Wohnung verkaufen bei Erbengemeinschaft: Einer möchte nicht verkaufen – Was tun?
Wohnung verkaufen bei einer Erbengemeinschaft – Wenn der Verstorbene ein Haus oder eine Eigentumswohnung hinterlässt, stehen die Erben vor der Frage, ob sie die Wohnung verkaufen oder behalten. Oftmals entscheiden sie sich für einen Veräußerung. Allerdings kann der Wohnungsverkauf durch die Erbengemeinschaft eine komplexe Angelegenheit sein, die zahlreiche Herausforderungen mit sich bringt. Erfahren Sie hier, wie der Verkauf einer gemeinsam geerbten Wohnung abläuft, was Sie bezüglich des Erbscheins zu beachten haben und was bei Streit und Konflikt innerhalb der Erbengemeinschaft zu tun ist. Außerdem: Ihre Rechten und Pflichten zusammengefasst.
Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen als Miterben das Erbe eines Verstorbenen antreten. Als Mitglieder der Erbengemeinschaft haben die Miterben verschiedene Rechte und Pflichten.
Rechte: Erbe ausschlagen, Erbteil verkaufen & Auflösung
Zu den Rechten gehören unter anderem das Recht auf Nutzung des Erbes sowie das Recht auf Verkauf des Erbteils. Jeder Miterbe hat das Recht, seinen Erbteil zu verkaufen, wobei die anderen Miterben ein Vorkaufsrecht haben. Auch das Recht auf Auflösung der Erbengemeinschaft besteht, wenn die Erbengemeinschaft nicht mehr funktioniert oder es zu Streit ums Erbe kommt.
Außerdem ist es den Miterben erlaubt unter Umständen das Erbe auszuschlagen, wenn sie es nicht annehmen möchten oder wenn sie dadurch Schulden des Erblassers übernehmen müssten. Die Ausschlagung muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen.
Die Rechte auf einen Blick:
- Erbe ausschlagen
- Recht auf Nutzung
- Recht auf Verkauf des Erbteils
- Vorkaufsrecht
- Recht auf Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft
Pflichten: Mietverträge, Verwaltung & Co.
Zu den Pflichten der Miterben gehört unter anderem die Übernahme von Mietverträgen, wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes Mieter einer Wohnung oder eines Hauses war. Die Miterben haben auch eine Verwaltungspflicht gegenüber dem Erbe. Sie müssen das Erbe ordnungsgemäß verwalten, es erhalten und gegebenenfalls Instandhaltungsmaßnahmen durchführen.
Eine weitere wichtige Pflicht der Miterben ist die Zahlung der Nachlassverbindlichkeiten. Die Miterben haften gemeinschaftlich für die Verbindlichkeiten des Erblassers und müssen dafür sorgen, dass diese beglichen werden. Hierbei müssen sie auch die Steuern des Erbes berücksichtigen.
Ihre Pflichten zusammengefasst:
- Übernahme von Mietverträgen
- Verwaltungspflicht
- Zahlung der Nachlassverbindlichkeiten
Voraussetzung für Wohnungsverkauf
Um eine Wohnung aus einer Erbengemeinschaft zu verkaufen, müssen also alle Erben dem Verkauf zustimmen. Eine Veräußerung kann nur gemeinschaftlich und einvernehmlich erfolgen. Dies erfordert eine enge Zusammenarbeit und Absprache zwischen den Erben, um eine reibungslose Verwaltung des Erbes zu gewährleisten.
Erben müssen sich über den Verkauf der Wohnung einig sein
Allerdings kann es in der Praxis oft schwierig sein, sich auf einen gemeinsamen Verkauf zu einigen. Mit der Immobilie sind oft Emotionen und Erinnerungen verbunden, wodurch das Thema für einige Erben sensibel sein kann.
Es ist daher nicht ungewöhnlich, dass einzelne Erben einem Verkauf noch nicht zustimmen wollen oder können. In manchen Fällen kann es dann zu Unstimmigkeiten und Streit bezüglich des Erbes kommen. Welche Möglichkeiten es dann gibt, das schauen wir uns nun genauer an.
Streit & Konflikt in der Erbengemeinschaft
Wenn sich die Erbengemeinschaft bezüglich des Wohnungsverkaufs uneinig ist, kann es schwierig sein, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Wenn alle Erben ihre Zustimmung zum Verkauf verweigern, kann die Immobilie nicht verkauft werden.
In diesem Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie die Erbengemeinschaft weiter vorgehen kann.
Erbanteil von Miterben auszahlen lassen
Eine Möglichkeit ist, dass ein einzelner Miterbe die anderen Miterben auszahlt und somit den Alleineigentümer der Immobilie wird. Wenn ein Miterbe die anderen Miterben auszahlen möchte, müssen zunächst der Wert der Immobilie und die Anteile der Miterben ermittelt werden. Hierfür kann ein Sachverständiger oder Gutachter hinzugezogen werden. Anschließend wird der Anteil jedes Miterben anhand des Wertes der Immobilie berechnet. Der Miterbe, der die anderen Miterben auszahlen möchte, muss dann den entsprechenden Anteil an die anderen Miterben auszahlen, um deren Anteile an der Immobilie zu erwerben.
So funktioniert die Auszahlung eines Erbanteils:
- Ermittlung des Immobilienwerts
- Berechnung des Erbanteils
- Auszahlung an Miterben erfolgt
Erbanteil an Dritte verkaufen
Es kann jedoch vorkommen, dass sich die anderen Erben nicht einig sind oder nicht in der Lage sind, den Anteil des verkaufenden Erben zu erwerben. In diesem Fall kann der verkaufende Erbe den Anteil an Dritte verkaufen. Voraussetzung hierfür ist, den Miterben ein zweimonatiges Vorkaufsrecht eingeräumt wurde und der Verkauf des Erbanteils nur im Ganzen möglich ist. Entscheiden Sie sich also dazu den Teil Ihres Erbes zu veräußern, bezieht sich das nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf den Rest des Erbes.
Teilungsversteigerung durch Amtsgericht
Die Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft durch das Amtsgericht ist in der Regel der letzte Ausweg. Wenn sich die Erben nicht einig sind, kann ein Erbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das Amtsgericht wird daraufhin die Immobilie versteigern, um den Erlös anschließend unter den Miterben aufzuteilen. Dieser Weg ist allerdings oft mit hohen Kosten verbunden und führt meist zu einem deutlich geringeren Erlös als ein privater Verkauf.
Die Teilungsversteigerung auf einen Blick:
- letzter Ausweg bei Streit
- Abwicklung durch Amtsgericht
- Aufteilung des Erlöses zwischen den Erben
- Nachteil: Hohe Kosten & geringer Kaufpreis
Ablauf: Geerbte Wohnung verkaufen
Wenn mehrere Erben eine Wohnung geerbt haben und sich dazu entscheiden, diese zu verkaufen, müssen sie bestimmte Schritte beachten, um den Verkauf rechtlich korrekt durchzuführen. Dies erfordert eine gute Planung und Koordination innerhalb der Erbengemeinschaft sowie die Einbeziehung eines erfahrenen Notars, um den Verkaufsprozess reibungslos abzuwickeln.
Hier die wichtigsten Punkte vorab:
- Zustimmung zum Verkauf durch gesamte Erbengemeinschaft
- Vermarktung der Immobilie
- Erstellung des Kaufvertrags beim Notar
- Zahlung des Kaufpreises und Abwicklung
Zustimmung zum Verkauf
Zunächst muss die Erbengemeinschaft sich einig sein, dass die Wohnung verkauft werden soll. Hierbei müssen alle Erben zustimmen. Wenn eine Einigung erzielt wurde, muss ein gemeinsamer Beschluss gefasst werden, der alle Aspekte des Verkaufs regelt, wie z.B. den Verkaufspreis, die Aufteilung des Erlöses unter den Erben und wer den Verkauf durchführen wird.
Vermarktung der Immobilie
Nachdem die Erbengemeinschaft beschlossen hat, die Wohnung zu verkaufen, muss die Immobilie am Markt angeboten werden. Hierfür kann ein Immobilienmakler beauftragt werden, der die Wohnung bewertet, Immobilien Exposés erstellt und die Vermarktung übernimmt. Alternativ können die Erben die Wohnung auch selbst verkaufen, indem sie Anzeigen schalten oder Online-Plattformen nutzen.
Erstellung des Kaufvertrags beim Notar
Wenn ein Käufer gefunden wurde, muss ein Notartermin vereinbart werden, in dem der Kaufvertrag, die Auflassung und die Grundbuchänderung durchgeführt werden. Der Kaufvertrag regelt alle Details des Verkaufs, wie den Kaufpreis, den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und alle sonstigen Bedingungen. Die Auflassung ist die formale Erklärung des Verkäufers, dass er das Eigentum an der Wohnung auf den Käufer überträgt. Die Grundbuchänderung ist die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer der Wohnung im Grundbuch.
Zahlung des Kaufpreises und Abwicklung
Nachdem alle Formalitäten erledigt wurden, muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen. Sobald der Kaufpreis eingegangen ist, wird die Grundbuchänderung durchgeführt und der Käufer wird als neuer Eigentümer der Wohnung eingetragen.
Erbschein beantragen: Darauf kommt es an
Im Verlauf des Verkaufsprozesses müssen die Erben den Nachweis erbringen, dass sie das Eigentum am geerbten Haus besitzen. Oftmals ist hierfür ein Erbschein erforderlich, da der verstorbene Eigentümer noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der Erbschein kann beim Nachlassgericht beantragt werden, jedoch ist er nicht in jedem Fall notwendig. Alternativ kann die Erbfolge gemäß § 35 Abs. 1 GBO auch durch ein europäisches Nachlasszeugnis oder eine Verfügung von Todes wegen nachgewiesen werden, sofern diese in einer öffentlichen Urkunde (z.B. einem notariellen Testament) enthalten ist und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt wird.
Grundbucheintragung bei zügigem Verkauf
Es empfiehlt sich, dass die Erben gegebenenfalls vor dem Verkauf ihre Eigentümerstellung im Grundbuch eintragen lassen, da das Grundbuch nach dem Tod des Erblassers unrichtig wird. Die Erben sind grundsätzlich dazu verpflichtet, das Grundbuch zu berichtigen und als neue Eigentümer einzutragen. Dies kann insbesondere dann wichtig sein, wenn der Verkauf erst Jahre später erfolgt. In diesem Fall sollte die Grundbuchberichtigung so bald wie möglich und spätestens innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vorgenommen werden. Der Vorgang ist innerhalb dieser Frist in der Regel gebührenfrei.
Bei späterem Verkauf keine Umschreibung notwendig
Wenn der Hausverkauf jedoch zeitnah nach dem Tod des Erblassers erfolgt, ist eine Grundbuchberichtigung normalerweise nicht erforderlich. Die Eigentümerstellung kann in diesem Fall beispielsweise durch Vorlage des Erbscheins nachgewiesen werden und der Käufer kann direkt im Grundbuch eingetragen werden.
Das Wichtigste zusammengefasst:
- Erbschein weist neue Eigentümerschaft an der Wohnung nach
- Alternative: Nachweis durch Europäisches Nachlasszeugnis
- Erbengemeinschaft müssen sich als neue Eigentümer eintragen lassen
- Ausnahme: Verkauf erfolgt kurz nach dem Antritt des Erbes
Fazit: Wohnungsverkauf einer Erbengemeinschaft
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Wohnungsverkauf durch eine Erbengemeinschaft ein komplexer Prozess sein kann. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass Sie und Ihre Miterben mit Ihren Rechten und Pflichten vertraut sind. Nachdem die Erbengemeinschaft sich auf den Verkauf geeinigt hat, müssen die Erben ihre Eigentümerstellung an der geerbten Wohnung nachweisen. Hierfür kann ein Erbschein beantragt werden, jedoch gibt es auch alternative Nachweismöglichkeiten wie das europäische Nachlasszeugnis oder eine Verfügung von Todes wegen. Es kann auch sinnvoll sein, die Eigentümerstellung im Grundbuch zu berichtigen, um Probleme bei einem späteren Verkauf zu vermeiden.