Hausgeld: Was ist das, wie hoch ist es & was ist enthalten?

Das Hausgeld entscheidet beim Kauf einer Eigentumswohnung über Cashflow, Rendite und langfristige Werthaltigkeit — und wird trotzdem regelmäßig unterschätzt. Wer eine erste Immobilie kaufen will oder ein Objekt als Immobilie als Kapitalanlage kalkuliert, muss das Hausgeld zwingend in die Nettorendite berechnen. Dieser Ratgeber zeigt, was wirklich im Hausgeld steckt, welche Spannen realistisch sind, was steuerlich absetzbar ist — und wo die typischen Fallen liegen, die Investoren tausende Euro pro Jahr kosten.

Was ist das Hausgeld — und warum ist es kein „Nebenposten“?

Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Es deckt sämtliche Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen — also alles vom Treppenhaus über die Fassade bis zum Aufzug. Anders als bei einem Einfamilienhaus zahlt der ETW-Eigentümer diese Kosten nicht direkt an Versorger oder Handwerker, sondern als monatliche Vorauszahlung an die WEG-Verwaltung.

Hausgeld als zweite Rate neben der Bank

Wirtschaftlich ist das Hausgeld eine zweite Rate neben der Bankfinanzierung. Wer 1.500 € Kreditrate plant, zahlt bei einer 80-m²-Wohnung schnell weitere 280–360 € on top — und das Leben lang, auch nach Tilgungsende.

• Pflichtbeitrag: rechtlich bindend nach Wirtschaftsplan, beschlossen in der Eigentümerversammlung
• Vorauszahlung: wird monatlich gezahlt, jährlich abgerechnet (Nachzahlung oder Guthaben)
• Mischbetrag: umlagefähige Betriebskosten + nicht-umlagefähige Verwaltungs- und Rücklagenkosten
• Cashflow-relevant: reduziert die Nettomietrendite spürbar, oft um 0,5–1,2 Prozentpunkte
• Indikator: ein zu niedriges Hausgeld ist meist ein Warnzeichen — kein Schnäppchen

Rechtliche Grundlage: WEG, WEMoG und Wirtschaftsplan

Die Höhe wird nicht willkürlich festgelegt, sondern durch den Wirtschaftsplan nach § 28 WEG bestimmt und in der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen. Mit der WEG-Reform (WEMoG) wurde die Beschlusskompetenz bei baulichen Veränderungen vereinfacht — eine einfache Mehrheit reicht heute aus, was Sanierungen beschleunigt, aber auch das Risiko von Sonderumlagen erhöht. Wer die Zahlung verweigert, riskiert Verzugszinsen und im Extremfall die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG.

Was die WEG-Reform für Investoren konkret ändert

• Zertifizierter Verwalter: Eigentümer haben Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter — Qualitätssteigerung, aber auch höhere Verwaltungskosten
• Bauliche Veränderungen: einfache Mehrheit reicht (§ 20 WEG) — Mehrheit kann Modernisierungen durchsetzen, Kosten trägt wer profitiert
• Online-Versammlung: seit der Reform zulässig — leichtere Teilnahme für Investoren mit mehreren Objekten
• Klagebefugnis: nun bei der WEG, nicht mehr bei einzelnen Eigentümern — schnellere Prozesse

Was ist im Hausgeld enthalten?

Die Zusammensetzung variiert je nach Objekt — entscheidend sind Baujahr, Ausstattung und vorhandene Gemeinschaftsanlagen. Ein Bestand ohne Aufzug hat eine völlig andere Kostenstruktur als ein Neubau mit Tiefgarage und Concierge.

Position	Beschreibung	Anteil (ca.)
Hausverwaltung	Vergütung der professionellen WEG-Verwaltung	15–20 %
Gebäudeversicherung	Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Haftpflicht	10–15 %
Instandhaltungsrücklage	Pflichtreserve für zukünftige Reparaturen (§ 19 WEG)	20–30 %
Hausmeister / Reinigung	Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst	10–15 %
Allgemeinstrom	Treppenhaus, Tiefgarage, Außenanlage	5–8 %
Heizung (Grundanteil)	Zentralheizung, Wartung, Schornsteinfeger	10–20 %
Müllentsorgung	Gemeinschaftliche Müllbehälter	3–5 %
Aufzugswartung	Wartung, TÜV-Prüfung, Notrufschaltung	5–8 %

Was nicht zum Hausgeld gehört

Verwechslungsgefahr: Mehrere Kosten liegen nicht im Hausgeld, sondern werden separat gezahlt — und müssen in jeder Cashflow-Rechnung extra eingeplant werden.

• Eigener Strom/Gas: Direktvertrag mit Energieversorger
• Internet, Telefon, TV: außer bei gemeinschaftlichem Kabelvertrag
• Reparaturen im Sondereigentum: alles innerhalb der eigenen Wände (Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte)
• Grundsteuer: wird direkt ans Finanzamt gezahlt
• Hausratversicherung: für die eigene Einrichtung läuft privat
• Finanzierungskosten: Zins und Tilgung der eigenen Bank — nicht Teil der WEG

Wie hoch ist das Hausgeld? Realistische Spannen nach Objekttyp

Die häufig zitierte Faustregel „2,50–4,00 €/m²“ ist als Mittelwert okay, aber für Investoren zu grob. Wer realistisch kalkulieren will, muss nach Objekttyp differenzieren — Luxusobjekte können das Doppelte kosten.

Spannen nach Objekttyp

Objekttyp	Hausgeld pro m²/Monat	Beispiel 80 m²	Treiber
Bestand vor 1990, ohne Aufzug	2,00–3,00 €	160–240 €	einfache Ausstattung, hoher Sanierungsstau möglich
Bestand saniert, mit Aufzug	3,00–4,00 €	240–320 €	Aufzug, Tiefgarage, gepflegte Fassade
Neubau Standard	3,50–4,50 €	280–360 €	Lüftung, Photovoltaik, höhere Versicherungswerte
Premium / Neubau Luxus	5,00–7,00 €	400–560 €	Concierge, Spa, hochwertige Außenanlagen
Luxus-Resort / Penthouse	7,00–9,00 €+	560–720 €+	24/7-Service, Pool, Wellness, Sicherheit

Bei Luxusobjekten frisst das Hausgeld regelmäßig 1–1,5 Prozentpunkte Bruttorendite. Wer mit Standardwerten kalkuliert, rechnet sich das Investment systematisch schön.

Lage-Effekt: A-Stadt vs. Mittelstadt im Direktvergleich

Auch der Standort treibt das Hausgeld erheblich. In den A-Städten liegen Verwaltungs- und Hausmeisterkosten regelmäßig 20–35 % über dem Niveau in Mittelstädten — bei identischer Objektqualität.

Standort	Verwaltung €/Einheit/Monat	Hausmeister €/m²/Jahr	Gesamt-Hausgeld 80 m²
München / Frankfurt / Hamburg	28–35 €	4,80–6,50 €	290–360 €
Berlin / Düsseldorf / Stuttgart	24–30 €	4,00–5,50 €	260–320 €
B-Städte (Leipzig, Hannover, Bremen)	20–26 €	3,20–4,50 €	220–280 €
Mittelstadt / Kreisstadt	16–22 €	2,50–3,80 €	180–240 €

Hausgeld-Steigerung im Zeitverlauf

Was viele Investoren übersehen: Hausgelder steigen kontinuierlich — typisch 2–4 % pro Jahr, in Hochinflationsphasen auch 5–8 %. Treiber sind insbesondere Energie, Gebäudeversicherung und Verwaltervergütung. Für eine seriöse 10-Jahres-Cashflow-Planung gehört diese Steigerung zwingend modelliert.

• Versicherung: +5–10 % p. a. (Elementarschäden, höhere Wiederaufbaukosten)
• Energie (Allgemeinstrom, Heizung): stark schwankend, langfristig deutlich steigend
• Verwaltervergütung: +3–5 % p. a. seit der WEG-Reform üblich
• Hausmeister/Reinigung: +3–4 % p. a. (Lohnentwicklung)

Hausgeld und Rendite: Der Cashflow-Effekt

Für Investoren ist das Hausgeld kein abstrakter Posten, sondern direkter Renditekiller — soweit es nicht umlagefähig ist. Die Wahrheit: Ungefähr 30–40 % des Hausgeldes bleiben am Eigentümer hängen, der Rest kann auf den Mieter weitergegeben werden. Wer den Kaufpreisfaktor berechnen und seriös in den Cashflow Rechner einarbeiten will, muss diesen Eigenanteil zwingend einkalkulieren.

Beispielrechnung: 80-m²-ETW als Kapitalanlage

Die folgende Übersicht zeigt drei typische Szenarien — vom sanierten Bestand bis zum Luxusobjekt — und macht den Renditeverlust durch das nicht umlagefähige Hausgeld sichtbar.

Posten	Bestand saniert	Neubau	Luxus
Kaufpreis	320.000 €	520.000 €	950.000 €
Kaltmiete (€/m²)	12 €	16 €	28 €
Jahresmiete	11.520 €	15.360 €	26.880 €
Bruttorendite	3,60 %	2,95 %	2,83 %
Hausgeld gesamt/Jahr	3.360 €	3.840 €	6.720 €
davon nicht umlagefähig (~35 %)	1.176 €	1.344 €	2.352 €
Renditeverlust durch Hausgeld	−0,37 %p	−0,26 %p	−0,25 %p

Renditekiller Sonderumlage: Stress-Szenario

Was die Standard-Rechnung nicht zeigt: alle 7–10 Jahre droht in jeder WEG eine Sonderumlage. Wer Dachsanierung, Fassade oder neue Heizung nicht eingeplant hat, verliert real eine weitere halbe Renditepunkt. Das Stress-Szenario am sanierten Bestand:

• Sonderumlage Dachsanierung: 12.000 € einmalig nach 8 Jahren
• Auf Restlaufzeit umgelegt: entspricht zusätzlichen 1.500 €/Jahr Eigenkapitalbindung
• Effektive Renditeminderung: weitere −0,47 %p auf die Nettorendite
• Konsequenz: aus 3,60 % Brutto werden real häufig 2,2–2,5 % netto nach Steuer

Was die Bruttorendite verschweigt

Wie im Ratgeber zur Bruttorendite berechnen beschrieben, ist die Bruttorendite nur der Startpunkt — erst nach Abzug des nicht umlagefähigen Hausgeldanteils, der laufenden Instandhaltungsrücklage und der Finanzierungskosten zeigt sich, was wirklich übrig bleibt.

Instandhaltungsrücklage — der heikelste Teil des Hausgeldes

Die Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und wird auf einem separaten WEG-Konto angespart. Der Knackpunkt: Sie gehört der WEG, nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf bekommen Sie nichts ausgezahlt — der Käufer übernimmt anteilig.

Wie viel Rücklage ist sinnvoll?

Die nötige Rücklagenhöhe hängt direkt