Vorerbe und Nacherbe: Definition und Tipps

Vorerbe und Nacherbe – Wer ganz sicher gehen will, daß sein Vermögen (also auch seine Immobilien) innerhalb eines festgelegten Erbenkreises bleibt, bestimmt mittels des Testaments die sogenannten „Vor- und Nacherben“. Gerade beim Vererben von Immobilien bietet dieses Vorgehen zahlreiche Vorteile. Was bei der Benennung von Vor- und Nacherben zu beachten ist und welche Aspekte sich aus dieser Option gerade für das Immobilienwesen und die Aufgaben des Maklers ergeben, erfahren Sie hier.

Vorerbschaft und Nacherbschaft im Testament 

Grundsätzlich ist das Thema „Erbe und Nachlass“ immer sehr gut bei einem (Fach-)anwalt aufgehoben. Die Konstruktion aus Vor- und Nacherbe ist kompliziert. Dennoch gibt es ein paar leicht verständliche Grundsätze, die jeder Immobilienbesitzer kennen sollte und auch selber einfach umsetzen kann. Hier einige Fragen, die immer wieder auftauchen und die wir im Folgenden beantworten werden.

  • Vorerbe und Nacherbe – was hat es damit auf sich?
  • Meine Mutter ist Vorerbin. Darf sie ihren Hausteil so einfach verkaufen?
  • Ist der Eigentümer (Vorerbe) berechtigt das Haus ohne Zustimmung des Nacherben zu veräußern oder muss dieser dem Verkauf zustimmen?
  • Ich bin Nacherbe, was nun?
  • Hausverkauf trotz Nacherbfolge?

Vorerbe – Nacherbe: Was bedeutet das?

Wer etwas vererben will, ist in der Festlegung der Erben frei und kann daher sein Erbe auch in zeitlicher Versetzung an mehrere Personen übertragen. Der Nacherbe ist dann die Person, die das Erbe erst dann bekommt, nachdem zuvor eine andere Person – der sogenannte Vorerbe – geerbt hat. Der Erblasser kann beispielsweise einen Anlass oder einen Zeitpunkt für den Eintritt der Nacherbfolge wählen, beispielsweise die Volljährigkeit oder das Bestehen der Meisterprüfung.

Der Vor- und der Nacherbe sind beide Rechtsnachfolger des Erblassers. Sie bilden aber keine Erbengemeinschaft, in der sie gleichzeitig erben würden, sondern erben aufgrund der Veranlassung des Erblassers zeitlich nacheinander.

Vor- und Nacherben bei Eheleuten – Vermögenssicherung in der Familie 

Die Erbschaftsregelung mittels Vor- und Nacherbe wird gerne von Ehepaaren angewende. So können sie sichergehen, dass das gesamte gemeinsame Vermögen in der eigenen Familie bleibt. Die Eheleute benennen dafür jeweils den anderen als Vorerbe und die gemeinsamen Kinder als Nacherbe. Selbst im Falle einer Wiederheirat nach dem Todesfall eines Ehegatten kann das Vermögen nicht an den neuen Ehegatten vererbt werden.

Vorerben – Aufgaben, Pflichten und Rechte 

Die Vorerben werden auch als ‚Erben auf Zeit‘ bezeichnet. Denn sie haben eine nur eingeschränkte Verfügungsgewalt über den Nachlass. Gerade bei vererbten Immobilien hat dieser Sachverhalt für beide Seiten – also den Vor- und Nacherben – Folgen. Da ist zunächst die Erbschaftssteuer. Sie ist zu Beginn immer vom Vorerben zu bezahlen. 

  • Der Vorerbe muss die Erbschafstssteuer aus den Mitteln der Vorerbschaft entrichten
  • Der Vorerbe ist nur solange Erbe, bis der Nacherbfall eintritt
  • Wird eine Immobilie vererbt und von Vor- und Nacherben selbst bewohnt, fällt keine Erbschaftssteuer an
  • Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre nach Antritt des Erbes selbst bewohnt werden
  • Die selbstgenutze Wohnfläche darf 200qm nicht überschreiten
  • Nur dann fällt keine Erbschaftssteuer an

Statistik – Erbe in Deutschland

Mehr Daten und Fakten lesen Sie hier: Immobilien Statistik. Außerdem haben wir weitere, interessante Studien, Umfragen und Statistiken zum Thema: Erbe in Deutschland.

Verfügungsbeschränkung – Ausnahmen und Rechte der Vorerben bei Immobiliengeschäften

Der Vorerbe kann nicht frei über den Nachlass verfügen. Das Erbrecht legt dem Vorerben gewisse Verfügungsbeschränkungen auf, denn im Nacherbfall soll das Vermögen dem Nacherben ungeschmälert zufallen. Der Vorerbe darf beispielsweise keine Immobilie aus dem Nachlass ohne die Zustimmung des Nacherben veräußern oder verschenken. Weitere Erbschaftsgegenstände darf der Vorerbe für sich verwenden, jedoch ist er verpflichtet dem Nacherben nach Eintritt der Nacherbfolge den Wert des Gegenstandes zu ersetzen.

Der Erblasser kann den Vorerben allerdings von vielen dieser Beschränkungen befreien. Man spricht dann vom befreiten Vorerben. Den „befreiten Nachlass“ – hierzu können dann auch Immobilien gehören –  darf der befreite Vorerbe alleine veräußern, ohne die Zustimmung des Nacherben einholen zu müssen.

Vorerbschaft & Nacherbschaft – Beratung vom Rechtsanwalt

Makler-Tipp: Aufpassen beim Kauf von Erbschaftsimmobilien

Geht eine Immobilie aus einem Nachlass in den Verkauf, gibt es sehr viele Details zu beachten – für den Verkäufer und auch für den Käufer. Spätestens hier sollte – nachdem auch ein Anwalt zur Beratung herangezogen wurde – der Makler ins Spiel kommen. Die Experten von Lukinski – Lukinski – verfügen über die nötige Expertise, um bei diesen komplexen Sachverhalten zu helfen.

Ganz besonders wichtig: der Makler hat die nötige Distanz, um den Wert einer geerbten Immobilie genau zu ermitteln. So wird bei geerbten Häusern entweder oft Geld unnötig verschenkt, weil der Erbe seine geerbte Immobiie schnell loswerden möchte. Auch das Gegenteil ist möglich: Am geerbten Haus hängen derart viele Erinnerungen und Emotionen,  daß ein Wert zu hoch angesetzt wird. Die Immobilie lässt sich dann nur schwer verkaufen.

Makler finden als Vorerbe

Als Vorerbe einen Makler zu finden heißt, auf ganz besondere Leistungen zu achten. Denn der Makler muss sich mit den juristischen Feinheiten der Erbfolge und den Verbindungen zwischen Vor- und Nacherbe bestens auskennen.

Lukinski leistet für Sie als Vorerbe:

  • Die neutrale Wertermittlung Ihrer geerbten Immobilie
  • Die fachgerechte Sichtung und Ordnung aller für den Verkauf nötigen Unterlagen aus dem Erbe
  • Die fachgerechte und verkaufsfördernde Inszenierung Ihres Objekts (Fotos/Videos)
  • Dabei wird Ihre emotionale Befindlichkeit besonders berücksichtigt
  • Die sachgerechte Erstellung eines ansprechenden Verkaufs-Exposés
  • Die diskrete Platzierung Ihrer Immobilie in allen relevanten Medien
  • Die Analyse unserer umfangreichen Kundendatei nach passenden Käufern
  • Die diskrete Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
  • Die diskrete Verhandlungsführung mit Kaufinteressenten (auf Wunsch auch ohne Ihre Anwesenheit)
  • Die Finalisierung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit Notaren

Wann wird der Makler bezahlt?

Ein seriöser Makler und Immobilienverkäufer wird erst bei erfolgreichem Abschluss honoriert und bespricht seinen Honorarsatz  gleich zu Beginn des Verkaufsprozesses. Offenheit und Transparenz sind daher grundlegende Kriterien, an denen der Hausverkäufer den guten Makler erkennt.

Wie viel wird in Deutschland vererbt?

Hier sehen Sie Erbschaften und Schenkungen in Deutschland. Die Erhebung reicht von 2008 bis 2018 und zeigt, dass jährlich über 110.000 Erbschaften verteilt werden. Großes Potenzial für Streit, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird. Hier finden Sie weitere interessante Studien, Umfragen und Statistiken zum Thema: Erbe in Deutschland.

Statistik: Anzahl der steuerpflichtigen Erbschaften und Schenkungen in Deutschland von 2008 bis 2018 | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Wie viel Geld wird vererbt?

Seit 2014 ist vor allem Hamburg an der Spitze in Deutschland. Hamburg steht derzeit mit 167,80 Euro an der Spitze. In keiner anderen Stadt wird so viel vererbt. Mit einem Bevölkerungsanteil  2,19% von Gesamt-Deutschland (1,82 Millionen von 82,79 Millionen) wird jährlich ein Gesamtvolumen von 305.731.600 Euro vererbt.

  • Bevölkerungsanteil Hamburg 2.19%
  • Erbe in Deutschland (Vergleichsjahr) 109.635; statistisch 2.401 Erbschaften in Hamburg
  • Gesamt-Erbschaft (Hamburg / Jahr) 305.731.600 Euro

Statistik: Erbschaftsteueraufkommen pro Kopf in Deutschland im Jahr 2014 nach Bundesländern | Statista
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