die wichtigste Steuer für natürliche Personen in Deutschland – und für jeden Immobilieninvestor zentral. Sie greift auf Mieteinnahmen, Verkaufsgewinne innerhalb der Spekulationsfrist, Zinsen, Gehälter und Selbstständigen-Gewinne zu. In diesem Ratgeber: alle 7 Einkunftsarten, Grundtabelle, Spitzensteuersatz, Splittingtarif, Lohnsteuer, abziehbare Werbungskosten bei Vermietung, AfA und welche Formulare (Mantelbogen, Anlage N, V, KAP, SO) du wirklich brauchst. Plus konkrete Rechenbeispiele und Insider-Strategien zur Steuerersparnis. Alle weiteren Steuerarten findest du im Steuern-Überblick und im Steuer-Ratgeber Immobilien.
Einkommensteuer (ESt) – Steuer für natürliche Personen
Die Einkommensteuer (ESt) ist eine direkte Personensteuer, die auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird – orientiert am Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen (zvE): Summe aller Einkünfte minus Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und Freibeträge. Geregelt im Einkommensteuergesetz (EStG).
Zwei Erhebungsformen:
Veranlagte ESt – Selbstständige, Freiberufler, Vermieter führen selbst ans Finanzamt ab (Steuererklärung)
Lohnsteuer (LSt) – Vorauszahlung auf die ESt; Arbeitgeber behält monatlich ein und führt ans Finanzamt ab
Kapitalertragsteuer (Abgeltungssteuer) – pauschal 25 % auf Zinsen, Dividenden, Fondsausschüttungen
Die ESt ist Gemeinschaftsteuer: 42,5 % Bund, 42,5 % Länder, 15 % Gemeinden. Sie ist mit Abstand die ergiebigste Einnahmequelle des Staates.
Die 7 Einkunftsarten nach § 2 EStG
Das EStG kennt nur sieben Einkunftsarten – alles andere ist nicht einkommensteuerpflichtig (Beispiel: privater Lottogewinn, Schenkung). Für Immobilieninvestoren besonders relevant: Nr. 6 (V+V) und Nr. 7 (Spekulation).
1. Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13)
2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15) – z. B. Fix-Flip Strategie bei mehr als 3 Objekten in 5 Jahren
3. Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (§ 18) – Freiberufler
4. Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (§ 19) – Lohn, Gehalt
5. Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20) – Zinsen, Dividenden (i. d. R. Abgeltungssteuer 25 %)
6. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21) – Mieteinnahmen aus Immobilien
7. Sonstige Einkünfte (§ 22, 23) – u. a. Spekulationsgewinne bei Immobilienverkauf innerhalb von 10 Jahren
Grundtabelle, Splittingtarif & Steuersätze im Überblick
Deutschland hat einen progressiven Tarif: Je höher das zvE, desto höher der Grenzsteuersatz. Vier Tarifzonen werden unterschieden:
Tarifzone
Grenzsteuersatz
Bedeutung
Grundfreibetrag
0 %
Existenzminimum (aktuell rund 11.000–12.000 Euro p. a., wird jährlich angepasst)
Erste Progressionszone
14 % → 24 %
steiler Anstieg
Zweite Progressionszone
24 % → 42 %
flacherer Anstieg bis Spitzensteuersatz
Spitzensteuersatz
42 %
oberhalb ca. 66.000 Euro zvE (Single)
Reichensteuer
45 %
oberhalb ca. 278.000 Euro zvE (Single)
Splittingtarif für Ehepaare/eingetragene Lebenspartner: Beide Einkommen werden addiert, halbiert, einzeln versteuert und das Ergebnis verdoppelt. Vorteil v. a. bei stark unterschiedlichen Einkommen – kann mehrere tausend Euro pro Jahr sparen.
Rechenbeispiel: ESt bei 70.000 Euro zvE (Single)
zvE: 70.000 Euro
Tarifliche ESt (Grundtabelle): ca. 18.500 Euro
+ Solidaritätszuschlag: 0 Euro (entfällt für die meisten)
+ ggf. Kirchensteuer 8 oder 9 % auf ESt: ca. 1.480–1.665 Euro
Durchschnittssteuersatz: ca. 26,4 % – Grenzsteuersatz für jeden zusätzlichen Euro: 42 %
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen – das müssen Vermieter wissen
Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien sind Einkünfte nach § 21 EStG. Sie werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert – nicht mit der Abgeltungssteuer. Die Steuerlast lässt sich aber massiv senken:
Was reduziert die Steuer auf Mieteinnahmen?
AfA (Absetzung für Abnutzung) – Gebäude (nicht Grundstück!) wird über 50 Jahre (2 % p. a.) bzw. bei Neubau über 33 Jahre (3 % p. a.) abgeschrieben. Bei Denkmalimmobilien bis zu 9 % p. a. in den ersten 8 Jahren – stärkster Hebel überhaupt
Maklerprovision bei Neuvermietung, Anwaltskosten, Steuerberater
Fahrtkosten zur Immobilie (Wohnungsbesichtigung, Übergabe etc.)
Grundsteuer (sofern nicht umgelegt), Versicherungen
Insider-Tipp: Wer eine Immobilie mit hoher AfA, hohen Schuldzinsen und überschaubarer Miete kauft, kann steuerliche Verluste produzieren – die mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden. So sinkt das zvE und damit die Steuerlast auf das Hauptgehalt. Dieses Konzept ist Kernstück der renditeoptimierten Immobilie als Kapitalanlage.
Vor Kauf unbedingt die Nettorendite nach Steuern berechnen, nicht nur die Bruttorendite. Den Cashflow bestimmen Steuern entscheidend mit.
Spekulationssteuer – wenn der Verkauf zur ESt wird
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, fällt der Gewinn unter die ESt (§ 23 EStG, „private Veräußerungsgeschäfte“). Bei Eigennutzung in den letzten 2+1 Jahren entfällt die Steuer. Details:
Lohnsteuer (LSt) – Vorauszahlung der ESt für Arbeitnehmer
Die Lohnsteuer ist keine eigene Steuerart, sondern eine Erhebungsform der Einkommensteuer. Der Arbeitgeber behält sie direkt vom Bruttolohn ein und führt sie ans Finanzamt ab. Höhe richtet sich nach der Lohnsteuerklasse:
Klasse
Wer?
I
Ledige, Geschiedene ohne Kind
II
Alleinerziehende mit Entlastungsbetrag
III
Verheiratete (höher verdienender Partner, anderer hat V)
IV
Verheiratete mit ähnlichem Einkommen (auch IV+Faktor)
V
Verheiratete (geringer verdienender Partner, andere hat III)
VI
Zweit- und Nebenjobs
Mit der Steuererklärung wird gegengerechnet: Wer zu viel Lohnsteuer gezahlt hat (z. B. wegen Werbungskosten, V+V-Verlusten, Pendlerpauschale), bekommt zurück. Wer zu wenig gezahlt hat, muss nachzahlen.
Welche Formulare brauche ich? Mantelbogen, Anlage N, V, KAP & Co.
Die Steuererklärung besteht aus dem Hauptvordruck (Mantelbogen) plus passenden Anlagen je nach Einkunftsart:
Mantelbogen ESt 1 A – persönliche Daten, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen
Anlage N – Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (Lohn, Werbungskosten)
Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (pro Objekt eine Anlage!)
Anlage KAP – Kapitalerträge (nur nötig, wenn Sonderfälle wie Kirchensteuer, Auslandskonto, höherer persönlicher Steuersatz günstiger als 25 %)
Anlage SO – Sonstige Einkünfte (z. B. Spekulationsgewinne aus Immobilienverkauf)
Anlage G – Einkünfte aus Gewerbebetrieb (z. B. bei Fix-Flip > 3 Objekte/5 Jahre)
Anlage S – Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (Freiberufler)
EÜR – Einnahmen-Überschuss-Rechnung (für Selbstständige bis 600.000 Euro Umsatz)
Wer muss eine Steuererklärung abgeben (Pflichtveranlagung)?
Selbstständige, Freiberufler, Gewerbetreibende
Vermieter mit Mieteinnahmen über 410 Euro Gewinn p. a.
Arbeitnehmer mit Steuerklassenkombination III/V oder IV mit Faktor
Empfänger von Lohnersatzleistungen (Eltern-, Arbeitslosengeld) > 410 Euro
Wer mehrere Arbeitgeber gleichzeitig hat (Lohnsteuerklasse VI)
Welche Rechtsformen unterliegen der Einkommensteuer?
Nicht jede Rechtsform zahlt ESt – Kapitalgesellschaften zahlen Körperschaftsteuer. Die ESt trifft v. a. natürliche Personen und Personengesellschaften (über das Transparenzprinzip).
