Villa finanzieren im Ausland: Kredit, Eigenkapital und Zins-Effekte Mietrendite + Beispiele

Sie wollen eine Villa in Spanien kaufen? Egal ob Mallorca, Marbella oder auch Ibiza, die Konditionen für die Immobilienfinanzierung unterscheiden sich erheblich. Wenn Sie Ihre Villa nicht für den 100% Eigennutz kaufen, sondern die Villa teilweise oder auch vollständig als Kapitalanlage vermieten, dann sollten Sie die besonderen Konditionen in Spanien kennen. Zusätzlich gebe ich Ihnen auch ein paar Insights aus den USA, als Vergleich. So sehen Sie, wie günstig eine Finanzierung im Inland und wie teuer Kredite als Ausländer in anderen Ländern werden, in Bezug auf Ihren Zinssatz und Ihr Eigenkapital. Am Ende geht es immer um die Rendite.

Rendite-Hebel: Eigenkapital und Zinsen

Der größte Hebel innerhalb der Rendite sind 1) Eigenkapitalanteil, 2) Zinssatz und 3) Zinsbindungszeitraum. Je “höher die Kosten” desto schlechter die Rendite.

Ein ergänzender Ratgeber zu Villa kaufen und vermieten.

Was bedeutet Rendite?

Rendite vergleicht, einfach gesagt, Ihren Kapitaleinsatz im Vergleich zu dem, was Sie mit Ihrer Immobilie erwirtschaften (Vermietung). Liegt die Rendite (Einnahmen / Investition) jährlich bei 6% und mehr, erwirtschaftet Ihre Villa so viel, dass der oder die Mieter Ihre Villa bezahlen.

Negative Rendite-Effekte durch Zinssatz & Co.

Je höher die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Instandhaltung), desto geringer ist die Rendite. Steigt also der Zinssatz, den Sie für einen Kredit zahlen müssen, wirkt sich das negativ auf die Rendite aus.

Negative Effekte im Überblick:

1. Eigenkapitaleinsatz
2. Tilgung
3. Zinsen
4. Instandhaltung

Genauso ist es natürlich auch mit Eigenkapital. Denn wie Sie gleich lernen, müssen Sie im Ausland deutlich mehr Eigenkapital als Sicherheit zur Verfügung stellen. Je mehr Eigenkapital Sie stellen müssen, desto mehr Vermögen ist in Ihrer Immobilie gebunden.

Vermietung und Extras in Süden: Pool, Garten & Co.

Dazu kommen die typischen Instandhaltungskosten, natürlich erweitertet und Aspekte wie Gartenservice und Poolservice. Beispielsweise dann, wenn Sie Ihre Villa nur 2, 3 oder 4 Monate im Jahr selbst nutzen und in der anderen Zeit vermieten.

Lernen Sie hier alles Erste und Wichtige zur Finanzierung einer Villa in Spanien.

Eigenkapitaleinsatz im Ausland: Spanien

Der Eigenkapitaleinsatz unterscheidet sich im Ausland erheblich. Hauptsächlich deshalb, weil Banken im Zweifelsfall (Zahlungsausfall) nur mit erhöhtem Aufwand Zugriff auf die Immobilie bekommen. Dementsprechend finanzieren deutsche Banken Auslandimmobilien eher selten und verweisen Sie an einen Partner vor Ort

Eigenkapitalvergleich: Deutschland, Spanien und USA

Für eine Immobilienfinanzierung in Deutschland benötigen Sie, bei der ersten, zweiten und auch dritten Immobilien circa 15% Eigenkapital.

In Spanien, egal ob Mallorca, Ibiza, Marbella oder auch andere Hotspots, verlangt die Bank deutlich mehr, in der Regel 50-60%

• Eigenkapital in Deutschland: 10-15%
• Eigenkapital in Spanien: 50-60%
• Eigenkapital in USA: 100%

Wenn Sie Ihre Immobilie in den USA kaufen wollen, müssen Sie sogar mit noch mehr rechnen. Häufig müssen Sie sogar mit 100% kaufen. Warum ist das so?

Sicherheit, Zugriff und Rechtssysteme

Wie schon in der Einleitung beschrieben: Eigenkapital dient als Sicherheit für die Bank. Je “risikohafter” die Vergabe des Kredits, desto schlechter die Konditionen. Hierzulande genügt eine gute Bonität um die üblichen Konditionen von 10-15% zu bekommen. Im Ausland kommen viele Faktoren hinzu, beispielsweise auch das Rechtssystem. Innerhalb von Europa, bzw. der europäischen Gemeinschaft, ist es noch ein wenig einfacher, als bei Drittländern, wie der USA.

Faktoren der Kreditvergabe:

• Zinssatz
• Zinsbindungszeitraum
• Eigenkapitalanteil

Zinssatz und Zinsbindung

Zinssatz und Zinsbindung – Fakt ist, als Ausländer bekommen Sie in anderen Ländern schlechtere Konditionen, schließlich steigt das Risiko. Zinsen, bzw. höhere Zinsen, haben einen extremen Effekt auf die Rentabilität.

Zins-Effekt: Kosten-Steigerung bei nur 1% plus

Sagen wir, Sie leihen sich 500.000 Euro als Kredit für die Finanzierung. Jedes Jahr (jeden Monat) tilgen Sie ein wenig der Kreditsumme. Je geringer diese Restschuld, desto geringer der Betrag, den Sie für die Zinsen zahlen.

Zinssatz Beispiel im 1. Jahr:

• 500.000 Euro bei 1% pa. = 5.000 Euro / 1. Jahr
• 500.000 Euro bei 2% pa. = 10.000 Euro / 1. Jahr
• …

Restschuld und Zinsberechnung p.a. (pro Jahr)

Sagen wir, nach Jahr 1 haben Sie 5% der Kreditsumme getilgt, also 25.000 Euro. Dann bleibt ein Restkredit von 475.000 Euro. Die Grundlagen für die Zinsrechnung im Folgejahr.

Zinssatz Beispiel im 2. Jahr:

• 475.000 Euro bei 1% pa. = 4.750 Euro / 2. Jahr
• 475.000 Euro bei 2% pa. = 9.500 Euro / 2. Jahr

Fazit: 1% mehr Zinsen summieren sich

Der Unterschied summiert sich mit jedem Jahr, den Ihr Kredit läuft.

• 1. + 2. Jahr bei 1% pa = 9.750 Euro Zinsen
• 1. + 2. Jahr bei 2% pa. = 19.500 Euro Zinsen

Zinsbindung kurz erklärt

Bei 5% Tilgung pa. gehen Sie (ohne Sondertilgung) von einem Kredit mit 20 Jahren Laufzeit aus. Schon kommt die Zinsbindung ins Spiel.

Deshalb die die Zinsbindung (Sollzins) so wichtig. Hier wird der Zinssatz auf Zeitraum X festgeschrieben und bleibt innerhalb des Zeitraums unverändert. Nach X Jahren müssen Sie sich dann um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Damit wissen Sie mehr über das benötigte Eigenkapital, Tilgung und Ihren Zins-Block. Zum Thema Instandhaltung von Villen, in Ländern wie Spanien, habe ich einen extra Ratgeber geschrieben.

Negative Effekte im Überblick:

1. Eigenkapitaleinsatz
2. Tilgung
3. Zinsen
4. Instandhaltung – mehr im Ratgeber:

Villa kaufen und vermieten im Ausland

Rendite, Saison, Nebenkosten, Sanierung, Finanzierung… Villa kaufen und vermieten – Ein beliebtes Modell bei vielen Eigentümern, insbesondere bei Villen, die an Orten liegen, an denen andere Urlaub machen. Zum Beispiel Spanien als Hotspot, vor allem Mallorca, Ibiza aber auch Marbella, je nach dem, welche persönlichen Bindungen man an einen der Orte hat.

Wer seine Villa vermieten will, kauft nicht nur für den Eigennutz, sondern auch klassisch als Kapitalanlage mit Ziel, dass die Immobilie Einnahmen erwirtschaftet. So viel (Rendite), dass die Kosten gedeckt sind (Kredittilgung, Zinsen und Instandhaltung der Villa). Lernen Sie hier alles Wichtige zur Rendite, der Saison-Vermietung einer Villa, Ihre Nebenkosten von Instandhaltung bis Pool-Service und Fakten zur Finanzierung. Außerdem, die spanische Vermögenssteuer beim Immobilienkauf.

• Villa kaufen und vermieten

Makler: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Als Immobilienmakler bin ich auf Akquise für Kunden, wir stellen Exposés zu Verfügung, terminieren Besichtigungen und helfen beim Kaufprozess vor Ort, von Notar bis zur Finanzierung, wenn benötigt. Eine kleine Selektion und Auswahl meiner Villen in Mallorca, Marbella und auch Ibiza, finden Sie hier:

• Lukinski: Villas